住宅市场

*中指研究院持续开展住房租赁市场相关调研与研究，并定期发布系列报告。点击此处了解详情

2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的重要方向。近年来，随着“市场+保障”的住房体系加快完善，租房已经成为解决居民居住需求的重要途径。美国经过多年发展，从自由市场到政府干预，从“重购轻租”逐步转向“租购协同发展”，形成了以公共住房、可负担住房和市场租赁住房为主体的较为成熟的住房租赁体系。借鉴发达国家的发展经验，对于推动我国租赁住房市场健康发展具有重要意义。

市场特征：政策干预与市场自发调节相结合，租房比例常年保持在30%以上

美国的住房租赁市场发展整体经历了五个阶段：

第一阶段：19世纪中后期至20世纪初，人口快速扩张，私人供给为主，政府未干预。在第二次工业革命的推动下，美国制造业发展与城市化进程加速，推动大量农村劳动力及海外移民向东部核心城市聚集，住房需求激增。此阶段租赁住房开发建设以私人供给为主，政府缺乏系统性调控机制，出现群租房泛滥、住房条件恶劣等问题，但住房供给总量仍滞后于人口增速，导致租金持续攀升。同时，缺乏规划的低质量住房衍生出卫生条件恶劣、公共设施匮乏等系统性居住问题，形成大规模低收入聚居区。

第二阶段：1930年代-1960年代，美国公共住房大规模建设，解决住房需求。1929年美国发生经济大萧条，大量家庭被迫转向租赁市场。随后政府于1937年《美国住房法》启动首个大规模公共住房项目（由地方公共住房委员会（PHA）拥有、运营的租赁住房），旨在解决失业者的居住问题并刺激经济。二战后，退伍军人大量返乡，叠加城市化进程加速，再次加剧了住房矛盾，1949年《住房法》明确要求为低收入群体提供“体面住房”，政府重启公共住房建设。1968年，尼克松政府因通货膨胀及财政压力，将公共住房建设计划无限期推迟，但存量公共住房仍持续维护运营。

第三阶段：1960年代-1990年代，美国租赁住房政策转向市场调节，政企协作逐步深化。1965年《住房与城市发展法》开创政企合作先例，允许公共部门租赁私人房源，再转租给低收入群体。1974年《住房和社区发展法》第8条款对供需两端提供补贴，低收入家庭仅需支付家庭收入的25%-30%作为房租，其余由政府补贴业主（1983年停止），同时也对低收入租户提供货币化补贴。1984年美国政府提出了租房券(HCV)计划，延续第8条款的补贴政策，参与计划的住户可自主选择房源。1986年《低收入住房返税计划》(LIHTC)通过税收手段，鼓励政府和更多私营机构联手开发可负担住房（为中低收入人群提供低租金住房），推动全美租赁住房加速供给。

第四阶段：1990年代-2008年，市场逐渐分化，机构化率先降后升。政府于1995年启动住房自有率提升计划，通过放宽贷款门槛、提高“两房”对低收入家庭信贷支持等措施刺激购房，至2005年租赁住房占比降至31%的低点。但随着城市化加速推高核心地段地价，部分中高收入群体逐步转向租赁市场，推动了长租型高端公寓的兴起。同时，在此期间REITs加速发展，多家住房租赁企业通过发行REITs实现金融闭环，并通过REITs带来的税收优惠，逐步成长为行业标杆，市场机构化率持续提升。

第五阶段：2008年至今，次贷危机推动租赁需求释放，租赁占比回升。2008年次贷危机后，美国住房租赁市场出现结构性变化，危机引发的购房风险认知促使部分居民转向租赁住房，叠加大量房屋断供拍卖导致的无房家庭激增，推动2006-2016十年间租赁家庭增长970万户。此阶段美国住房体系从“重购轻租”向“租购协同发展”逐步转型，政府通过返税（LIHTC）和租房券制度引导私营资本增加租赁住房供应，近年全美租赁住房占比稳定在34%左右。2024年10月，拜登政府宣布不再延长低收入住房返税计划（LIHTC），随着大量房源到期或即将到期，未来五年将有超20万套住房可负担住房失去政策支持。整体来看，美国住房租赁市场在百年间经历了从散租为主到机构参与、从供给短缺到政策支持推动供给的发展历程，逐步实现租购协同发展。当前，政府通过公共住房、可负担住房、租房券、税收优惠等多种政策工具，保障租赁住房的稳定供应以及低收入群体的租房可负担性，实现租赁市场的稳定健康发展。

当前，美国住房租赁市场规模庞大，租房在居住结构中已占据重要地位。2000年以来，美国租赁住房规模呈扩大趋势，租房家庭数量从2000年的3447万户增长到2023年的约4445万户，占总住房34.1%。租赁占比在2008年金融危机后快速增长，在2016年达到36.6%的峰值，而后有所下降。同时，美国租赁住房空置率处于较低水平，2022年降至5.8%的历史低点，2023年略有回升至6.5%。

从租金水平变化来看，过去二十年，美国住房租金持续上涨。根据iPropertyManagement数据，美国租赁住房平均月租金从2000年的约639美元上涨到2024年的1521美元，年均增长3.68%，远高于同期平均通胀率。根据globalpropertyguide数据，美国租金房价比约为6.1%，相比加拿大（5.5%）、法国（4.7%）、韩国（4.3%）、日本（4.2%），在发达国家中处于较高水平，房东的租金收益较为可观。租金收入比方面，美国2023年家庭平均税后收入约为6.7万美元，租金支出占家庭收入的27%左右，与其他发达国家相比，美国租户的租金负担相对更重。

 数据来源：iPropertyManagement，美国统计局，中指研究院综合整理

根据Zillow发布的2024年租户调研数据，美国租房者主要有呈现以下特征：多数租住在公寓，从租住房源类型来看，57%的家庭租住在公寓内（两室一卫的公寓居多），27%居住在独栋别墅，7%住在联排别墅/排屋，其余居住在复式、移动房屋等。租房流动性高，约33%的租赁家庭在过去一年内搬家，而自有住房家庭年迁居率不到10%。整体收入较低，租房家庭的年收入中位数约为51300美元，而全国家庭收入中位数为77719美元，但随着社会观念转变，也有不少中高收入者选择长期租房。单身及未育家庭占比较高，仅33%租房家庭有未成年儿童居住，养宠物（58%）或植物（47%）的比例更高，有子女的家庭更多倾向购房定居。

从区域分布来看，根据哈佛大学发布的《2024年美国房屋租赁报告》，全美约40%的租户居住在城市中心城区，48%位于郊区，12%租住于在乡镇区域。多户公寓在地铁沿线占比更高，但平均租金也显著高于非地铁沿线区域。

同时，美国公募REITs市场发展在全球领先，根据EPRA（欧洲房地产协会）统计数据，截至2024年末，美国REITs市场规模约1.2万亿美元，规模明显领先于其他国家。根据Nareit（美国房地产信托协会）统计数据，截至2024年12月，美国REITs市场139个产品中，18个底层资产为住宅项目，产品数量占比为12.9%；市值规模占比为14%，市值与数量均仅次于商业。

企业模式：头部运营商以轻资产模式为主，REITs公司多通过开发自持及收并购拓展规模

经过长期发展，目前美国租赁住房领域存在大量专业化机构，这些机构凭借资本和管理优势，大规模持有出租房源，推动了租赁行业的集约化发展。根据美国国会研究服务处2020年租赁市场调查，非个人业主（包括住房租赁企业、REITs、住房合作社、非营利机构等）持有美国近30%的租赁物业，多数租赁物业包含多个房间，而全美50套以上大型出租物业中62%由住房租赁企业所有，25-49套规模的物业有49%为长租企业持有，而小型出租物业的机构持有率相对较低。从持有房间数量来看，住房租赁企业持有40%的房源，高于个人业主持有房源占比。

表：美国各类业主持有物业和房源数量对比

注：含空置物业或房源；数据来源：CRS Report，中指研究院综合整理

根据全国多户住宅委员会（NMHC）对美国住房租赁企业管理规模排名来看，美国前50大住房租赁企业合计管理了全国约20%的出租房源。本报告聚焦两家管理规模前列的美国住房租赁企业——Greystar、RPM Living，以及最大的住宅REIT企业之一——AvalonBay Communities，分析其发展规模、业务模式与发展策略。从其发展经验来看，轻资产+部分重资产相结合是头部运营商的主流模式，而REIT企业多通过重资产持有的方式获得收益，企业初期多借助收购重组实现规模快速扩张，而后凭借其多元化布局、专业化服务管理、深耕区域市场等实现稳定运营与规模增长。

Greystar（睿星资本）：美国最大的住房租赁运营商

Greystar采取“重资产+轻资产”相结合的经营模式，既通过自有及基金投资持有物业，又为他人提供第三方管理服务，实现开发、投资、管理一体化。截至2024年初，Greystar管理约82.3万套租赁房源，连续第14年名列全美第一，其中约92%的房源为市场化租赁住房，约5%为学生公寓，其余3%为其他住房。Greystar同时也是最大的公寓业主，重资产持有约108,500套房源，这种轻重结合的商业模式使得Greystar既有轻资产的规模优势，又可以通过一定比例的自有资产获取投资收益。借助其规模优势，Greystar能够在租赁运营中采用统一的数字化管理平台和标准化流程，以较低的边际成本进行服务获取管理费。

Greystar的经营策略侧重于多元布局和规模扩张。在多户型公寓、长租独栋别墅、学生公寓等领域均有涉猎，并瞄准新兴租赁领域，例如单户住宅租赁（Build-to-Rent）市场，推出专门品牌满足租户不同阶段的需求。规模扩张上，Greystar通过多次并购整合迅速扩大管理规模，例如2018年收购学生公寓REIT EdR，2020年收购Alliance Residential的物业管理业务。此外，Greystar积极进行全球扩张和多元化布局，管理资产遍及北美、欧洲、亚洲和拉美等地区，其投资管理资产规模已达约355亿美元。

RPM Living：美国近年来增长最快的住房租赁企业

RPM总部位于德克萨斯州奥斯汀，最初以轻资产为主，2019年收购B/K Multifamily Services，使其管理规模达到3.8万套，同年10月，继续收购Maverick Residential物业管理公司。2021年，RPM与CF Real Estate合并，一举将管理规模扩张至8.4万套，此后RPM在多个城市成立办事处，持续拓展新市场，实现规模飞跃。截至2024年初，RPM管理房源数约22.6万套。在经营模式上，RPM Living从第三方管理公司的轻资产路线积极转型，设立RPM Investments投资部门，专门负责优质租赁物业的投资和持有，以“轻资产管理+重资产持有”的混合模式获取更高收益。RPM擅长收购运营尚未充分优化的公寓，将其纳入自有资产后，通过植入RPM的管理团队和系统，实现租金提升和成本控制，实现资产升值。这样的策略使RPM既保持了高速的规模扩张，又建立了资产持有收益来源，强化了企业的盈利能力。

此外，RPM Living高度重视区域市场研究和产品定位研判，主要深耕人口净流入、高就业增长的南部和西南部市场，如德克萨斯、佐治亚、亚利桑那等州。这些地区经济活跃、住房需求旺盛，为RPM提供了规模持续扩张的空间。同时RPM在管物业以中高档公寓为主，通过提升服务质量和社区运营来增强租户黏性，平均入住率长期保持在93%以上。

AvalonBay Communities（AVB）：美国最大的住宅REIT之一

AVB前身是成立于1978年的公寓出租公司Bay Apartment Communities，1994年作为REIT公司成功上市。1998年，Bay Apartment Communities与商业地产开发商Trammell Crow旗下的Avalon Properties合并成为AVB。截至2024年末，AvalonBay拥有83389套房源，是全美第五大公寓业主。按市值计，AvalonBay长期名列全美住宅REIT前列，当前市值约300亿美元。

在经营模式上，AvalonBay多选择收购土地进行自主开发，自己担任总承办商和施工方，开发的公寓项目长期持有运营，通过租金和物业升值创造收益。AvalonBay布局于纽约、大洛杉矶、旧金山、华盛顿特区、波士顿、西雅图等高收入、高房价市场，打造四条公寓产品系，分别为Avalon（高端公寓）、AVA（城市时尚公寓）、eaves（中档公寓）和Kanso（精简公寓）。其中以高端物业为主，房源平均租金较高，整体入住率长期保持95%以上。

近年公司持续优化资产配置，一方面择机收购高潜力的小型物业，如2月AvalonBay公布计划收购德克萨斯州的8个公寓社区超2700套公寓资产。另一方面定期投入资金对现有房源进行更新改造，并出售部分旧资产，以保持市场竞争力和租金溢价。整体来看AvalonBay公司运营稳健，企业收入连续保持正增长，2024年营业收入近30亿美元，净利率达36.5%。

表：美国三家住房租赁企业规模和运营模式对比

数据来源：MHN，中指研究院综合整理

监管制度：美国构建多层次监管体系，覆盖经纪、房屋质量、押金、解约等环节

美国住房租赁市场的成熟也体现在其较为完善的监管体系上。联邦和各州政府制定了一系列法律法规，覆盖经纪管理、房源质量、押金和解约等关键环节，保障租赁双方权益，促进市场良性运行。

住房租赁经纪管理：在美国，房地产经纪行业对从业资格要求较为严格，只有取得房地产牌照的个人或法人才能合法从事房地产经纪业务。法律层面，联邦政府和各州政府分别制定了《一般代理法》、《专业伦理法》和《房地产执照法》，明确了住房租赁机构和房地产经纪人的从业行为规范。为了维护市场秩序，各州对房地产经纪人和公司的行为实行严格监管。一旦接到消费者投诉，监管机构会对涉嫌违规的房地产经纪人或公司展开调查。

租赁住房质量监管：美国《统一住宅房东租户法案》规定了可居住性默示担保规则，旨在确保租赁房屋在租赁期间始终处于适宜居住的状态。这一规则要求房东即使在租赁合同中未明确声明，也必须保证房屋具备基本的居住条件，如安全、卫生和功能性。可居住性默示担保贯穿整个租赁期，房东有义务在租期内持续维护房屋的适宜居住状态。如果房屋存在严重缺陷，导致居住环境不再适合居住，租户有权拒绝支付租金并继续占有房屋，甚至要求赔偿。

押金管理制度：美国《统一住宅房东租户法案》同时规定，出租人索要或接受的押金数额不得超过一个月的租金。这一规定旨在保护承租人的权益，避免因押金过高而引发经济负担和争议。不同州的法律也有所差异，例如，在加利福尼亚州，2024年7月实行的新法案规定租赁押金不得超过一个月租金，以前，房东可收取最高两个月的押金，若租赁住房附带家具可最多收取三个月押金。纽约州也有类似的规定，即房东可以要求所有承租人交纳一笔押金，但押金金额只限于不超过一个月的租金。这些规定虽然在具体金额上有所不同，但均对承租人权益进行了一定保护。

解约管制：美国《统一住房租赁法》对解除租约有着严格的规定，确保租户的权益得到充分保护。根据该法规，房东在解除租约时必须提供充分的法律证据，并且必须通过法庭程序获得驱逐令，才能正式逐出租客。这一过程通常需要执法人员的介入来执行，以防止房东采取如停水、停电或换锁等强迫行为。此外，法律也在特定情况下保护了房东的权益，如租客拖欠房租、严重破坏房屋或在租约终止后仍拒绝搬离等情况，房东可以通过法院程序进行驱逐，但在此之前，房东不能擅自采取任何强制措施。

经验启示：我国金融支持体系仍需持续完善，机构化率有待进一步提升

整体来看，美国租赁住房市场在政策制度、金融支持、机构运营等方面形成了较为成熟的发展体系。尽管美国市场与当下我国住房租赁发展特征有所差异，但仍可为我国完善现有的住房租赁体系提供借鉴。 持续完善金融支持体系：美国经验表明，完善的金融支持对租赁市场发展至关重要。联邦住房管理局（FHA）为符合条件的多户租赁住房项目提供低息贷款支持，低收入住房返税计划（LIHTC）为住房租赁企业提供税收减免，REITs等资本市场工具又为租赁物业提供融资渠道，帮助市场主体获取合理的收益水平，以此吸引更多市场主体参与租赁住房的建设运营。对比我国来看，目前住房租赁市场融资包含信贷融资、债券融资、资产证券化等多种渠道，融资渠道并不缺乏，但资金供需错配现象仍较为突出。未来我国的住房租赁金融支持体系仍需持续完善，以满足不同类型融资需求，同时需继续扩大REITs覆盖面，并对住房租赁企业给予税收优惠，吸引更多资金投入租赁住宅建设和运营。

企业通过收并购扩大布局：美国租赁企业善用并购实现快速扩张的战略值得国内住房租赁企业参考。在美国，头部租赁企业的成长往往伴随重大并购战略。我国租赁市场目前参与者众多但较为分散，随着行业成熟，未来或将不可避免地经历整合。租赁企业一方面可以通过收购中小型长租公寓公司或存量公寓项目，在城市或区域内增加房源规模，提高影响力；另一方面，可通过并购获取对方的人才团队、管理系统和本地运营经验，扩大投资布局。通过良性并购整合，租赁企业有望缩短成长周期，快速增强抗风险和盈利能力。

提高机构化率，降低边际成本，提供高品质服务：美国当前机构化率较高，头部大型租赁企业通过规模化运营，大幅摊薄了管理和维护成本，提升了盈利能力。当前我国住房租赁机构化率与美国差距明显，市场以个人房源为主，管理、服务品质与专业化机构相比差距明显。借鉴美国经验，我国应加大对专业化、规模化的住房租赁企业的培育力度。当企业管理房源达到一定规模后，即可在采购、装修、运营上享受批量成本优势，集中培训的专业化管理团队也将使得服务和运营更为高效，为租户提供标准化、高品质租住体验。