住宅市场

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2024年1月相比，2025年1月30个代表城市中，20个城市144平以上产品成交占比有所提升。

二、房企产品动态

1月17日，中海地产兰州公司首个第四代作品—中海·未来之境案名发布会盛大举行。据悉，项目除了具备高得房率等优势外，还采用了一系列先进的绿色建筑技术。

1月10日，建发·望湖产品发布会在武汉举行，现场阐述了项目设计理念及产品细节。作为建发房产的全新一代新中式产品序列，项目从建筑立面、名树造景等方面充分融入荆楚文化，彰显了项目卓越的产品力。

三、房企产品系解析

华发股份秉承“品质中国，匠心筑家”的品牌理念，积极探索“科技+人居”战略，加快住宅及创新人居建设，目前形成了“TOP系”、“府系”、“四季系”、“城市系”、“未来系”等产品系。

四、产品设计亮点

建筑立面：广州招商林屿境项目以“立体森系”为设计理念，将自然元素融入立面设计中，打造与自然和谐共生的居住环境。

户型设计：成都保利花照天珺项目143平户型面宽超16米，得房率约107%，南向双套房设计满足高端改善需求。

精装设计：长沙中冶·公园1957项目以业主“触、味、闻、听、视”五感体验为基准，精装设计强调经验与体验的融合。

园林景观：福州首开股份·端礼著项目融合传统中式园林风格与现代景观手法，打造兼具美观与实用的高品质园林环境。

五、优秀项目解析

科学城置业·龙湖·凤栖湖畔位于重庆九龙坡区，地处科学城金凤板块，为科学城首个龙湖第四代住宅项目，总规划建面约5.7万方，容积率1.31，规划390户，主力户型为建筑面积约127-143平湖山纯洋房住区。社区规划上，项目采用围合式布局与排列式布局相结合，由1T2户宽幕洋房和四代住宅组成。立面设计上，项目采用曲线艺术风格，打造超流体立面形象，色彩搭配上，通过运用香槟金搭配月影白，赋予建筑独特韵味。景观设计上，项目遵循“凤文化”设计理念，形成“一厅一院一环五景”的景观格局，打造湖畔林居度假社区。同时，项目整体呈围合式布局，拥有约8000平双大中庭园林景观。项目143平户型得房率高达126%，厨房、餐厅、客厅联动设计，让空间融会贯通。主卧套房约26平，设有超大衣帽间及双盆卫浴。此外，项目更是创新打造最大约6.3米挑高、34平天空院落，每个房间和客厅都有“户户端头”的设计优势，享受舒适的采光和观景效果。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化来看，与2024年1月相比，2025年1月30个代表城市中，有20个城市144平以上改善型产品成交套数占比上升。

图：2025年1月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）上海新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1月，上海90平以下刚需型产品成交463套，成交套数占比11.9%，较2024年同期基本持平。90-200平产品成交3141套，成交套数占比80.7%，较2024年同期下降4.6个百分点。200平以上产品成交289套，成交套数占比7.4%，较2024年同期上升4.5个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比30.3%，较2024年同期下降4.1个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比下降至40.8%。1000万以上产品成交套数占比28.9%，较2024年同期提升4.9个百分点。

图：上海新建商品住宅成交面积结构

图：上海新建商品住宅成交总价结构

（2）杭州新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1月，杭州90平以下刚需型产品成交套数占比4.1%，较2024同期下降0.6个百分点。90-200平产品成交2296套，成交套数占比89.1%，较2024年同期提升7.0个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比下降至6.8%。

从成交总价结构看，400万以下产品成交套数占比52.7%，较2024年同期下降1.2个百分点。400-800万产品成交套数占比34.5%，较2024年同期下降5.1个百分点。800万以上产品成交套数占比12.8%，较2024年同期提升6.3个百分点。

图：杭州新建商品住宅成交面积结构

图：杭州新建商品住宅成交总价结构

（3）佛山新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1月，佛山90平以下产品成交453套，成交套数占比19.8%，较2024年同期下降6.9个百分点。90-200平产品成交1720套，成交套数占比75.2%，较2024年同期上升4.7个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.0%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比71.2%，较2024年同期上升4.2个百分点。200-300万产品成交套数占比17.4%，较2024年同期下降4.4个百分点。300万以上产品成交套数占比提升至11.4%。

图：佛山新建商品住宅成交面积结构

图：佛山新建商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、建发·望湖产品发布会

1月10日，建发·望湖产品发布会在武汉举行，现场阐述了项目设计理念及产品细节。作为建发房产的全新一代新中式产品序列，项目紧扣“时代风华，意自东方”产品理念，充分容纳了荆楚文化，从栋栋观湖的建筑铺排、三进九景的名树造景、中式屋檐的建筑立面等方面，展现了项目卓越的产品力。

图：建发·望湖项目效果图

 2、中海地产兰州公司发布首个第四代住宅

1月17日，中海地产兰州公司首个第四代作品—中海·未来之境案名发布会盛大举行，现场解读中海发展历程与兰州公司14年成果，阐述项目建筑规划与设计理念，强调其作为低密度高端住区，集合稀缺土地价值、优质资源与人居迭代产品的优势。据悉，项目是中海在兰州打造的首个第四代住宅，除了具备高得房率等优势外，还采用了一系列先进的绿色建筑技术。项目主打大平层、复式等户型，满足不同家庭的居住需求。

图：中海·未来之境项目效果图

房企产品系解析

华发股份秉承“品质中国，匠心筑家”的品牌理念，积极探索“科技+人居”战略，加快住宅及创新人居建设，目前形成了“TOP系”、“府系”、“四季系”、“城市系”、“未来系”等产品系。

表：华发股份主要产品系解析

 府系代表项目：珠海华发·湾玺壹号 

项目简介

项目地处澳门-横琴-十字门三角地带，占据港珠澳大桥桥头堡位置，项目直面一线无遮挡海景，周边有马骝洲森林公园、黑白面将军山、十字门水道等自然景观。建筑采用现代主义风格，选用大面积玻璃幕墙和暖灰色铝板，打造超流体立面形象。社区打造约6.2万方园林景观，并设有私享会所，包含恒温游泳池、健身房、儿童空间等功能，满足居者多样化需求。

图：珠海华发·湾玺壹号项目效果图

185㎡户型设计亮点

五开间朝南：南向面宽超19米，采光尺度阔绰，客厅与主卧采用大面宽设计，空间感强。

横厅设计：横厅可根据需求灵活调整，连接6.8米宽观景阳台，并配有大面积落地窗。

南向双套房：主卧配备独立衣帽间和双台盆卫生间，私密性强，提升居住品质。

开放式厨房：厨房动线合理，操作台、储物空间充足，且与餐厅相连，方便烹饪与互动。

图：珠海华发·湾玺壹号项目185平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：运用玻璃幕墙、金属材质、生态绿化等元素，增强建筑的辨识度和地标性

广州招商林屿境：项目以“立体森系”为设计理念，将自然元素融入立面设计中，打造出与自然和谐共生的居住环境。设计将曲线融入到建筑语言中，同时采用大面积玻璃幕墙搭配金属线条，增强现代感与通透性。立面设计结合垂直绿化，如空中花园、绿植阳台等，增加建筑生态感。顶部采用独特的天际线设计，形成标志性轮廓，增强建筑的辨识度和地标性。色彩搭配上，以浅灰、米白等中性色调为主，搭配金属质感点缀，营造高端、稳重的视觉效果。

图：广州招商林屿境项目建筑效果图

 2、户型设计：143平户型面宽超16米，得房率约107%，南向双套房设计满足高端改善需求

成都保利花照天珺：143平户型面宽约16.65米，整体得房率约107%，入户设有约9.7平独立电梯厅。南侧设有7.2平空中“岛院”，且可与次卧打通。南向双套房设计，主卧约33平，开间4.45米，带有270°采光，配备独立衣帽间。餐客厅面积约42平，与书房、阳台形成洄游设计，有效提高空间利用率。半开放式厨房面积约7平，L型操作台面，储物空间充足，外连约4平米独立生活阳台。

图：成都保利花照天珺143平户型图

 3、精装设计：以五感体验为基准，设计细节上强调经验与体验的融合

长沙中冶·公园1957：项目强调空间的整体性和开阔感，采用大尺度通铺地砖、一门到顶的室内门设计、回形吊顶等，提升空间的连贯性和美观度，同时更好地隐藏空调出风口、水电管线等，让空间简洁大气。同时，项目充分考虑各个空间的功能需求，如厨房的多人料理动线设计、卫生间的三连轨淋浴屏设计等，让每个空间都能更好地服务于业主的日常生活，提升居住舒适度。

图：长沙中冶·公园1957样板间实景图

 4、园林景观：融合传统中式园林风格与现代景观手法，打造兼具美观与实用的高品质园林环境

福州首开股份·端礼著：项目园林设计融合了传统中式园林元素与现代景观手法，既有古典韵味，又符合现代审美。在设计中通过运用假山、水景、绿植等元素的搭配，营造出山水画般的意境，同时园林融入了福州传统文化符号，如雕刻、石刻、楹联等，体现自然与人文的和谐。景观布局上，采用轴线对称布局，空间层次分明，步移景异，增强视觉美感，且园内设有多个景观节点，如亭台、廊桥、水榭等，丰富游览体验。

图：福州首开股份·端礼著项目实景图

优秀项目解读

科学城置业·龙湖·凤栖湖畔位于重庆九龙坡区，地处科学城金凤板块，是中国经济增长第四极建设桥头堡。项目为科学城首个龙湖第四代住宅项目，总规划建面约5.7万方，绿化率30%，容积率1.31，规划390户，主力户型为建筑面积约127-143平湖山纯洋房住区，预计2026年4月底交付。

金凤城市中心作为科学城政治金融中心-金凤的城市封面，汇聚了科学城高新区管委会、政务服务中心、国家级生物科研实验室、金凤实验室、约千亩凤栖湖公园、重庆大学附属肿瘤医院、科学城谢家湾学校等资源，以产、学、研、商、居一体化，构建未来科技、未来产业、未来生活的未来之城。

社区规划上，项目楼栋布局采用围合式布局及排列式布局相结合的方式，由1T2户宽幕洋房和四代住宅组成。最大限度保障每栋楼之间的景观效果及楼间距。

立面设计上，项目采用曲线艺术风格，打造超流体立面。材质上运用铝板、金属线条和落地玻璃窗。色彩搭配上，通过香槟金搭配月影白，赋予建筑独特韵味。

图：项目建筑效果图

 项目整体呈围合式布局，拥有约8000平双大中庭园林景观。设计上，项目遵循“凤文化”理念，形成“一厅一院一环五景”景观格局，打造湖畔林居度假社区。项目以约70米恢弘归家城市界面开启归家仪式。同时，园区设有台地庭院、五感花园、儿童乐园等节点，使业主下楼即享度假式庭院。

图：项目园林实景图

 户型设计上，项目143㎡户型得房率高达126%，厨房、餐厅、客厅联动设计，让空间融会贯通。客厅约7米大开间带来全景落地窗体验，主卧套房约26平，设有超大衣帽间及双盆卫浴。同时，项目创新打造最大约6.3米挑高、34平天空院落，使每个房间和客厅都有“户户端头”的设计优势，享受舒适的采光和观景效果。

图：项目143平户型图