住宅市场

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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2023年1-9月相比，2024年1-9月30个代表城市中有23个城市120平以上产品成交套数占比上升，新房市场改善趋势延续。

二、房企产品动态

· 9月26日，保利·龙川瑧悦产品发布会于合肥举行，现场深度解读了项目的产品内核，项目所有户型皆是四房配置，除建面约140㎡户型外，全数采用双套房设计、全三卫布局，提升了改善客群居住的私密性与舒适度。

· 9月，以“热爱生命的天性”为主题的象屿联发金海汀雲台产品发布会于上海落幕，发布会现场从城市、产品、景观、科技四大维度解析了项目亮点。

三、房企产品系解析

多年来，建发房产致力于成为“新中式生活匠造者”，形成了“臻贵系”、“隽雅系”两大新中式产品体系，以及“王府中式”、“禅境中式”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方”五种不同风格的新中式产品。

四、产品设计亮点

· 建筑立面：深圳中铁·能建·阅臻府项目以湾区天空与海面灵动的曲线为基底，采用高窗地比的类玻璃幕墙设计，筑造现代美学立面形象。

· 户型设计：广州中国铁建·招商蛇口·西派天河序项目140平户型四面朝南，整体面宽约16.7米，外连8.4米观景阳台，在同面积段产品中具有较大优势。

· 精装设计：西安科技路金茂府项目以科技呵护、空间美学、场景感知、细节温度四大精装体系，构建全新的健康生活方式。

· 园林景观：深圳静安府项目融合在地文化，提取海上生活场景，以“林间绿岛，人文雅居”为主题，通过六重归家礼序来呈现酒店化的生活场景。 

五、优秀项目解析 

南光凤凰居锦绣和园项目落址于赣州经开区，总规划建面约27万方，规划23栋小高层住宅，全案1737户，主力户型为72-128平二居至四居产品。项目周边迎宾高架快速路、客家高架、创业大桥（在建）等路网云集，可快速连接赣州各大中心区域。项目与飞翔小学（在建）一路之隔，周边亦有赣州市第一中学（西城校区）、赣州市第六中学等教育资源。商业配套方面，项目紧邻综合市场（在建），同时快速路直达万达广场、万象城等大型商圈，日常生活较为便利。建筑立面上，项目采用现代简约风格，呈现轻盈、通透的视觉效果。园林设计方面，项目采用“一轴、两核、多点”景观布局，配套建设有约700平无边际泳池、浮岛景观会客厅、2000平海岛主题探险乐园等，形成独具特色的滨海风情景观。项目128平户型四面朝南，采光充足。南北双阳台设计，进一步拓展室内空间。主卧套房“小家化”，配备独立卫浴间和衣帽间，提供了私密的生活空间。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

与2023年1-9月相比，2024年1-9月30个代表城市中有23个城市120平以上产品成交套数占比上升，新房“改善为主”趋势延续。

图：2024年1-9月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2、热点城市结构特征

（1）上海2024年1-9月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-9月上海90平以下刚需型产品成交4982套，成交套数占比为12.7%，较2023年同期下降0.3个百分点。90-200平产品成交31575套，成交套数占比80.6%，较2023年同期下降3.4个百分点。200平以上产品成交2615套，成交套数占比6.7%，较2023年同期上升3.7个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比34.9%，较2023年同期下降2.7个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比下降至40.8%。1000万以上产品成交套数占比24.3%，较2023年同期提升5.3个百分点。 

图：上海商品住宅成交面积结构 

图：上海商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（2）杭州2024年1-9月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-9月杭州90平以下刚需型产品成交套数占比3.7%，较2023同期下降1.1个百分点。90-200平产品成交25177套，成交套数占比87.2%，较2023年同期下降1.9个百分点。200平以上大户型产品成交2636套，成交套数占比提升至9.1%。

从成交总价结构看，300万以下产品成交套数占比22.4%，较2023年同期下降9.8个百分点。300-500万产品成交套数占比53.0%，较2023年同期上升7.1个百分点。500万以上产品成交套数占比提升至24.6%。 

图：杭州商品住宅成交面积结构

图：杭州商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（3）佛山2024年1-9月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-9月佛山90平以下产品成交6681套，成交套数占比22.7%，较2023年同期下降0.5个百分点。90-200平产品成交21729套，成交套数占比74.0%，较2023年同期上升0.3个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至3.3%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比66.9%，较2023年同期上升6.9个百分点。200-300万产品成交套数占比20.1%，较2023年同期下降2.0个百分点。300万以上产品成交套数占比下降至13.1%。 

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

房企产品动态

1、保利·龙川瑧悦产品发布会

9月26日，保利·龙川瑧悦产品发布会于合肥举行，发布会以“东方境开，定制瑧藏”为主题，现场深度解读了保利·龙川瑧悦的产品内核。项目建筑立面特选生态陶瓷、琉璃、青花瓷等元素，打造现代东方立面风格。项目所有户型皆是四房配置，除建面约140㎡户型外，全数采用双套房设计、全三卫布局，提升了改善客群居住的私密性与舒适度。

图：合肥保利·龙川瑧悦项目效果图

2、象屿&联发新品发布会

9月26日，以“热爱生命的天性”为主题的象屿联发金海汀雲台产品发布会于上海落幕，发布会现场从城市、产品、景观、科技四大维度解析项目亮点。项目融合了海派美学元素的建筑风格，打造“一轴五园八境”的园林布局，高层户型设计遵循自然与阳光交融，超宽屏采光、大面宽横厅、LDKB一体化、三段式套房等设计细节合理满足与家人合而有界的亲密关系。

图：上海象屿联发金海汀雲台项目效果图

房企产品系解析

多年来，建发房产一直致力于成为“新中式生活匠造者”，形成了“臻贵系”、“隽雅系”两大新中式产品体系，以及“王府中式”、“禅境中式”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方”五种不同风格的新中式产品。

表：华润置地住宅产品线解析

隽雅系代表项目：南京建发·璞云

项目简介

南京建发·璞云项目位于雨花数字大道与守正路交汇处，是贯穿河西金融核心区、雨花数字核心区、南部新城文化核心区的重要节点。项目近邻地铁S3号线贾西站，可快速抵达南京南站、河西新城等区域。建筑设计上，项目融入了宋式披檐、金色勾边等元素，色彩上复现宋代天青汝窑镀金边的特色，提升了建筑辨识度。园林上，项目采用四进式的景观布局，层次分明、循序渐进，还原了宋代的生活场景和氛围。

图：南京建发·璞云项目实景图

143㎡户型设计亮点

· 南向四面宽，拥有近15米的超大采光面，具有良好的通风和采光性。

· 全屋设有五个飘窗，有效扩大视觉空间；主卧套房配置约270°转角大飘窗，提升居住舒适度。

· 餐客厅联动设计，客厅开间约4.7米；南向联通宽景阳台，阳台开间约7.6米，空间尺度阔绰。

图：南京建发·璞云项目143平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：项目依据地形及客群特征，对空间、建筑元素等进行结构重组，营造前瞻性的立面形象

深圳中铁·能建·阅臻府：项目以湾区天空与海面灵动的曲线为基底，从深圳的城市气质与湾区新贵人群出发，以错落塔楼布局，筑造现代美学立面形象。建筑塔冠在天空与海元素的当代转译下，曲线鎏金冠盖，赋予项目独特气质，呈现出未来都会建筑形态。色彩上，项目以金色海浪流线勾勒建筑轮廓，同时采用高窗地比的类玻璃幕墙设计，为立面带来温润流畅、灵动通透的视觉效果。

图：深圳中铁·能建·阅臻府建筑效果图

2、户型设计：140平户型南向采光面16.7米，外连8.4米观景阳台，双套房朝南设计，舒适度高

广州中国铁建·招商蛇口·西派天河序：对比板式小高层常用的四叶草户型，西派天河序140平户型改善了动静不分离、房间私密性差等缺点。此外，该户型分布在独栋板楼，享三面通风采光，西侧户对望白云山，景观视野较好。140平户型南向四面宽，整体面宽约16.7米，在同面积段产品中具有较大优势。34平方厅设计，提供了充足的活动空间。南向贯跃式阳台面宽约8.4米，连通客厅及次卧。南向双套房设计，主卧面积约30平，带有270°飘窗，飘窗进深0.5-0.6米，有效提升室内空间利用率。

图：西派天河序140平户型图

3、精装设计：以科技呵护、空间美学、场景感知、细节温度四大精装体系，营造健康生活方式

西安科技路金茂府：项目以科技呵护、空间美学、场景感知、细节温度四大精装体系，营造全新的健康生活方式。细节方面，客厅吊顶和墙面连接处使用阴影缝设计，增强拼接处的精致感。边吊部分采用石膏板吊顶、流线型边吊等设计巧思，毛细管网科技系统能够遍布全屋，保持室内温度适宜。餐客厅地面采用大版瓷砖拼接，提升了空间的连贯性和整体性。餐厨区所有台面插座均带有开关设计，一键断电，有助于延长小电器的使用寿命。主卧及主卫均设置紧急呼叫按钮，连接物业中控室，提高了生活的安全性。

图：西安科技路金茂府样板间实景图

4、园林景观：项目融合在地文化，通过六重归家礼序，营造酒店化的生活场景

深圳静安府：项目融合在地文化，以海为底，以绿为岛，以石为岸，打造多层递进的园林空间，重塑属于当代生活的惬意居所。在宏观布局上，项目提取海上生活场景，打造“林间绿岛，人文雅居”的景观主题，通过六重归家礼序来呈现酒店化的生活场景。在细节设计上，主入口设置开敞式迎宾前场，并配有小型跌瀑及罗汉松等树种营造归家礼序；采用多品种植物组合，结合水景，打造简约时尚的现代商业街区；景观会客廊架结合涌泉水景及外摆小品打造会客空间，为居民提供一个多功能休闲共享空间。

图：深圳静安府园林实景图

优秀项目解读

南光凤凰居锦绣和园项目位于赣州经开区，项目总规划建面约27万方，规划23栋小高层住宅，全案共1737户，主力户型为建筑面积约72-128平二居至四居产品。 项目择址迎宾大道核心地段，迎宾大道作为经开区的主干道，是城市改造升级的重要功能发展轴，将重点打造成为宜产、宜居、生态、高效的赣州新名片。项目地理位置优越，随着区域规划不断加速兑现，配套逐步成熟完善。项目周边迎宾高架快速路、客家高架、创业大桥（在建）等路网云集，可快速连接赣州各大中心区域。项目与飞翔小学（在建）一路之隔，周边赣州市第一中学（西城校区）、赣州市第六中学等教育资源环绕。商业配套方面，项目紧邻综合市场（在建），同时快速路直达万达广场、万象城等大型商圈，日常生活较为便利。 

图：南光凤凰居锦绣和园项目总平图

立面设计方面，项目采用现代简约风格，整体呈现轻盈、通透的视觉效果。水平线条有效提升了建筑的延展性，竖向线条从塔顶贯穿到建筑整体，使得建筑更具立体感和层次感。

图：南光凤凰居锦绣和园建筑效果图

项目在园林设计中融入了“海洋主题”的理念，采用“一轴、两核、多点”景观布局，配套建设有约700平无边际泳池、浮岛景观会客厅、2000平海岛主题探险乐园等，形成独具特色的滨海风情景观，北侧为邻里花园等多重园林绿化，南侧为轻氧健身区、篮球场、乒乓球场、羽毛球场等。在中心园林的基础上，增加8栋楼首层全架空设计，设置儿童板块、长者板块、社交板块等五大休闲空间，满足全龄段家庭的娱乐需求，打造现代、舒适、高品质的人才宜居社区。

图：南光凤凰居锦绣和园景观效果图

户型设计上，128平户型四开间朝南，空间布局合理、动静分区，有效提高了室内空间利用率，同时保证了居住的私密性与舒适性；餐客厅一体化，提供了充足的活动空间；南北双阳台设计，进一步拓展室内空间；主卧套房“小家化”，配备独立卫浴间和衣帽间，提供了私密的生活空间。此外，项目采用不低于1500元/㎡的精装交付标准，全屋配置国内外一线品牌空调、油烟机、燃气灶、定制衣柜等家具家电。

图：南光凤凰居锦绣和园128平户型图