[摘要]  2012年，全国300个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点；价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年同期低4.3个百分点。 从不同城市、区域来看，一二线城市成交量年内增幅明显，但全年成交量明显不及上年，重点二线城市成交放量，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大；珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量TOP20城市中长三角区域占据多数。由于供应放量，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，但一线城市的楼面均价继续领先，且下半年上涨幅度较为明显，北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米；长三角、珠三角区域年末住宅用地价格同比涨幅超过五成。 随着房地产市场的逐步回暖，大型房地产企业销售额也持续攀升。继万科之后，保利、绿地成为千亿俱乐部的新成员。2012年，代表房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至最高点，拿地均价同比增长49%；代表性企业的土地储备速度在下半年逐渐加快，拿地面积、金额均较上半年呈现明显增长。与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。 预计未来一段时期内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，部分二三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

[摘要] 土地市场作为房地产市场的重要组成部分，一直得到政府、开发企业、购房者等各方的广泛关注。过去几年，伴随着房地产市场的起伏变化，一大批高价地块不断涌现。房价高涨时，“地王”此起彼伏，在推高周边房价继续上涨的同时也为开发商赚足了眼球；但房价低迷时，开发商拿地积极性下降，前期高价摘得的“地王”也成为烫手山芋。本专题对过去五年（2007-2011年）各年全国住宅用地总价前十位地块进行研究，在分析其区域分布、价格变化等基本信息的基础上，重点对其目前开发情况进行了总结，并挑选北京一幅已进入开发销售阶段的地王进行了分析。主要结论如下： 从分布上看，近两年地王集中于一二线重点城市。2011年，全国房地产市场开始降温，2011年十大地王全部出现在了一二线重点城市，其中4个一线城市独占6宗。从区域分布来看，2011年全国地王有一半出现在了长三角地区。从规模和价格看，近两年地王规模萎缩，总价和溢价率连续下降，已接近或低于2008年水平。2011年，十大地王总规划建筑面积、成交总额、平均溢价率连续第2年下跌，平均楼面地价也开始下跌，已低于市场回暖的2009年。 从开发情况来看，地王开发现状堪忧。由于受制于高成本，又面临房地产市场下行的压力，地王开发情况不理想。2007-2010年的40宗地王只有18宗目前进入销售状态，其他地王多数仍在建设中，另有3幅地块因未及时缴纳出让金被收回。值得注意的是，虽然目前地王整体表现不佳，但也有一些地块推出的高端项目成功上市，取得了不错的销售业绩，其在产品打造、入市时机把握等开发策略方面的成功经验，值得其他企业参考。 过去五年，全国土地市场经历了2007年的疯狂、2008年的低谷、2009年的回暖之后，2010-2011年逐渐步入理性与成熟的发展阶段。回顾过去五年高价地的开发情况可以看到，即使是再低迷的市场，部分地块由于规模较大，仍能以高总价成交；一些项目由于单价较低、位于城中核心或当地城市发展重要方向，往往能带来不错的投资回报。但对企业而言，大规模地块的开发往往需要五年甚至更长的时间，若长期无法回收成本，资金流动性将严重不足，土地滞留时间越久，压力会越大，不排除所拿土地被迫转让或被收回的可能。如何合理判断地块投资价值、如何开发适应市场需求的产品，对众多开发企业而言，还有很长的路要走。开发商需适应当前形势，争取早日入市，尽快回收资金，实现赢利。