住宅市场

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8月由于传统淡季以及高温天气影响，合肥楼市活跃度处于低位，新房成交规模几近腰斩；宅地供销面积大幅下降，房企拿地更加谨慎，地块间热度分化加剧。下文将具体盘点8月合肥房地产市场具体表现。

一、楼市政策：8月合肥拟修订《合肥市规划管理技术规定》，提升城市建设品质，推进“ 四好 ”建设

8月9日，合肥市公布了《合肥市规划管理技术规定（修订草案征求意见稿）》 ，对群众关心的公共服务设施配套标准、提升城市建设品质相关要求、增加新产业新业态匹配管控条款等方面进行明确。此次发布的新规中对于住宅的内容有很多，如：

加强小区室外活动场配置：新建住宅项目应按照不低于400平方米/千人标准配置室外活动场，单块场地面积不小于200平方米。新建住宅项目内绿地率不低于40%.....

城镇住宅用地容积率原则上不得超过2.5：城镇住宅用地容积率的确定应综合考虑所在地区的设施承载力、强度分区等因素，原则上不得超过2.5，超过2.5时，应经专题论证......

沿快速路住宅阳台应全封闭：建筑布局应顺应城市道路走向。沿城市快速路、主干路及重要景观界面的住宅建筑立面应按公共建筑要求处理，阳台应全封闭。其他11层以上的住宅建筑，阳台应全封闭......

非机动车停车棚不计建筑面积：非机动车停车棚（包含电动自行车集中存放和充电场所）不计建筑面积、不计容积率、不计建筑密度.....

......

【中指点评】

2023 年末的全国住房城乡建设工作会议上明确要推进好房子、好小区、 好社区、好城区“ 四好 ”建设，本次合肥合肥市规划管理技术规定的重新修订正是对会议精神的落实，也为合肥市推动高品质住宅开发建设、加快行业转型升级起到积极推动作用。同时，当前合肥新房市场相对低迷，更高品质项目入市一定程度上也能提振消费者信心，加快市场复苏。

二、土地市场：8月合肥市区成交2宗宅地，揽金10.8亿元，绿城以溢价28.96%竞得蜀西湖地块

8月，合肥市区出让的3宗涉宅地块中1宗因无人报名延期，2宗成功出让，共揽金10.8亿元，成交楼面均价为14199元/㎡，平均溢价率26.43%。当前合肥楼市持续低温，房企拿地态度更加谨慎，各板块间的热度分化加剧。

图：2023年8月至今合肥市区宅地成交量价走势

本月3宗地块中，高新区GX202402号地块位于高新区的蜀西湖板块，周边配套成熟、环境优美，同时地块容积率仅有1.8，可以打造高品质改善项目，所以受到多家房企激烈竞争；而蜀山区SS202403号地块虽然是容积率1.2的低密地块，但地段偏远，周边配套较差，投资的风险较高，最终因无房企报名而延期。高新区GX202402号地块是由于通和易居同辉项目办理土地分割手续而形成的成交。

图：2024年8月合肥市区宅地成交情况

三、新房市场

1、8月合肥新房成交规模腰斩，库存面积持续增大

8月合肥市区新房供应端小幅增长，但成交规模腰斩，市场继续低温运行。其中，上市面积为23.0万㎡，环比增长8.8%；成交面积15.9万㎡，环比下降49.2%；由于招商玺等改善型项目入市，本月成交均价22438元/㎡，环比结构性增长19.9%。

合肥市区库存面积持续增长，8月末合肥市区库存面积为362.3万㎡，环比涨幅4.5%；出清周期15.65个月，较上月缩短0.13个月。

2、仅滨湖、蜀山、经开区成交规模环比增长，多数区域库存压力较大

8月成交规模最大的仍是包河区，成交面积为4.0万㎡；其次为滨湖区和蜀山区，成交面积也均超过2万㎡。9区中仅滨湖、蜀山、经开区成交面积环比增长，其中滨湖区由于热盘招商玺本月首开拉高整体成交面积，环比增长115.6%；蜀山区则是因为人才房转商品房项目蜀山鸿博园本月入市热销，整体成交面积环比增长129.9%。

8月末合肥九区中，仅有包河区的出清周期在12个月以内，库存较为安全，其他区域库存压力较大，其中蜀山区的出清周期仍在20个月以上。

3、项目成交排行榜

从成交面积、成交金额榜单上看，8月招商玺、中铁建·花语江南、蜀山鸿博园均位居前三。其中招商玺是滨湖区省府板块的高端住宅项目，主打建面约200-320㎡的纯洋房社区，备案均价约50088元/㎡，最高备案价达65500元/㎡，创造了合肥市场的新记录。项目本月首开，凭借地段优势和硬核的产品力，当月实现成交备案金额5.5亿元，位居榜首。

中铁建·花语江南位于淝河板块，2023年7月中国铁建以竞品质高分夺得该地块，项目打造了大体量的实景示范区，展现了高品质产品兑现能力，本月成交备案金额2.03亿元，位居第二。

蜀山鸿博园是人才房转商品房项目，目前已经处于准现房阶段，同时开发商蜀山鸿博园在加大投资进行综合品质提升，凭借高性价比，项目登顶8月成交备案面积榜首，销售金额1.86亿元，位于第三。

四、存量房市场

1、二手房：7月二手房新增挂牌维持高位，成交规模下降超3成，市场流通性下降

7月市场进入传统淡季，合肥二手房成交活跃度明显下降，市区二手住宅成交套数仅为4193套，环比下降34.4%。但市场二手房挂牌积极性依旧维持高位，7月新增挂牌量高达33798套，自2022年以来规模仅次上月。二手房市场流通性下降，新增挂牌量与成交量比值增长到7.6，市场以价换量深化，7月二手房样本均价环比下降0.47%，降幅扩大。

7月庐阳老城板块的万科森林公园成交28套，蝉联榜首；省府北板块的滨湖1号和七里塘板块的金辉悦府分别成交24套和23套，位列二、三名。

2、法拍房：8月合肥法拍房成交率提升，成交折价率下降，整体市场活跃度在二线城市中相对较低

8月法拍市场新增挂拍量有所减少，成交率小幅提升，但绝对值仍较低，市场活跃度保持低位。具体来看，8月新上拍品259宗，环比下降17.8%；成交74宗，环比下降3.9%，成交率15.1%，环比提升1.3个百分点。成交折扣率达80.0%，环比下降6.1个百分点，仍保持较高水平。

与其他二线城市对比，8月合肥的法拍房成交率排在23名，整体成交活跃度较低；但成交折价率位居第8名，法拍折价率控制较好。

五、总结及展望

房地产政策：8月修订《合肥市规划管理技术规定》，推动高品质住宅开发建设

8月合肥开始修订《合肥市规划管理技术规定》，落实城市“四好”建设，推动高品质住宅开发建设、加快行业转型升级。

当前合肥的楼市政策已经比较宽松，5月合肥发布新政十条，6、7月各区跟进加码购房补贴政策，但政策刺激效果均不长久。要推动市场回暖、提振市场信心，需要更多维度的政策支持，本次对规划管理标准的修订对新房市场的复苏有积极意义。

土地市场：9月土拍热度或将处于低位，多宗低密地块公示街坊控规

8月挂牌出让的3宗地块中1宗无报名延期，1宗高溢价成交,1宗底价成交，热度分化明显。当前市场形势下，房企拿地更加谨慎，投资更加聚焦好地段的优质地块。

9月目前仅有1宗此前延期的宅地待出让，整体热度或将处于低位。但从合肥自规局近期公示的街坊控制性规划中可以看到，接下来市区中或将有大量低密地块供应，其中不乏老城区及东部新中心这样的较热门板块。这些优质的改善型宅地挂牌出让或将有助于土拍热度的提升。

新房市场：9月市场进入传统旺季，活跃度或将有所提升

8月楼市处于传统淡季，合肥新房市场热度大幅下降，成交规模接近腰斩，多数城区的库存压力持续累积。但也有部分项目凭借自身优势实现热销，例如招商玺以高品质产品打造实现单月成交金额榜首，蜀山鸿博园以高性价比成为单月成交面积榜首。

9月楼市将进入“金九银十”，加之高温天气逐渐结束，市场的活跃度或将有所提升。但长期来看，新房市场依旧面临置业者观望情绪较重以及二手房市场的分流影响，仍然有较大的调整压力。