住宅市场

更多住宅产品研究报告，点击此处获取

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2024年1-2月相比，2025年1-2月30个代表城市中有20个城市144平以上改善型产品成交套数占比上升。

二、房企产品动态

· 2月，招商蛇口云璟揽阅项目发布会在北京通州举行。项目以“创新型社交场景、高效率延伸空间、情景化生活场景”为三大内核，打造约2.17低密社区。

· 华发股份“以创新、为匠心”2025设计体系会在珠海召开。会议指出，在研发创新上，华发将推动产品体系迭代，深化好房子研发体系，进一步提升华发产品的市场竞争力。

三、房企产品系解析

中建东孚始终秉承“绿色可持续”发展理念，全心打造可持续发展的健康社区。当前，中建东孚形成了“御系、熙系、境系”等住宅产品系。

四、产品设计亮点

· 建筑立面：成都保利花照天珺项目将流体建筑风格与新中式设计相融合，屋顶采用冠形装饰，提升项目昭示性。

· 户型设计：西安保利·云谷和著项目定位“超四代住宅”，以“户户双露台”为设计理念，带来全新居住体验。

· 精装设计：南京中天金宁风华项目通过全屋智能系统、舒适科技配置及人性化细节设计，为居者提供高效便捷的智能生活体验。

· 园林景观：北京宸园项目秉承宋朝园林精髓，复刻宋式山水画韵，营造步移景异的观赏体验。

五、优秀项目解析

上海古美阅华项目位于闵行区，地处七宝镇古美北社区，由中铁置业、华发股份两大品牌房企联合开发。项目总规划建面约6.3万方，容积率2.0，规划551户，户型设计以3/4房为主，主力户型建面约105-135平。项目近邻9号线星中路站、12号线虹莘路站，可直达漕河泾、徐家汇、南京西路、北外滩等上海核心区域，承接漕河泾产业集群外溢置业需求。项目周围有四大成熟商圈：吴中路商圈、七宝商圈、莘庄商圈和南方城商圈。

建筑设计上，项目立面主要采用高阶灰白配色，搭配蓝宝石石材以及斜切古铜色铝板，营造简约质感的立面效果。

社区规划上，项目融入丰富的社交元素，设置礼泉归心、伴溪林径、森氧会客、青春营地、童梦岛、花语漫居等主题区域，提供多样化的休闲和社交空间。项目打造为14-16层的高层产品，层高约3.05米，比普通新房多出10公分的空间，同时采用不封阳台和全屋飘窗的设计，建面约105㎡三房两厅两卫户型，设计了市面上较为少见的双联阳台，主卫三分离设计让业主拥有“2+1”的使用效率。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

据中指研究院监测，从成交套数占比变化来看，与2024年1-2月相比，2025年1-2月30个代表城市中，有20个城市144平以上改善型产品成交套数占比上升。

图：2025年1-2月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）上海新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-2月上海90平以下刚需型产品成交714套，成交套数占比为11.7%，较2024年同期小幅上升0.5个百分点。90-200平产品成交5027套，成交套数占比82.4%，较2024年同期下降3.1个百分点。200平以上产品成交361套，成交套数占比5.9%，较2024年同期上升2.6个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比33.2%，较2024年同期下降2.0个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比下降至41.5%。1000万以上产品成交套数占比25.3%，较2024年同期提升2.7个百分点。

图：上海新建商品住宅成交面积结构

图：上海新建商品住宅成交总价结构

（2）杭州新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-2月杭州90平以下刚需型产品成交套数占比4.7%，较2024同期下降0.4个百分点。90-200平产品成交3685套，成交套数占比88.0%，较2024年同期提升5.8个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比下降至7.3%。

从成交总价结构看，400万以下产品成交套数占比54.1%，较2024年同期下降2.8个百分点。400-800万产品成交套数占比35.6%，较2024年同期下降1.2个百分点。800万以上产品成交套数占比10.3%，较2024年同期提升4.0个百分点。

图：杭州新建商品住宅成交面积结构

图：杭州新建商品住宅成交总价结构

（3）佛山新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-2月，佛山90平以下产品成交759套，成交套数占比18.6%，较2024年同期下降6.3个百分点。90-200平产品成交3111套，成交套数占比76.1%，较2024年同期上升4.0个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.3%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比69.7%，较2024年同期上升2.6个百分点。200-300万产品成交套数占比17.6%，较2024年同期下降3.5个百分点。300万以上产品成交套数占比提升至12.6%。

图：佛山新建商品住宅成交面积结构

图：佛山新建商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、招商蛇口北京新品发布会

2月，招商蛇口云璟揽阅项目发布会在北京通州举行，据悉，项目为招商蛇口“揽阅系”北京首作。发布会围绕区域价值、产品理念及生活方式革新展开，深度解读了招商蛇口如何以“好房子”新规为指引，打造符合城市需求的划时代作品。项目以“创新型社交场景、高效率延伸空间、情景化生活场景”为三大内核，打造约2.17低密社区，通过270°环幕飘窗、全屋收纳体系及灵活改造空间，实现空间使用率与居住舒适度的升级。

图：云璟揽阅项目效果图

 2、华发股份2025设计条线体系会

2月，华发股份“以创新、为匠心”2025设计体系会在珠海召开，总结年度成果，部署未来战略方向。会议指出，在项目管理上，华发将重点关注功能颜值、成本适配、效率提升和设计节点管控，加强品控与客户需求响应能力，聚焦标杆产品打造及产品体系落地；在研发创新上，推动产品体系迭代，深化好房子研发体系，全面落地产品标准化，以进一步提升华发产品的市场竞争力。

图：华发股份2025设计条线战略部署

房企产品系解析

中建东孚始终秉承“绿色可持续”发展理念，聚焦“环保+、守护+、宜居+、活力+、宁静+”五大维度，全心打造可持续发展的健康社区。当前，中建东孚形成了“御系、熙系、境系”等住宅产品系，满足人们对家的多元向往。

表：中建东孚主要产品系解析

 御系代表项目：上海中建御璟园 

项目简介

上海中建御璟园位于奉贤新城核心区域，近邻建面约25万方商业综合体金鱼广场（在建），拥享龙湖天街、百联等商业综合体，项目周边生态资源优越，西南直面上海之鱼湖景，东临金汇港天然水系，双面临水观景。项目内部将自然景观与人文景观进行融合，设置了蜿蜒小径、亭台楼阁等传统园林元素，营造宁静优雅的居住氛围。

图：上海中建御璟园项目效果图

163㎡户型设计亮点

大面宽格局：四开间朝南，方正实用，动静分区，各区域功能独立、互不干扰。

灵动空间布局：客厅五米面宽，可单独作为休闲区，也能与书房功能融合，满足多元需求。

三卧室朝南：主卧、次卧均配备独立卫生间，提升居住舒适度和私密性。

独立家政间：厨房旁设有家政间，方便家务活动，提升生活便利性。

图：上海中建御璟园项目163平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：采用公建化立面设计手法，将流体建筑风格与新中式元素相融合，提升项目昭示性

成都保利花照天珺：项目采用公建化立面设计手法，将流体建筑风格与新中式设计相融合，赋予建筑立面现代感和时尚感。色彩搭配上，项目以珠光白、香槟金为主色调，提升立面质感。材质上，运用大面积玻璃幕墙、铝板等材质，增加建筑通透感，使室内外空间相互交融，提升居住舒适度；同时铝板线条勾勒出建筑轮廓，提升建筑层次感。细节设计上，项目大量采用弧线元素，屋顶采用冠形装饰，提升项目昭示性。

图：成都保利花照天珺项目建筑效果图

 2、户型设计：定位“超四代住宅”，以“户户双露台”为设计理念，带来全新居住体验

西安保利·云谷和著：项目以“户户双露台”设计理念，升级居住体验。偶数层户型采用“超端厅”设计，客餐厅与阳台、露台贯通，形成约40㎡的环幕全景舱光厅，三面超广角采光，主厅面宽达14.5米，营造深宅大院仪式感。奇数层户型可将北向次卧与书房打通，形成约270°采光的“X空间”，实现“3+X”灵活布局。

图：西安保利·云谷和著143平户型图

 3、精装设计：项目通过全屋智能系统及人性化细节设计，提供高效便捷的智能生活体验

南京中天金宁风华：项目通过全屋智能系统、舒适科技配置及人性化细节设计，将科技融入生活场景，在提升居住品质的同时，为居者提供高效便捷的智能生活体验。项目入户门采用高规格钢木复合结构工艺，保障居家安全，并配有五合一智能门锁。客厅采用定制岩板电视机背景墙，金属线条勾勒，搭配带有装饰柜的收纳，实用性强。客厅配有地暖、中央空调新风系统三合一控制系统，为用户提供更高效、便捷、舒适的家居环境体验。

图：南京中天金宁风华样板间实景图

 4、园林景观：秉承宋朝园林精髓，复刻宋式山水画韵，营造步移景异的观赏体验

北京宸园：项目以“山水林瀑，四时游心”为理念，打造宋式风格园林。园区遵循传统中式园林布局理念，采用三进式空间序列设计，提升归家礼序。景观设计方面，园内打造了山峰、瀑布等景观元素，营造起伏的天际线和丰富的空间层次。项目以宋画《溪山行旅图》为范本打造了超万平的内向中庭及约2300㎡景观水系，同时，亭台楼阁、廊桥水榭等建筑小品分布其中，丰富了园林的空间层次和文化内涵。此外，社区内部打造了高端会所，提供健身、商务、休闲等16大功能空间，满足了居民多样化的社交和休闲需求。

图：北京宸园项目效果图

优秀项目解读

古美阅华位于上海市闵行区七宝镇古美北社区，由中铁置业、华发股份两大国央企联合开发。项目总建筑面积约6.3万平方米，容积率仅为2.0，共551套商品住宅，户型设计以3/4房为主，主力户型建面约105-135平。

周边配套方面，项目近邻9号线星中路站、12号线虹莘路站，可直达漕河泾、徐家汇、南京西路、北外滩等上海核心区域，承接漕河泾产业集群外溢置业需求。周边拥有多所名校，如上宝中学和七宝中学等，并且医疗资源丰富，包括复旦大学附属儿科医院（三甲医院）和复旦大学中山医院闵行分院等。此外，项目周围有四大成熟商圈：吴中路商圈、七宝商圈、莘庄商圈和南方城商圈。

立面设计上，主要采用高阶灰白配色，搭配厚重的蓝宝石石材以及斜切古铜色铝板，营造出简约质感的立面效果。此外，项目采用金属铝板几何线条，延伸出建筑的挺拔感，实现超高的窗墙比，使得整体立面通透纯净。

图：项目建筑效果图

 社区外部，项目紧邻约84万方闵行体育公园、闵行文化公园、双拥公园、黎安公园、古美公园以及九星板块规划中的3块公共绿地，总共近150万方生态公园环绕，形成稀缺的自然生态围合住区。同时社区绿地率约35%，种植超40种乔灌草植被，常绿与落叶相结合，确保四季有景。此外，项目融入丰富的社交元素，设置礼泉归心、伴溪林径、森氧会客、青春营地、童梦岛、花语漫居等主题区域，提供多样化的休闲和社交空间。

图：项目园林规划

古美阅华项目打造为14-16层的高层产品，层高约3.05米，比普通新房多出10公分的空间，同时采用不封阳台和全屋飘窗的设计。建面约105㎡三房两厅两卫户型，设计了市面上较为少见的双联阳台，主卫三分离设计让业主拥有2+1的使用效率。项目室内装修选用知名品牌，提升居住品质。

图：项目105平户型图