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中指快评 | 法拍住宅“量增价跌”,与当下楼市中的“以价换量”有哪些异同?
中指研究院统计,2024年上半年法拍住宅房源挂拍拍品数量18.4万套,成交5.3万套,较2023年同期均上涨;成交均价9084元/㎡,较上一年同期同比下降6.7%。
中指研究院统计,2024年上半年法拍住宅房源挂拍拍品数量18.4万套,成交5.3万套,较2023年同期均上涨;成交均价9084元/㎡,较上一年同期同比下降6.7%。
1、法拍住宅“量增价跌”的原因有哪些?
① 量增的原因大致为,法拍市场为了促进拍品流动,拍品定价一般会低于市场水平,部分购买者在法拍市场中寻求购房机会,抵消楼市中房价下降空间,法拍房价格吸引购房者在法拍房市场加大关注。
② 购买方的心理预期决定了法拍房价格定位。法拍过程中,一拍起拍折价率在0.7-1折之间;二拍为一拍起拍价的0.8,二拍起拍折价率在0.56-0.7折之间;从数据分布上看,今年上半年法拍住宅市场二拍成交占比50.4%,较上一年扩大约8个百分点,二拍成交份额同比扩大;一拍成交则有上一年份额占比46.4%缩减至37.7%。成交折价率也由2023年上半年的82.8%下降至76.9%。
③ 另外,法拍房源的定价规则主要由当期市场价格确定评估价,即使上拍也会比当期评估价格滞后一段时间。所以2023年上半年的法拍市场价格可以预估为由2022年市场房价决定,所以法拍房均价相对比2024年上半年均价较高。
2、这与当下楼市中的“以价换量”有哪些异同?
① 当前楼市中的“以价换量”与法拍房市场有些许差异,主要由于规模不同,以致成交结构上有差异。今年上半年一线4个城市累计成交2944套住宅房源,成交均价48311元/㎡;其中广州成交的770套住宅房源成交均价21370元/㎡,拉低了一线城市均价水平。其余各线城市也有类似情形,低基数导致的价格浮动变化与当前市场的“以价换量”有明显不同。
② 由于此前法拍房低价格与潜在的风险并存,购买法拍房可能面临无法收房的情况; 现阶段法拍流程与执行过程愈发完善,法拍房平台公示内容愈发清晰,法拍房交易逐渐规范,以致更多有需求的购房人群进入法拍赛道购买房产。安全有保障的交易过程也是更多购买人群关注的原因。
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来源: 中指研究院
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