[摘要] 近期部分热点城市房价快速上涨成为人们关注的焦点，上海二手房频繁“跳价”、南京“棉被哥”连夜排队购房、“一线城市房产总值能买下半个美国”等新闻也不时挑动着购房者的神经。对于未来房价走势，出现了截然相反的两种论断，一种认为热点城市集聚了全国的优势资源，人口持续流入，未来房价依然看涨；而另一种则认为，这些城市房价已经接近“天花板”，未来不排除调整的可能性。 那么，房价是否真的要进入新一轮上涨周期？哪些城市在涨？为什么会上涨？未来房价是继续涨，还是会波动？ 带着这些疑问，中国指数研究院对近期楼市发展情况进行梳理，用数据说话，解析目前房价情况，并对未来市场变化进行了探究。

[摘要] 政策动向 宏观环境方面，发改委公布《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，将推进住房反向抵押养老保险试点；财政部、住建部出台加大棚户区改造支持的通知，引导居民优先选择货币化安置方式；央行提出进一步完善区域性差别化住房信贷政策，促进住房市场均衡发展。地方政策方面，珠海住房城乡规划建设局公布《珠海市住房发展 “十三五”规划》，对珠海市未来5年住房的供应、管理、保障等方面进行了系统安排；北京率先将建筑业纳入“营改增”试点范围，能有效解决税收流通环节瓶颈；廊坊市出台限购等九项措施稳定房地产市场发展。 企业动态 融资方面，首创置业拟发行不超过100亿元境内公司债；荣盛发展设物业资产支持专项计划进行募资；高银地产通过抵押担保获投资公司60亿委托贷款。业务方面，复星旗下公司收购美国保险公司Lexon剩余股权；蓝光发展与平安银行设产业基金投资房地产；中国金茂控股与鼎信长城合作设立产业金融平台。其他方面，佳兆业入股深信金控，通过新平台获取资金；安邦仅用半年时间成为保利地产第三大股东。 典型案例 绿地互联网金融事业部改制，4月18日，绿地金融投资控股集团宣布，公司互联网金融事业部改制，成立为绿地创新投资有限责任公司，这是绿地金融在2015年10月发布互联网金融战略后，扩大战线延伸至线下社区网点。 恒大收购嘉凯城，4月24日，恒大地产宣布其附属公司恒大地产集团有限公司将以36.09亿元收购嘉凯城集团9.52亿股股份，占已发行股本总额约52.78%，成为其控股股东。此次收购完成，恒大将拥有境内资本市场A股上市平台。

[摘要] 研究结果显示，一线及热点二线城市如南京、杭州、苏州、重庆在各物业排名中均跻身前十，其中一线城市在各物业排名中均位居前四。上海除办公楼排名第二外，其余仍居首位；深圳凭借楼市的高速发展、财富人群的集聚等因素，各物业类型排名均较去年提升，商品房投资吸引力排名升至第三位，住宅排名由去年的第五跃升至第三位；南京、苏州等城市楼市火热，同时在区位、经济等优势下，投资吸引力不断提升。

[摘要] 政策动向 宏观环境方面，央行普遍下调人民币存款准备金率0.5个百分点，向市场释放大量资金，以缓解流动性紧张；央行清理打击首付贷等高风险互联网金融业务，防范首付贷的高杠杆引发金融风险；财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增全面落地，释放减税红利。地方政策方面，济南、云南等地对住房公积金贷款进行调整，充分发挥公积金在去库存中的积极作用；甘肃省支持农民工使用住房公积金贷款购房，为有意愿进城购房的农民工创造良好条件；成都广州积极落实房地产契税、营业税优惠政策，根据省内实际情况调整税率；上海深圳现史上最严楼市调控政策，限购再升级。 企业动态 融资方面，华夏幸福非公开发行180亿元公司债获批；泛海控股拟定增150亿元多半用于项目发展；华润置地申请发行总额不超过200亿元中期票据。业务方面，恒大地产以38.9亿港元收购盛京银行股份；大名城拟出资参与发起设立财产保险公司；中国海外以对价方式收购中信股份住宅地产项目。其他方面，万科披露重组进展将牵手深圳地铁集团；远洋地产与华融合作，致力推动并购和金融创新。 典型案例 绿地设立酒店REITs拟于新加坡上市，3月11日，绿地控股宣布与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市，成为国内房地产企业真正意义且规模最大的REITs。 恒大集团互联网金融平台上线，3月17日，恒大集团在恒大中心举行恒大金服上线发布会，意味着恒大集团继银行、保险业务后，在金融领域又增加了新的业务布局，其金融版图日渐清晰。

[摘要] 政策动向 宏观环境方面，央行与银监会联合下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，下调“不限购”城市购房首付比例；央行等八部委发布《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，提出进一步推进信贷资产证券化；财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税，助房地产去库存；发改委将扩大企业债发行规模及专项债支持范围，增强企业债对实体经济的支持作用。地方政策方面，广东探索公租房扩面商品房去库存结合机制，助房地产市场去库存；山东将建购租并举住房制度，充分挖掘市场潜在需求；宁夏将建房地产退出机制消化“僵尸企业”。 企业动态 融资方面，绿地申请非公开发行不超过100亿元公司债；华润置地拟携澳门新建业等成立48亿基金；中海将五年期俱乐部贷款规模提至120亿港元；保利地产2016第二期公司债票面利率低至2.96%。业务方面，中天城投拟设立地产基金管理公司；泛海控股拟收购并增资民生信托股份。其他方面，中国房地产海外投资增幅正在扩大，去年年增46%；北京行政副中心建设发展基金正式启动。 典型案例 世联行首单公募ABS上市，2016年2月1日，“世联小贷一期资产支持证券计划”在深交所举行挂牌仪式，为世联行首单成功登陆深交所的公募ABS产品，这是世联金融发展历程中的一个重要里程碑，世联金融也借此打开了新的融资渠道。 首单互联网+房贷概念ABS问世，万家基金子公司推出了“搜房小贷一期资产支持专项计划”，是拟在上交所挂牌转让的首单互联网+房贷概念的ABS产品。同时，在交易所及监管层不断推动下，未来资产证券化市场将持续的高速发展。

[摘要] 政策动向 宏观环境方面，央行工作会议指出，2016年将继续实施稳健偏松的货币政策并引导社会融资成本下行；国务院印发《推进普惠金融发展规划（2016- 2020年）》，推动金融服务惠及低端群体和市场；证监会发展多层次股权市场增强服务实体经济的能力，提升资本市场的发展水平。地方政策方面，北京市住建委要求经适房物业不得擅自涨价及擅自停止物业服务；海口新规非本地户籍人员主城区住满８年可申请限价房，是对户籍改革制度的有效落实；上海不动产登记制度落地将组建不动产登记中心，是对不动产登记政策的有效落实。 企业动态 融资方面，龙湖地产118亿元境内公司债获批发行；新城发展新增150亿银行授信额度；碧桂园拟发行200亿元公司债用于债务再融资。业务方面，绿地金控收购杭州工商信托20%股权获批；新世界发展拟214亿港元要约收购新世界中国；世茂股份拟投资设立财产保险公司。其他方面，2015年万达完成经营目标，文化金融业绩亮眼；保利联手华夏人寿布局养老及网络创新领域。 典型案例 泰禾加快金融战略布局，2016年1月18日，泰禾集团宣布收购福建一卡通100%股权，正式介入第三方支付领域，自成立金融控股公司后，泰禾金融业务投资更加频繁，此举又为企业夺得一枚新的金融牌照。 鸿发新天地赴澳洲上市，2016年1月18日，鸿发新天地启动赴澳洲上市仪式，成为天津首家在澳大利亚上市的企业，也是悉尼证券交易所2016年迎来的首家中资企业，开辟了天津企业海外上市的新路径。

[摘要] 2015年，在稳健宽松的货币环境中，房地产行业资金面明显好转，然而房地产市场库存压力不减，企业投资动力不足。在各种相关政策推动下，房地产行业加快了向金融业转型步伐，各大房企在金融领域动作频繁，加大资本市场融资规模和创新融资力度，加快金融业务投资范围和利用金融资本步伐，可以说2015年是房企金融运作最为亮眼的一年。 宏观环境方面，在经济增速放缓、通货膨胀率低位运行的大背景下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准，以及中期借贷便利（MLF）等多种创新型货币投放渠道，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行。房地产在宽松的货币环境中受益，行业资金面得到明显好转。然而从行业发展现状看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。 行业融资方面，伴随着公司债新规以及再融资限制进一步放开等政策出台，房地产行业融资结构发生了重大变化，融资成本更低的公司债、定向增发等直接融资正在日益替代银行贷款等高息负债。2015年上半年股指不断上扬，房企定增热情高涨，巨额股权融资频繁亮相；下半年公司债融资开闸，公司债市场极为火爆，大规模债权融资频繁登台。资本市场融资功能恢复，为利润日渐摊薄的房地产行业带来了更多低成本资金，帮助企业更好地支持项目建设、实现公司转型及补充流动资金。 行业变革方面，为应对行业发展变局房企一方面进行规模扩张保证行业竞争地位，另一方面主动寻求战略转型带动主营业务协同发展。多元化转型已经成为房地产行业发展的主流趋势，而房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。这一年房企继续深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式、聚焦优势资源加快资本扩张、吸收金融资本推进跨界融合，房地产行业的金融创新动作非常频繁，一个以房地产为核心，金融业等多业态协同作用的发展格局正在形成。 2015年房地产行业在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展已不再是个体行为，而是成为了一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。

[摘要] 2015年在中央促销费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出，市场成交量价稳步回升，行业运行环境显著改善，房价由2014年的下跌转为上涨。但因库存压力不同，不同城市间房价仍表现分化。本报告对中国房地产指数系统发布的2015年百城价格指数进行了详细盘点，挖掘不同城市房价走势特点及原因，并对未来房价走势进行预判。 数据显示，2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。环比于5月止跌，之后持续上涨；8月同环比16个月来首现双涨，至12月连续第五个月双涨。分梯队来看，一线城市全年累计涨幅高达17.2%，较2014年扩大16.62个百分点；二、三线城市分别下跌0.53%和1.09%，跌幅较2014年明显收窄。 具体来看，一线城市因人口、资源及财富持续集聚，各类需求旺盛，2015年在宽松政策助力下，改善性需求明显释放，加之多个高价位项目陆续入市，房价涨幅明显，其中深圳同比涨幅高达38.65%，上海和北京分别上涨15.32%和9.17%。武汉、合肥、廊坊等热点二三线城市2015年以来价格上涨明显，其中武汉楼市持续热销，价格上涨较明显，全年累计上涨15.03%；合肥全年累计上涨7.67%。三亚、呼和浩特、大连、福州等二线城市房价呈下跌态势，其中福州跌幅超过10%。桂林、泰州、绍兴、台州等多数三四线城市房价明显下跌，绍兴、台州累计跌幅超过8%。 展望2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力将进一步缓解，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。各级城市间房价分化现象仍将持续，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足 。从企业角度看 ，多数房企在访谈中预测：在宽松政策继续释放、市场整体预期向好、热点城市土地市场火爆等因素影响下，2016年全国房价将有所增长。目前多数房企库存压力较大，未来去库存仍是主要任务，但多数房企对2016年去化预期较为乐观，认为将好于2015年。价格策略上，以价换量并非是房企首选，五成房企存在上调项目价格预期，仅有约两成企业表示存在降价空间。

[摘要] 政策动向： 宏观环境方面，发改委下发《关于简化企业债券审报程序加强风险防范和改革监管方式的意见》，进一步放宽企业债发行限制； 央行发布关于金融支持三地自贸区建设指导意见，旨在进一步推进人民币国际化，推进资本账户实现可兑换； 财政部以奖代补方式支持PPP项目规范运作，体现了中央财政鼓励和推动PPP项目加快落地的态度和决心。 地方政策方面，为提高预售资金的使用效率，北京市住建委放松开发商预售资金的使用条件；广西开放建筑市场放宽区外建筑企业准入门槛，吸引省外企业积极入桂，增强建筑业对区内GDP的贡献；为做好城镇棚户区改造工作，辽宁省推出政府购买等创新型棚改货币化安置方式。 企业动态： 12月房企在资本市场融资脚步并未停止，融资规模依然较大，恒大文化挂牌新三板，“恒大系”再添新军；绿地拟定增募资总额不超过301.5亿元；碧桂园拟发行200亿元公司债用于债务再融资。 临近年末房企为实现今年金融化目标，对金融业务投资力度有所加快，12月，保利地产拟设立房地产投资基金管理公司；泛海控股以百亿元增资三家金融子公司；中天城投以现金方式增资贵阳金控。 险资频繁举牌房地产股，增持意愿强烈，”地产+险资”组合为房企发展带来更多想象空间；万达商业收购集团互联网金融平台15%权益，未来万达商业可以通过这个平台将业务拓展到互联网金融领域。

[摘要] 政策动向： 宏观环境方面，国管住房公积金管理中心发布了《关于调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知》，提高了国管公积金最低贷款额度； 央行下调分支行常备借贷便利利率（SLF)，货币政策正在从数量型调控向价格性调控转变； 国务院法制办公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，放宽了公积金提取条件，并且可投资指定金融产品。 地方政策方面，针对伪造证明材料违规提取住房公积金的现象，上海公积金管理中心提出加强公积金提取审核工作；海南省政府鼓励发展经营性房地产，实现与旅游、文体、健康、医疗、卫生等产业相融合；为推动房地产市场健康发展，山西省全面取消了商品房购房限制。 企业动态： 11月房企在发展房地产主营业务的同时，规模扩张和产业调整力度不减，香江控股拟用23.6亿元收购控股股东物业资产；中江地产拟收购九鼎投资，并定增120亿发展PE；中天城投子公司拟出资参与设立保险公司。 随着国内资本市场发展日趋成熟，房企融资成本不断降低，11月，万科完成30亿中期票据融资，发行利率为3.78%；华夏幸福增发方案获批，募集资金不超过70亿元；中海地产获准发行80亿公司债，五年期公司债利率仅为3.40%。 世茂发行业内首款购房尾款ABS产品，只需支付有限的利息便可提前拿到尾款，有效盘活了企业资产；新湖中宝拟用不超过50亿元自有资金开展短期理财业务，有效提高了公司资金使用效率，增加了投资收益。