住宅市场

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自2017年以来，南京住宅市场首改、改善需求逐步走强，刚需置业占比被挤压至30%以下，全面进入改善时代。中指研究院联手融创南京，历时2个月造访南京多个品质社区，通过300+份问卷、130+个小时深度调研，洞察改善型客户置业的核心关注点，得出主要聚焦于社区安全、生活健康、房屋精工、居住舒适、地库品质、公区质感、景观设计、服务维保八个方面。

图：2010-2021年南京新房成交结构（含高淳、溧水）

数据来源：中指数据CREIS

客户基础特征分析

（一）背景信息

1.?个人背景及家庭结构

受访者主力年龄段是30-35岁，占比达到43%。30岁以下和36-40岁的比例分别为21%和19%，40岁以下受访者的合计占比达到83%；家庭结构方面，受访主力是三口之家形式，占比为44%。四口之家占比次之，达到16%。二孩家庭目前在南京范围内非首置居多，置换需求主要基于增加房间数或更换到更好地段。此外，夫妻二人和三代居的占比分别为15%和14%。

（二）购房行为

1.?名下住宅数量

超过半数受访者的名下不只1套住房，超过1/3受访者名下有2套住房，持有3套及以上受访者占比近2成，品质客户的置业经历相对更加丰富。

2.?置业意向板块

河西中板块和大校场板块是本次调研中最受客户青睐的2个板块，将这2个板块作为将来置业意向板块客户的比例均超过了3成，市场愈发理性，购房者更倾向于整合资产，往抗风险能力强的优质资产转化。优越的地理位置、高量级规划、交通配套、对品质客户都有着更高的吸引力。

3.?跨市置业意愿

愿意在其他城市置业的受访者占比超过了2成，意向的城市均为上海及周边经济发达的城市。在有跨市置业的受访者中，愿意在上海置业的受访者超过了1/3。受访者对于城市的选择更聚焦于城市基本面、城市活力等核心点，在此基础上决定资产的抗风险能力和保值增值潜力。

品质人居客群对居住的敏感点

（一）社区安全

1.?社区安全

【公共区域】在社区公共区域，受访者最重视的安全措施排名前三的为全方位社区监控、高空抛物监控和电子巡更，占比分别是81%、63%和58%。全方位社区监控可以让业主更加安心，无死角防护让业主在小区中每一个角落都充满安全感。近年来高空抛物伤人事件频发，一旦发生可能会给整幢楼带来困扰，大多数业主也将其视为最重要的安全措施之一。

【楼宇内部】在楼宇内部，受访者最担心的安全问题排名前三的为人脸识别、可视对讲（户内）和梯控，占比分别是73%、66%和65%。受访者对人脸识别和可视对讲安全性的考虑主要基于社区对来访者的严格把关，让业主更有安全感。

“现在网络这么发达，信息泄露很严重的，我当然希望科技能带来便利，但是我们信息怎么保护得好目前应该还算是一个很大的问题。”

——滨江ONE业主 程女士

（二）生活健康

1.?居家健康模块配置

在居家健康模块中，关注度最高的3项分别是选用环保材料、配置新风除霾系统和末端净水装置，占比分别为80%、76%和62%。环保材料质量过关在产品打造的源头上让业主更放心，空气质量和水质在人们日常生活中的角色越来越重要，维护好日常生活健康是舒心生活的重要保障。

“我们是一家子住，上有老下有小的，这个环保材料肯定也是材质最好最健康的，要对一家人的身体健康负责任的，这个可来不得半点马虎。”

——玄武·映业主宋先生

（三）房屋精工

1.?内部装修风格

内部装修中最偏好的风格是现代简约风格，占比达到了75%。现代中式和酒店奢华的占比分别只有13%和12%。现代简约的风格摒弃了不必要的装饰，简约、舒适、功能性强，符合品质客户当下对个性化、简约美的追求。

“审美没办法满足每个人，只能说满足现在流行趋势或满足一个审美高度。”

——玄武·映业主 莫先生

2.漏水问题

有2成的受访者目前受到漏水的困扰，漏水的主要来源是外墙漏水和卫生间漏水，占比分别达到了42%和36%。

“之前那套房子我们一直被漏水困扰，搞的我老婆都有点神经衰弱，所以这次置业我们会把漏水的事情放在首位去考虑。”

—— 融创玉兰公馆业主 汪先生

3.开裂问题

有接近2成的受访者目前受到开裂的困扰，开裂的主要来源是内墙开裂和顶面开裂，占比分别达到了45%和24%。

“开裂这个问题我之前处理过，导致开裂的原因很多，还要一个一个排除，不然治标不治本。”

—— 融创玉兰公馆业主? 刘先生

【担心点】装修质量和材料环保这两项的关注度显然更高，占比分别为83%、80%。品质客户多以家庭为单位，因此更加关注装修质量和材料的环保性能。

“精装房还是需要后期业主自己来规划，但是房子的基础硬装、做工、用材一定要好，电器什么的都可以后面换。”

——滨江ONE业主?邓先生

“对精装房主要担心的点就是装修质量问题，本来装修的坑就很多，有的时候自己盯都盯不过来的，直接一个精装房交付过来，肯定质量是放在首位要担心的问题。”

——锦麟融誉府业主?李女士

（四）居住舒适

居住舒适的基础是不烦心，然而大约2-3成受访者受到噪音和异味的影响。对于居住体验而言，装修风格、工艺设计等都只是加分项，而噪音、异味等问题往往会对舒适居住形成一票否决的效果。

1.噪音

有3成的受访者目前受到噪音的困扰，噪音的主要来源是外窗不隔音和上下噪音，占比分别达到了46%和39%。

“本来白天就会比较焦虑，晚上有噪音睡不好真的太崩溃了，休息不好让工作开展起来都不舒心。”

——玄武·映业主?杨先生

4.?异味

接近有2成的受访者目前受到异味的困扰，异味的主要来源是卫生间异味，占比达到了85%。

“我属于嗅觉比较灵敏的人。有一点异味我都受不了，尤其是卫生间，真的非常非常影响心情。”

——滨江ONE业主?齐女士

（五）地库品质

1.?地库品质

在地库模块中，需求最高的3类分别是墙地面防水、照明和层高，占比分别为56%、50%和48%。墙地面防水属于基础的质量问题，绝对不能敷衍马虎。车库里优越的照明和层高体现车库品质，宽敞亮堂的地库更加彰显业主的身份地位。

“车库也是房子重要的一个组成部分，车子天天停在那，是每天要去的地方，方便和安全程度一个是对业主本身重要，再就是对车子也很重要的。”

——锦麟融誉府业主 刘女士

（六）公区质感

1.?建筑风格及外立面

【建筑风格】最受欢迎的是现代风格的建筑风格，占比达到了60%，其次是新中式，占比达到23%。现代风格和新中式风格都较为简练、大气，符合品质客户整体的审美诉求。

【外立面】石材、铝板、幕墙是最受客户喜欢的3种外立面，选择偏好这3种材质的受访者占比分别达到了39%、31%和20%。石材和铝板的外立面更有品质感，因此受到品质客户的青睐。

“外立面跟房子的价值相关联，外立面一定显得高大上，是小区的第一印象。我觉得用石材、玻璃幕墙、铝板，加上那种金属的外立面是高大一些的，喜欢现代风格的。”

——玄武·映业主?沈女士

2.?入户大堂功能性及仪式感

【功能性-第一选择】第一选择比例最高的是人脸识别，占比达到了76%，明显高于其他的功能选择。人脸识别的便利性、安全性是品质型客户将其放在功能性首位的重要原因。

【仪式感-第一选择】大堂仪式感第一选择下关注点排名最高的是层高，其次是装修风格，占比分别为47%和27%。开阔、大方是品质型客户对大堂仪式感的诉求。

“人脸识别多方便啊，看一眼门就开了。现在生活节奏这么快，工作已经很辛苦了，生活上都想方便舒心，在这个模块用心做些让业主方便的东西太重要了。”

——锦麟融誉府业主?刘先生

“大堂很重要，大堂就是一个门面，做得好，然后后续的物业要维护的好，这是很重要的。”

——滨江ONE业主 高女士

（七）景观设计

1.?社区配套

【功能性-第一选择】排名最靠前的是休闲健身设施，占比达到了38%，明显领先其他设备。其次是儿童娱乐设施和社区会客厅，占比分别为21%和20%。前三项分别满足了品质客户的休闲、亲子和社交的需求，反映了品质型客户在社区配套上对基础生活功能的倾向。

“现在动不动就疫情，别的地方不好去的，就在社区里多走走、多动动嘛，这些休闲娱乐设施确实要下下功夫搞搞好，现在这个使用频率上来了嘛。”

——融创玖溪桃花源业主?刘女士

（八）服务维保

1.?房屋维保类服务

对维修类的需求中，需求最高的是景观类的维修，占比超过了70%。此外，地库、活动区、外立面、门窗水电、垃圾分类和管家服务的需求也较高，占比都在60%-70%。景观类维修和日常生活息息相关，每天在自然美观的景致中休闲散步，享受舒适的景观配套，可以极大提高品质客户的居住体验；公区（地库、活动区）的维护关系社区的整体品质，影响到后期的房屋升值、保值；外立面是小区的颜值担当，是高级感最直观的体现。

“景观这些属于一个项目门面的，其实也不要花太多功夫，但确实蛮重要的。其他常规类的东西倒是没什么好说的，肯定要搞好的嘛，倒是景观比较容易被忽略。”

——玄武·映业主 宋先生

融创臻心工场2.0——八大品质人居解决方案

调查结果显示，品质型客户因为有丰富的生活经验，所以对于产品的要求多样且高标准：面子、里子都要有。满足他们对住宅产品的追求并非易事，他们心目中的产品在满足安全、省心的同时也要有品质、有审美。

坚持“全国优势布局和高端精品”发展战略的融创，作为业内品质人居的引领者，以客户的核心诉求为产品建造指针，敏锐感知客户对于精装房的重重顾虑，2021年4月融创在南京落地首个臻心工场。通过12大场景、6步营造法，让房屋制造过程可视化，从而消弭客户买房过程中对期房兑现、精装房隐蔽工程质量的疑虑。

2022年，洞察到改善需求的激增，融创南京联手中指研究院进行品质人居痛点调研，基于调研结果历经一年的筹划凝练打造出臻心工场2.0，提出8大品质人居解决方案，从社区安全、生活健康、房屋精工、居住舒适、地库品质、公区质感、景观设计、服务维保8个维度，着眼客户实际的人居需求，配合生动形象的客户语言，用直观可感的精工匠造献上一套完整的解决方案。

从客户视角出发，6月22日融创首个臻心工场2.0落地南京滨江ONE，更鉴臻心更懂你?。