住宅市场

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2024年，受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，住房租赁市场仍处于调整阶段。1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.7%，租金下行压力突出。中央及地方持续落实支持政策，住房租赁金融支持体系逐渐完善，非居改租、收储转租迎来发展机遇。但值得注意的是，市场租金水平下降以及大规模新建保租房入市也进一步加大了市场竞争压力。在此背景下，企业在项目拓展时需更加关注所在区域板块价值潜力，科学研判优选项目，并主动适应市场环境变化，持续提高产品力，精细化运营，提升组织效能。此外，企业需把握政策机遇，积极盘活存量资产。

（一）50城住宅租金：1-11月50城住宅租金累计下跌2.7%，各线城市均下跌

整体租金：50城平均租金小幅下跌，全年仅返城季和毕业季租金微涨，8月以来跌幅有所扩大

2024年重点城市住宅平均租金小幅下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%。11月，50城住宅平均租金为35.6元/平方米/月，环比下跌0.66%，同比下跌3.18%。2024年，重点城市住房租赁市场需求整体相对平稳，但保租房批量入市带动市场供应量明显加大，加之保租房定价限制，市场竞争加剧，推动重点城市住宅平均租金小幅下跌。

行业季节效应突出，春节后“返城季”和年中“毕业季”拉动租金阶段性微涨。全年运行情况来看，仅春节后的“返城季”和年中“毕业季”，即2024年3月及6-7月，50城住宅租金实现微涨，其余月份租金均下跌。8月以来行业进入淡季，市场需求热度明显下降，重点城市住宅租金跌幅有所扩大。

图：2021年7月至2024年11月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

城市租金：1-11月48城住宅租金累计下跌，各线城市均下跌

从城市涨跌幅来看，2024年1-11月50城中仅有2个城市住宅租金累计上涨，48城累计下跌。具体来看，2024年1-11月，仅北海、乌鲁木齐住宅平均租金有所上涨，其中北海累计上涨3.84%，乌鲁木齐累计上涨1.34%。其余48个城市租金均累计下跌，其中温州、杭州、厦门累计跌幅在5%以上，绍兴、福州等18个城市跌幅在3%-5%之间。贵阳、无锡等22个城市跌幅在1%-3%之间，成都、石家庄等5个城市跌幅在1%以内。

分梯队来看，各线城市住宅平均租金均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.29%，2023年同期为累计上涨1.32%；二线城市平均租金累计下跌3.01%，跌幅较2023年同期扩大2.7个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌2.38%，跌幅较2023年同期扩大1.0个百分点。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

投资回报率：租金房价比继续小幅提升，住房租赁投资回报率有所改善

2024年，因房价持续调整，重点城市租金房价比较2023年末继续提升。2024年11月，50个重点城市住宅租金房价比为2.12%，较2023年12月（2.03%）提升0.09个百分点。具体城市来看，50城中，除三亚外，其余49个城市租金房价比均较2023年末有所提升，其中常州、东莞、徐州、武汉城市提升幅度较为显著。

图：50个重点城市租金房价比

注：租金房价比=2024年11月城市住宅平均租金×12÷2024年11月城市二手住宅均价。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

当前房地产市场处下行周期，房价持续调整，而住房租赁市场受益于刚需特征及行业规范性的提升，需求维持相对稳定，租金调整幅度更为平缓。在此影响下，近两年我国重点城市租金房价比持续回升，截至目前，重点50城平均租金房价比为2.12%，已高于五年期定期存款利率，住房租赁投资回报有所改善；但与居民购房的综合资金成本（根据中指测算当前约为2.6%-2.8%）相比，仍有上升空间。

2024年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》的“支持住房租赁产业可持续发展”专栏中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率”，“近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务”。

图：2021年9月至2024年11月50城租金房价比走势图

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

为充分反映居民的租房状况，了解居民当前租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年开展一次全国租客问卷调查，对租客画像进行描摹。2024年末，全国租客调查问卷共收回6093份有效样本。

（一）租客画像：新毕业租客更青睐长租公寓，愿为高质量服务和设施支付更高租金

租客群体基本特征：25-34岁、高学历、毕业1-5年青年人

调查结果显示，54%的受访租客年龄处于25-34岁区间，63%的受访租客为本科及以上学历，68%的受访租客毕业年限在5年之内，65%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。租房方面，76%的受访租客选择整租，59%的受访租客月租金在1000-3000元之间，53%的受访租客租房面积在10-60平方米。

从不同能级城市的租客特征来看，租户家庭规模方面，独居和2-3人小家庭是租住主力，其中北上广深及省会城市约四分之一的受访者是独自租住，占比相对较高。居住房源类型方面，个人房源仍是主要居住类型，北上广深及省会城市超三分之一租户居住于分散式长租公寓，地级及以上城市居住于集中式公寓的比例均在15%左右。

不同房源客群特征：长租公寓租客毕业年限较短，愿为服务和设施支付更高租金

从租客居住房源来看，近半数受访租客居住在个人房源中，居住在分散式公寓、集中式公寓的比例分别为33%，15%。从学历来看，68%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出7个百分点。从毕业年限来看，无论是分散式还是集中式长租公寓，在校生及毕业年限在5年以下的租客占比均达到83%，新毕业租客更青睐长租公寓。

从租金水平来看，月租金高于3000元的集中式公寓和分散式公寓租客占比约为40%和33%，均显著高于个人房源。从租金收入比来看，租金收入比超过30%的分散式和集中式公寓租客占比约为40%，较个人房源明显高出26个百分点。无论是集中式公寓还是分散式公寓，相比个人房源，都表现出较高的租金水平和租金收入比，反映出租客愿意为了更高质量的服务和设施支付更高的租金。此外，部分城市政府对符合条件的人才租住集中式长租公寓或大型租赁社区进行补贴也对此产生积极影响。

数据来源：中指调查

（二）租房偏好：约六成租客到期后计划换租，集中式公寓持续面临“留客难”挑战

换租计划：受市场租金下跌、工作变动及收入预期降低，约六成受访者计划到期后换租

调查结果显示，60%的受访租客表示在本次租约到期后计划换租。对于租客而言，排名前三的换租原因是：市场租金下跌想要换租更便宜的房子、工作变动及收入预期降低。从换租原因可以看出，一方面，市场租金持续下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，促使租客考虑换租；另一方面，在经济仍面临压力的背景下，居民工作变动及收入不稳定性增加，也是租客换租的重要原因。

图：计划换租比例和换租原因

数据来源：中指调查

从受访租客未来计划租住的房屋类型来看，个人房源、分散式公寓、集中式公寓租客倾向于继续在同类房源租住的比例分别是78%，58%，35%。相比而言，当前租住在集中式公寓的租客未来计划继续选择此类房源的比重较低，企业需关注租客到期续租节点，提前摸排租户意向，及时调整服务策略，减少客户转移带来的招租成本。

表：当前和未来计划租住房屋类型

数据来源：中指调查

关注因素：集中式公寓企业需注重产品力和服务力的提升，提高客户续租率

调查结果显示，通勤距离、距离地铁较近以及周边配套环境是租客的共同关注因素，此外，个人房源租客对于租金水平更加看重。

图：不同房源类型受访租客关注因素

数据来源：中指调查

租客心目中，集中式公寓的优势主要包括：小户型整租房源充足/具备个人空间，区位优势突出以及公区配套，管家服务，室内环境较好等。集中式公寓排名靠前的缺点主要包括：缺少阳台/不方便晾晒， 房间隔音效果差，通风效果不好，储物空间少，不通燃气等方面。从长租公寓发展角度，区位因素仍是企业在投资布局时需要考虑的核心，或位于产业聚集区，或临近地铁站，同时户型设计、公区配套、运营服务等方面，也需进一步贴合购房者租赁需求，持续提升产品力和服务力。

图：集中式公寓租客租房关注的优点和缺点

数据来源：中指调查

住房规划：租房的过渡属性仍较强，经济压力较大是租客计划长期租房的主要原因

从租客对未来3年的租房规划来看，有52%的受访租客表示未来会选择在本地购房，仅17%的受访租客计划未来长期租房，租房的过渡属性仍较强。分不同房源来看，个人房源和租住在公租房等其他房源的租客打算一直租房的比例相对更高。对不同年龄的租客进行分析发现，40岁以下各年龄段群体选择攒够首付后本地购房的比例均超过50%，20岁以下群体未来回老家或更低房价城市居住的比例在所有年龄段中最高。

数据来源：中指调查

进一步分析无房租客计划长期租房的原因，结果显示，经济压力较大是受访租客计划长期租房的主要原因，其次是租客认为当前买房性价比不高/不看好房地产市场，其中租住个人房源的租客60%选择经济压力较大，集中式公寓这一比例为36%。此外，集中式公寓有24%受访租客认为住房租赁市场不断完善，可享受的公共服务越来越多，远高于个人房源（1%）和分散式房源受访者（2%）。

图：不同房源无房租客打算一直租房的原因

数据来源：中指调查

近两年，“购+租”、“市场+保障”的住房体系加快完善，2024年7月，二十届三中全会再次强调“加快建立租购并举的住房制度”，支持政策不断落地。中央层面，住房租赁政策聚焦金融支持、存量盘活等方面；地方层面，2024年1-11月各省市出台住房租赁相关政策超230次，各地积极拓展租赁住房筹集建设渠道，完善行业监管制度，加大政策支持力度，从供需两端改善住房租赁行业政策环境，推动行业高质量发展。

（一）中央：住房租赁金融支持体系逐渐完善；非居改租、收储转租迎来发展机遇

2024年7月，二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，房地产相关提法中，将“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”放在首位，住房租赁市场的重要性更加凸显。未来政策将通过建立“购+租”、“市场+保障”的住房供应体系，实现政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求。在此背景下，住房租赁市场也有望保持较快发展。今年以来，各部委持续落地住房租赁相关支持政策，其中金融支持政策贯穿全年，租赁金融支持体系持续完善健全，满足行业融资需求。另外，今年5月以来“去库存”成为房地产重要施策方向，中央及各部委多次出台支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策。12月中央经济工作会议再次强调要“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，预计明年相关政策将加快落实，存量盘活有助于拓宽保租房筹集渠道，也为企业带来发展机遇。

金融支持：租赁金融17条正式出台，REITs项目常态化发行，住房租赁金融闭环进一步完善

2024年，多项金融支持政策发力改善行业融资环境，住房租赁金融支持体系进一步完善。1月，央行和金融监管总局发布住房租赁金融17条，构建了覆盖租赁住房项目全周期的信贷支持产品体系，包括开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款等，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供了多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。5月以来，3000亿元保障性住房再贷款相关政策支持持续落地。7月，国家发改委发布全面推动REITs项目常态化发行，将市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴，并从调整优化规模要求，不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例并放宽补充流动资金要求，取消现金流分派率或内部收益率指标要求等多个方面优化政策。11月上交所、深交所各发布两项基础设施REITs定期报告指引，要求充分吸收基础设施REITs试点以来的信息披露实践和监管经验，在衔接公募基金上位规则的基础上，进一步规范基础设施REITs定期报告披露。随着各项金融支持政策的持续落地，住房租赁企业融资环境进一步改善，我国住房租赁政策体系逐渐完善。

表：2024年中央出台住房租赁金融支持相关重要政策

资料来源：中指研究院综合整理

收储政策：中央多次明确支持收购存量商品房用作保障性住房，其中用作保租房已有实践

今年以来，中央及各部委多次表态支持收储去库存。4月末，政治局会议首次提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施；5.17全国切实做好保交房工作视频会议明确支持“存量房收储”；7.30政治局会议继续强调“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。随着中央多次明确支持收购存量商品房用作保障性住房，具体支持政策陆续出台落地。

资金支持方面，5月17日，央行明确“拟设立3000亿元保障性住房再贷款”，“支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”。同时，租赁住房贷款支持计划1000亿元额度也并入3000亿元保障性住房再贷款。9月24日，央行将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例由原来的60%提高到100%。此外，10月12日，财政部支持用专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，收储去库存的资金来源渠道进一步拓宽。

收储价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为上限，一般按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润为参考；也有少部分城市收储转作保租房并以收益法进行测算。

收储标的物方面，前期各地对于存量房收购的条件普遍较为严格，多要求现房住宅、整栋整单元、单套面积70/90㎡以内等，导致满足收购条件的住房较少。近期部分城市收购条件将单套面积放宽至120平方米以内，住房性质放宽至公寓/宿舍，非整栋整单元的分散住房也纳入收购范围。

6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至县级以上城市。

从收储进展来看，据央行披露数据，截至2024年9月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为162亿元，整体进展较慢。究其原因，按照重置成本计算的收购价格较低是核心因素，配售型保障房价格通常为市场价的五折左右，企业接受度较低。而收储用作保租房，并采用收益法定价或可有效推进政策落地（重庆等地已有成功案例），短期内通过租金收益覆盖部分融资及经营成本，穿越经济周期后，未来可以通过租金提升、资产增值变现，实现资金平衡，当然前提是项目要具备一定区位优势，收购后可顺利出租。另外，标的物户型、楼栋要求难匹配，资金和运作成本较高等也限制了收储进展。

12月，中央经济工作会议召开，再次强调要“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，在盘活存量中，除今年持续强调的存量商品房和闲置土地外，还特别提及盘活存量商办用房，预计明年相关政策将加快落实推进，有助于保租房筹集渠道拓宽，也为企业带来发展机遇。

此外，“租购同权”作为促进租赁市场发展、构建租购并举住房制度的重要支撑条件，相关政策举措也进一步落地见效。7月末，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出“积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。在具备条件的城市推进保障性住房建设。”10月，国务院办公厅明确“加快发展住房租赁市场，因地制宜逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。”租购同权政策的推动有利于促进公共服务均等化，逐步改善我国住房需求结构，促进住房租赁市场的可持续发展和长效机制建设。

（二）地方：1-11月出台租赁政策超230次，供需两端多措并举优化租住环境

据中指研究院监测，2024年1-11月，我国地方政府共出台住房租赁相关政策230余次，政策频次整体已超过2023年全年。分月度来看，2024年各月出台政策频次均在10次及以上，其中三季度政策出台最为密集，各月频次均在20次左右。分城市来看，一线城市出台政策频次领先，广州超15次，上海超10次，北京、深圳出台政策近10次；二线城市中天津、杭州、郑州等地出台政策较多，均在5次以上。

图：2023-2024年各地出台的住房租赁相关政策数量汇总（不完全统计）

数据来源：中指研究院综合整理

分类来看，2024年，地方住房租赁政策以供给侧政策为主，各地持续加强住房租赁政策支持力度，拓宽租赁住房筹集渠道，多措并举扩大租赁住房供给；同时，多地强化租赁住房相关的管理办法构建，推动行业朝着规范有序方向发展。需求侧，各地政府积极优化公积金租房提取政策，发放租住补贴，促进住房租赁需求释放。

表：2024年各地出台的住房租赁相关政策分类汇总（不完全统计）

数据来源：中指研究院综合整理

其中收储转租方面，截至11月，今年已有广州、深圳、杭州等超60城支持收购已建成存量商品房用作保障性住房，多数城市已发布征集公告，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，实际落地的项目规模相对有限。从落地项目来看，郑州过去几年持续推进收储工作，已累计收储80余个项目超十万间房源，累计投入运营的人才公寓项目达33个，约4.6万间。重庆今年计划收购8000套商品房，其中重庆嘉寓公司已签约收购存量商品房用作保障性住房项目共13个，有3个已完成收购，两个项目已投入运营。福州今年以来已累计收购存量住房9501套，将转作保租房使用，目前已有百余套分散式公寓投入市场。

保租房筹集：2024年保租房筹集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目标

全国保租房建设、筹集、供给进度加快。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。10月17日，住建部部长倪虹表示“2024年1-9月，全国已建设筹集保障性住房148万套，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。”

部分省市已提前完成2024年度保租房筹集目标。根据各地住建部门披露数据，当前已有多个省市提前完成2024年度保租房筹集目标，如安徽、江西、杭州、唐山等。另外，截至11月，天津2024年5000套（间）保租房筹集任务已接近完成；黑龙江、河南、四川、上海等多个省市保租房筹建目标已完成超70%，2024年筹建任务有望顺利完成。

表：2024年部分省市年保租房筹集计划完成情况（单位：万套）

注：标*为计算数据                                                              

资料来源：各地政府网站，中指研究院综合整理

今年以来，“存量转化”成为保租房筹集的重要渠道，多地鼓励通过非居改租、收储改租等方式盘活现有资源来增加保租房的供给。在政策支持下，郑州、重庆、济南、福州等地收购存量房转作保租房陆续落地，“市场+保障”的住房供应体系进一步完善。

（二）保租房公募REITs：总体运营稳健向好，保租房REITs发行进程加快

项目运营：保租房REITs底层资产项目运营总体平稳，区位欠佳项目出租率出现下降

根据各保租房REITs最新披露的季度报告，2024年三季度，五支保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上（招商基金蛇口租赁住房REIT尚未开始公布季度报告），其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产项目租金明显低于周边租赁项目，平均出租率位居第一梯队，普遍在95%及以上，中金厦门安居REIT的两个项目持续保持基本满租状态。华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目定价更趋市场化，平均出租率位居第二梯队，项目出租率普遍在90%-95%之间。

表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

基金收益：保租房REITs运行整体稳健向好，前三季度基金收入与净利润同比均有所增长

保租房公募REITs运行整体稳健向好。根据披露数据，基金收入方面，2024年前三季度，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入同比均实现小幅增长。净利润方面，除红土创新深圳安居REIT前三季度利润同比有所下降外，其余保租房REITs同比均增长，其中华夏基金华润有巢REIT增幅较为突出。可供分配金额方面，前三季度保租房REITs整体可供分配金额同比下降7.8%，其中除中金厦门安居REIT同比基本稳定以外，其余保租房REITs同比均有所下跌，出租率下滑或带来一定影响。

表：保租房公募REITs核心财务指标数据

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

REITs发行：保租房REITs“首发+扩募”并行，2024两支REITs发行上市

2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月正式发行上市，保租房REITs市场扩容至6支，总发行规模提升至95.5亿元。2024年7月，国家发改委进一步降低了保租房REITs发行、扩募门槛，推动保租房REITs发行进入常态化阶段。在此政策及此前政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，保租房REITs市场份额短期有望继续扩容。

扩募方面，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出扩募计划。其中首批上市的华夏北京保障房REIT扩募进程最快，在5月23日率先发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目；9月华夏北京保障房REIT向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理；11月获上交所反馈。华夏基金华润有巢REIT扩募工作也在稳步推进，5月发布公告启动扩募工作，11月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。同时，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT已先后在6月、8月发布扩募启动公告。整体来看，四支保租房REITs拟扩募资产均与首发资产处于同一城市，仍主要分布在一线城市。

首发方面，2024年多家企业宣布启动保租房REITs申报工作并获得实际进展。2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月在上交所、深交所正式发行上市，成为保租房REITs领域新成员。同时，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。建信建融家园租赁住房REIT于4月15日获得上交所反馈，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也已正式申报至上交所，保租房REITs发行节奏明显加快。

表：汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT的基本信息

资料来源：招募说明书（草案）

住房租赁优秀企业积极开拓租赁赛道，开业规模TOP30企业开业房源量超120万间。2024年，住房租赁行业融资政策更加完备，在中央持续强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的背景下，住房租赁市场地位进一步强化。同时，伴随着重点城市租售比持续回升，住房租赁行业投资收益率也在不断改善，越来越多的企业积极投身住房租赁赛道，住房租赁优秀企业紧抓资源拓展业务规模。根据中指研究院监测数据，截至2024年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达122.6万间，较2023年末增加14万间。

此外，除了继续积极拓展业务规模，部分住房租赁企业在经营模式上也做出一些创新以适应市场变化，如尝试“长短租”混合经营模式。近两年，受就业环境影响，一定比例的租客工作稳定性有所下降，短租需求比例明显提升，同时企业方面通过长租兜底、短租实现溢价以获取最大化收益的动力较强，在此背景下，长短租灵活组合的租赁模式逐步成为行业运营模式新趋势。

表：截至2024年11月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

分类型来看，房企系规模总量及增量优势突出，地方国企系储备房源开业速度加快。

开业规模位居全国TOP30的房企系住房租赁企业，普遍为在房地产行业耕耘多年、全国化布局的头部房企，此类企业在获取优质资产方面具备较强竞争优势。2024年在企业积极开拓住房租赁市场的背景下，房企系管理规模明显提升。截至2024年11月，TOP30企业中，房企系累计管理规模达85.8万间，较2023年末规模增加5.5万间。 地方国企系租赁企业依托平台优势，近两年收储了较多的物业资产，进入2024年，地方国企系管理资产开业速度有所加快，截至2024年11月，地方国企系企业总体开业规模达16.2万间，较2023年末增加3.5万间，增幅显著。

地方国企系企业的入局给轻资产运营企业也带来了新的拓展机会，地方国企系拥有大规模房源资产，但运营水平仍待逐步提升，为了能更好地盘活存量资产，使之有效成为高质量的租赁住房供应，地方国企系和轻资产运营企业合作运营逐步增多。在此背景下，部分优秀的住房租赁企业凭借自身核心优势，成功实现了轻资产管理输出。

（一）趋势展望：存量盘活及金融助力带来行业机遇，但租金承压与供应放量加剧运营挑战

农业转移人口为住房租赁市场带来增量需求，政策完善推动市场吸引力进一步提升

租赁需求仍有增长空间。2023年我国常住人口城镇化率为66.2%，未来仍有一定增长空间，7月国务院发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中提出“鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。”未来，在城镇化推进过程中，农业转移人口仍将为住房租赁市场带来较大增长空间。

我国住房租赁市场政策体系持续完善，租购同权逐步推进，供需两端政策持续落地，承租人的权益得到进一步保障，住房租赁市场的吸引力进一步提升。租购同权方面，今年下半年国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》和《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》均对租购住房群体享有同等公共服务权利提出要求，租购同权政策的推动有利于提升租住人口的归属感。供需政策方面，各地公积金、补贴等政策对住房租赁支持力度不断加大，进一步缓解承租人租房压力。同时，规范管理制度不断完善，切实保护承租人的合法权益。随着各项政策的加持，政策法规和市场体系逐步健全，住房租赁市场规模有望持续扩张。

保租房筹集与存量盘活政策协同，市场供应仍在快速释放

当前已有超60城发布了征集商品房用作保障房的公告，若部分收购房源可转化为保障性租赁住房，不仅有助于商品房去库存，同时为住房租赁市场提供了高品质的房源。通过存量转化的项目通常位于城市中心或交通便利的地段，具有较好的区位优势和配套设施，能够满足更多租户的居住需求。通过合理的价格和政策支持，收储项目可以实现长期保本微利运行，同时近几年土地供给收缩也加快市场“再平衡”节奏，资产在跨经济周期过程中有较大增值空间，住房租赁业务为资产盘活探索新路径。

收储转租为国有租赁企业带来了新的发展机遇，部分企业租赁房源的开业规模显著提升。2024年以来，地方国企已然成为住房租赁市场中的中坚力量，作为收购存量商品房的主体，各地以安居集团为代表的国企在住房租赁市场中的参与度渐进提升，并逐渐扩大市场份额。随着收储转租政策的推进，地方国企可以低成本获得储备房源，在市场竞争中更获优势。此外，中央经济工作会议提及盘活存量商办用房，预计商办改租政策也将加快完善推进，为企业盘活存量资产提供支持的同时，加大优质地段商办转租房源的供给。

租金水平下降，短期新建项目入市或加大市场竞争压力

租金下滑是当前住房租赁企业面临的主要挑战之一。近年来，受居民收入预期下降和保租房供应增加等因素的影响，全国重点城市的住宅平均租金呈现下降趋势。根据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，增加了续租的难度，带来了“留客难”的问题。

保租房入市加剧市场竞争。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），其中一线城市预计将筹建200万套（间）保障性租赁住房，占全国总筹建量的22%，保租房已在住房租赁市场中占据重要地位。保租房由于受到政策支持，通常相较于周边市场化房源具有价格优势，满足条件的租客更倾向于选择保租房，从而导致市场化租赁住房的出租率下降。面对市场竞争，企业需要持续提升自身的运营管理能力并积极参与纳保，以维持出租率和经营利润。

配售型保障房的推出可能分流部分租住需求。根据2024年11月自然资源部披露情况，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。配售型保障房为低收入家庭提供了购房机会，但也分流了部分租赁需求。

（二）策略建议：科学研判优选项目，把握机遇盘活存量，强化运营提质增效

科学研判项目可进入性，深度挖掘城市及板块价值，优选项目

我国整体租赁需求规模庞大，但城市间及城市不同板块发展存在明显差异，企业需科学研判优选项目。一线和核心二线城市由于经济实力较强、人口吸引力大、房价收入比较高，成为租赁企业布局的重点区域，但在城市内部，不同区域之间的住房租赁市场发展情况也有不同。人口、产业和配套设施等资源要素在城市各板块之间分布存在差异，导致各板块的租赁需求和投资潜力存在较大差距。住房租赁企业需要对城市板块进行深度研判，以识别不同区域的客群特征和市场需求，做出更精准的决策。近几年中指院为多家头部企业提供住房租赁市场投资策略服务，帮助企业更全面、精准地识别板块投资价值，为企业住房租赁业务发展提供支持。

图：中指住房租赁市场投资策略模型

资料来源：中指研究院综合整理

把握政策机遇，盘活存量资产

非居改租、收储转租等政策有望加快推进，企业需结合自身情况制定相应策略，积极把握政策机遇。对于企业持有的闲置和低效利用的非住宅项目，可抓住政策机遇，通过“非居改租”将其转变为租赁住房，促进存量房产盘活。同时，在房地产去库存的当下，收储转租也有望获得更多政策支持，特别是对于地方国企，可借助市场与政策机遇获取优质资源，提高管理规模。

提高产品品质，强化运营能力，探索新的增长点

面对日益激烈的市场竞争和不断变化的市场需求，住房租赁企业应注重持续提高产品力，加强品牌建设，寻求差异化竞争优势。产品方面，随着基本居住需求得到满足，租客对住房租赁产品功能与品质的追求显著提升。企业应以客户需求为导向，整合多方资源提升产品力，打造差异化体验社区。同时企业需重视客户研究，通过大数据分析和AI技术，深入了解租客的需求和行为模式，从而更精准地设计和优化租赁产品。运营方面，住房租赁企业应不断提升自身的专业化水平，及时应对政策导向和市场形势变化，针对成本、服务、营销等环节进行精细化管理，并利用数字化管理系统优化资源配置，提升组织效能。同时，除传统租金收入模式外，企业需积极探索新的盈利增长点。一方面，当前年轻租客更加注重居住体验和生活品质，住房租赁企业可以通过提供多样化的增值服务增加收入来源。另一方面，企业可通过长短租结合的方式，更好地利用空置房间，满足不同租户的居住需求。

随着租购并举住房制度的深入实施和“市场+保障”住房体系的不断完善，住房租赁行业持续处于快速发展阶段。今年以来，住房租赁金融支持体系渐进完善，调动了市场化机构的积极性，存量盘活也为保租房筹集拓展了渠道，租赁市场有望在政策的引领下加快发展。但值得注意的是，随着越来越多的企业进入到住房租赁赛道，市场租金水平下降以及大规模新建保租房入市也进一步加大了市场竞争压力。在此背景下，企业更需要科学研判优选项目，把握政策机遇盘活存量，并主动适应市场变化，强化运营提质增效，实现企业的可持续发展。