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2023年，中央和地方继续积极施策，尤其是金融支持方面，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环逐渐形成。在各项政策的支持之下，住房租赁市场蓬勃发展，企业紧抓机遇积极拓展规模，同时通过优化产品服务和运营策略，不断提升综合竞争力。在此背景下，中指研究院启动“2024中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力强的住房租赁企业群体，鼓励企业持续提高运营效率，促进行业平稳健康发展。

主要研究成果

从规模表现来看，住房租赁TOP30企业紧抓机遇，积极拓展规模，2023年TOP30企业累计开业房源规模超百万间，且房源储备丰富，未来开业规模存在较大增长潜力。TOP30企业专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市；各家企业立足自身优势采取相应投资策略，其中央国企住房租赁企业投资模式普遍以重资产为主，民企则以轻资产、中资产模式为主；鉴于不同企业发展策略不同，近两年企业之间也在加大合作力度，如民企为地方国企持有的保租房项目提供运营服务，发挥各自优势，实现共赢。

从运营表现来看，住房租赁TOP30企业顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品，同时，不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，积极打造企业差异化竞争优势，增强客户黏性。2023年，伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升，代表企业营业收入稳定增长，受益于行业政策支持与运营端降本增效，目前多家住房租赁企业表示已实现盈利。

规模表现

房源规模：长租公寓企业积极拓展规模，综合实力TOP30企业2023年末累计开业规模超百万间

表：综合实力TOP30企业2023年开业规模与管理规模分类对比

2023年，在住房租赁支持政策持续发力的背景下，住房租赁企业积极加码长租赛道，不断拓展业务规模。据中指研究院监测，截至2023年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模近105万间，累计管理规模高达159万间；TOP30企业租赁房源储备丰富，未来开业规模存在较大增长潜力。

目前，我国租赁企业市场渗透率仍较低，住房租赁市场机构化、规模化发展有空间。根据全国第七次人口普查数据，在抽样调查的2895万户城镇家庭户中，租房住的家庭户占比为21.1%；按此比例推算，全国2.9亿城镇家庭户中，租住家庭户总规模约6172万户（2020年）。对比全国租住市场整体规模来看，目前住房租赁TOP30企业的运营规模相对有限，市场渗透率仍较低。

表：基于七普数据的全国租住家庭户规模估算

注：本表数据仅统计居住在普通住宅的家庭户。

2.投资策略：地方国企借势保租房筹集实现持有规模提升，民企通过轻资产输出承接租赁管理业务

从投资模式来看，住房租赁行业主要有重资产、中资产和轻资产三种模式，综合来说，重资产、中资产、轻资产三种模式因资金投入规模、收益稳定性不同，风险、收益依次降低。 不同类型企业立足自身资源优势采取相应的投资策略。地方国企系在获取租赁资产上有强大的存量资源及金融支持优势，投资模式普遍以重资产持有为主，如联投新青年、城投宽庭等。酒店系依托长期积累的运营管理优势，投资普遍以轻资产模式为主，如百瑞纪集团、城家公寓等。创业系企业投资模式普遍以轻资产或中资产为主，在具体模式选择上因企业自身定位和产品类型的不同有所差异，如乐乎集团在创立之初就明确了轻资产为主的发展模式；抱家集团专注于超大特大城市“城中村”改造租赁住房服务，投资模式以中资产为主。房企系轻、中、重三种投资模式均有涉及，但企业间投资策略亦存在差异。

表：代表企业主要投资模式

注：长租企业通常综合采取多种投资模式，表中以其主要采取的投资模式进行分类。

鉴于不同企业发展策略不同，近两年企业之间也在加大合作力度，如民企为地方国企持有的保租房项目提供运营服务，发挥各自优势，实现共赢。一方面，近年来地方国企系长租企业大规模收购存量资产改造为租赁住房，为各地保租房、人才公寓等配租型保障房供给提供了重要支撑，与此同时，随着持有房源规模快速扩大，亟需专业机构提供运营管理服务。另一方面，创业系、酒店系等长租企业经过长期发展，积累了较强的运营管理能力，轻资产输出是其扩大业务版图的重要方式。在此背景下，重资产持有者与轻资产管理者诉求相契合，越来越多的“轻重合作”案例达成。

3.布局策略：企业投资专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市

分区域来看，根据中指研究院监测数据，截至2023年末，集中式长租公寓主要企业在五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游）开业的房源规模占全国的比重高达91.5%，其中三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）开业房源规模合计占比为81.8%，长三角比重最高，接近四成。分梯队来看，根据中指研究院监测数据，集中式长租公寓主要企业在一线城市开业房源规模占比约六成，二线城市占比达38%。

图：截至2023年12月末重点监测集中式长租公寓开业房源分布情况

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运营表现

1.运营成效：代表企业营业收入稳定增长，精细化运营降本增效，多家企业陆续表示已实现盈利

伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升，代表企业营业收入稳定增长。根据企业公开披露数据，2023年上半年万科泊寓开业规模较2022年上半年增加4000间以上；截至2023年6月底，整体出租率为95.9%，较2022年同期提升近2个百分点，在此推动下，2023年上半年泊寓营业收入达16.4亿元，同比增长10.6%。2023年上半年龙湖冠寓、招商伊敦规模拓展速度相对平缓，但凭借项目平均出租率的明显提升（分别较2022年同期提升2.6、4.9个百分点），营收实现同比4%-5%的增长。

图：代表企业2022、2023年上半年住房租赁业务营收及增速对比

受益于行业政策支持与运营端降本增效，多家住房租赁企业表示已实现盈利。近两年，我国住房租赁行业金融支持力度持续加码，行业融资环境明显改善，企业融资成本逐步下降，叠加运营端降本增效，陆续有住房租赁企业表示已实现盈利，如乐乎集团、龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢等。

2.产品体系：顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品

随着住房租赁市场的发展，租住需求愈发多样化，推动长租企业不断完善多元化产品体系。一方面，过去居民租房单纯只是买房前的过渡选择，而随着生活水平的提升及住房租赁行业发展日益规范，居民租房理念有所转变，租住周期明显延长，同时对居住品质提出更高要求。另一方面，受近几年资产价格普遍调整影响，除最初的开间式单身公寓外，改善型、家庭型等租赁产品投资回报也逐步能“算得过来账”，加之单身公寓赛道竞争愈发激烈，近几年在多样化需求推动下，企业逐步构建出覆盖刚需型、改善型、商务型、家庭型等多种租赁需求的公寓产品体系，可覆盖蓝领、白领、高净值商务人群及单身、家庭等各群体全周期租住需求。

表：部分长租公寓企业产品系

3.服务体系：代表企业不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，积极打造差异化竞争优势

近年来，在住房租赁行业政策支持及保租房大规模筹集的背景下，越来越多的企业进入住房租赁赛道，市场供应明显增加，行业竞争也在加剧，代表企业立足客户需求，聚焦升级优质产品和服务。其中，服务作为企业连通租户的重要一环，体现在日常运营的各个维度；通过服务精准切入客户痛点，增强客户黏性的同时延伸自身价值链，已成为长租公寓运营商打造差异化竞争优势的核心所在。

在运营实践中，长租公寓运营商不断焕新升级服务体系，目前长租公寓服务体系普遍由三大类组成：基础服务、增值服务、特色服务。

表：长租公寓服务体系

联投新青年秉持长期主义价值，以用心用情的服务、多样化的社群运营，不断贴近、链接用户需求；同时，联投新青年基于“安居湖北”智慧运营平台，链接智慧家居、智慧安防、智慧生活等多样化服务，为租户打造数智便捷生活，高效处理租友反馈事项1万余件，租友满意率超98%。base佰舍聚焦精品服务式长租公寓赛道，深度挖掘用户需求，构建完善的生活方式体系，用心为租户提供多渠道创新解决方案，涵盖线上——官方网站、微信小程序、佰享荟会员系统组成的多元化的媒体矩阵，以及线下——热线电话、管家带看等多样服务，覆盖不同年龄层租户群体需求。

4.资产管理：长租企业资管逻辑明显强化，保租房REITs持续扩容

随着保租房“投融建管退”商业闭环打通，住房租赁企业资管逻辑明显强化。随着保租房REITs正式发行、不动产私募基金试点启动、租赁住房全生命周期信贷支持政策落地，住房租赁行业“投融建管退”商业模式基本形成。在此机遇推动下，企业资管逻辑明显强化，企业不再局限于聚焦短期租金收益的实现，而是将视野拓宽至“融资、投资、建设、运营、退出”的全生命周期，对住房租赁项目进行全新维度的考量。

在“加快打造REITs保租房模块”政策导向推动下，保租房REITs持续扩容。截至2024年2月，我国已发行5支保租房REITs产品，总发行规模达81.9亿元。从底层资产来看，目前底层资产项目主要集中在北京、上海、深圳、厦门等外来人口较多的核心城市，这类城市住房租赁需求旺盛，项目运营稳健，平均出租率维持高位。从二级市场表现来看，保租房REITs价格走势随资本市场整体行情有所波动，但与公募REITs平均行情相比，保租房REITs受益于底层资产回报稳定，仍受投资者青睐，在公募REITs中运行较为稳健。

表：保租房公募REITs发行情况

代表企业持续推进保租房REITs筹备发行工作，多支REITs在近期取得进展。根据最新消息，建信住房作为原始权益人，以建信住房持有的保租房项目申报发行的保租房REIT已获证监会和上交所受理。同时，近期，湖北省住房保障建设管理有限公司保租房公募REITs、大连保障房基础设施公募REITs先后公示了基金管理相关服务成交公告，保租房REITs筹备工作有序推进。

公募REITs退出渠道引导下，代表企业持续积极“纳保”。根据企业公开数据及中指研究院监测数据，除地方国企系企业主要布局保租房业务外，市场化长租公寓运营商也在持续积极“纳保”。截至2023年三季度，万科泊寓共运营管理22.9万间，其中已有9.05万间纳入保租房，占比接近四成；华润有巢管理房源5.6万间，其中有1.1万间纳入保租房，占比约20%。

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住房租赁行业发展趋势

政策趋势

1.保租房筹集：保租房大规模筹集背景下，“十四五”后半程仍是企业涉足长租领域的重要窗口期

上世纪90年代以来，我国持续推进“保障+市场”的双轨制住房供给体系。98年“房改”后，商品房市场发展迅速，2016年后随着“租购并举”住房制度的持续推进，住房保障体系以及住房租赁市场得以加快完善。回顾过去，我国住房租赁市场的发展大致可以分为4个阶段：

第一阶段（2009年之前，租赁市场雏形期），受住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等因素影响，早期我国住房租赁市场发展缓慢，城市居民以租赁公房为主。这一阶段，配租型保障房以廉租房为主，主要解决低收入家庭的住房问题。

第二阶段（2010年-2015年，租赁市场发展推进期），2010年以后，随着我国经济的快速发展，流动人口规模增至2亿人以上，住房租赁市场的供需矛盾逐步显现，国务院提出大力发展公共租赁住房。这一阶段，租赁住房供应以个人住房和公租房为主，虽然有长租公寓品牌在这一时期出现，但住房租赁企业的整体规模仍十分有限。

图：我国住房供给体系的演化

第三阶段（2016年-2020年，租赁市场加速发展期），2016年，国务院发文强调“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。2019年-2020年，财政部、住建部先后在24个重点城市试点，住房租赁市场发展驶入快车道。

第四阶段（2021年至今，租赁市场高质量发展期），2021年，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快建设保租房，重点解决城市新市民、青年人住房难题。以保租房为核心，我国住房租赁政策体系持续完善，保租房规模快速扩大，租赁住房供应结构持续改善。这一阶段，是企业布局长租领域难得的机遇窗口期，长租公寓品牌持续涌现，尤其是随着保租房的发展，地方国企系长租企业规模快速扩大。

目前，“十四五”已进入后半程，保租房筹集计划完成率已近七成。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%。2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量较为庞大，各企业进入长租公寓赛道的窗口期仍在。结合我国房地产市场供求关系发生重大变化的背景，预计“十四五”之后保租房的筹集规模将明显缩小，尤其是新建规模将显著减量，租赁市场将进入存量整合阶段。下一阶段，预计更多的个人房源有望转为机构房源，推动租赁市场机构化率上升，随之而来的是市场竞争也将更为激烈。

图：主要城市“十四五”期间保租房筹集计划与完成情况

2.金融政策支持：金融支持体系愈发完善，住房租赁商业模式逐渐清晰，投资回报有望提升

2023年，随着多项金融政策的陆续出台，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的全周期金融闭环已初步形成，且未来市场化长租房也有望纳入公募REITs试点范围，住房租赁金融闭环将更加完善，租赁住房项目“投融建管退”的商业模式逐渐清晰。

图：住房租赁金融支持体系

金融支持将有效地提升租赁项目投资回报率，缩短投资回收期，提升租赁企业投资积极性。根据中指研究院监测数据，本文选取2023年成交的某个保租房用地项目进行模拟测算，分析信贷支持政策对租赁项目自有资金投资回报率的影响。经测算，在无信贷支持的情况下，自有资金IRR为5.55%，静态投资回收期为22.1年；在有信贷支持的情况下，自有资金IRR上升至8.64%，静态回收期缩短至15.7年。

图：住房租赁项目累计现金流模拟测算

注：仅展示前30年的累计现金流。

住房租赁贷款利率对租赁项目投资收益率和回收期有明显影响。

2023年1月出台的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”中，金融机构发放的租赁住房购房贷款利率原则上不超过3%。根据案例项目的敏感性分析结果显示，住房租赁贷款利率下降20个基点，自有资金IRR上升约0.5个百分点；如果纯租赁用地开发建设项目的贷款利率也下降至3%以下，那么自有资金IRR将上升至10.11%，静态投资回收期将缩短至约13年。

表：敏感性分析

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市场趋势

1.租金走势：预计租金将保持平稳，租金房价比提升带动长租公寓运营价值凸显

（1）50城租金：2023年50城住宅平均租金微幅下跌0.30%，租金走势整体平稳

根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2023年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.30%，跌幅较2022年收窄2.2个百分点。2023年，随着宏观经济稳步复苏，人口流动恢复常态，租房需求平稳释放，重点城市租金整体平稳运行，租金波动恢复季节性特征。

2024年重点城市住宅平均租金预计仍将保持平稳运行。一方面，随着宏观经济的持续恢复，住房租赁需求稳步释放，将对租金走势形成支撑，租金大幅下跌的可能性较小；另一方面，随着大量保租房项目入市，将对租金起到平抑的作用，租金快速上涨的可能性亦较小，整体走势预计将保持平稳。2024年1-2月，租赁市场仍处于淡季，租金环比继续下跌；但随着春节假期结束，2月租金环比跌幅明显收窄，预计3-4月份租赁市场将步入传统旺季，租金环比有望回升。

图：2021年7月至2024年2月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

（2）租金房价比：随着房价预期走弱，租金房价比逐渐提升，长租公寓的运营价值将更加凸显

图：2021年7月至2024年2月50城平均租金房价比

随着房价预期走弱，未来租金房价比有望继续提升。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，房价预期有所走弱，未来房价快速上涨的可能性较小，租金房价比有望继续提升，这将对租赁市场产生以下影响：（1）项目收购成本下降，租赁项目投资收益率有望提升；（2）租赁项目的资产增值预期下降，长租企业需要更加关注项目运营价值，通过租金收入来实现投资回报。

2.需求趋势：短期收入预期下降，租客价格敏感度提升；长期改善性租赁需求潜力较大

（1）租客画像：集中式长租公寓主力客群特征为高学历、未婚、本地租客

根据中指研究院2023年末对全国租客的问卷调查数据，租客主要有以下一些特征：49%的受访租客年龄处于25-34岁区间，62%的受访租客为本科及以上学历，59%的受访租客毕业1-5年之间，53%的受访租客已婚，61%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。 根据租房类型，我们将租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人房源租客，进一步分析发现，集中式公寓租客有以下一些个性特征：

集中式公寓租客学历更高。73%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出19.6个百分点。

集中式公寓租客婚育比例较低。50.4%的集中式公寓租客未婚，较个人房源高出2.1个百分点；仅19.8%的集中式公寓租客已婚已育，较个人房源低17.6个百分点。

集中式公寓租客以本地人为主。80.1%的集中式公寓租客的户口在本地，较个人房源明显高出33.2个百分点。其中，57.8%的集中式公寓租客为跨区县租房（户口所在地和租赁住房在同一城市的不同区县）。

集中式公寓租客多数有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房，但因为通勤、改善等原因选择了租房，其中45%的租客因为自有住房离公司太远，选择在公司附近租房；25%的租客因为自有住房太老旧，选择租住较新的住房。

集中式公寓租客租金收入比更高。集中式公寓租客中，租金收入比超30%的租客占比达54.7%，较个人房源明显高出37.6个百分点。较高的租金收入比，一方面说明集中式公寓租客的租金压力相对较大，另一方面也说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境而支付更高的租金。

图：租客的租金收入比分布

（2）短期需求：集中式长租公寓租客收入预期降低，价格敏感度提升，租赁需求短期有降级趋势

收入预期降低，推动换租计划。调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。长租公寓租客的换租原因主要是“收入预期降低，换到更便宜的房子”，而个人房源租客的换租原因主要是工作变动。从换租原因可以看出，目前由于收入预期有所下行，影响到长租公寓租客的租房决策，租房消费短期内恐存在降级倾向。

图：租客换租原因

租客对租金水平关注度提升，集中式公寓需关注租客续租情况。调查结果显示，在受访租客中，目前租住在集中式公寓或大型租赁社区中的租客占比为32%，与此相比，下次租房时计划租住集中式公寓或大型租赁社区的租客比重下降至26%，而计划租住个人房源和分散式公寓的租客比重均较当前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的倾向，租赁运营企业需重点关注租客续租情况。

图：租赁住房类型偏好

进一步，对租客关注因素的调查结果显示，除周边配套、临近地铁、通勤距离等共同因素外，计划租住不同类型房屋的租客所关注的因素也有差异。相对而言，租赁集中式公寓或大型租赁社区的租客更关注居住环境，在计划租住此类房源的租客中，32%的租客会关注小区环境，排各项因素第三位；租赁个人房源的租客更关注租金水平，在计划租住个人房源的租客中，53%的租客会关注租金水平，排各项因素第二位。随着居民收入预期下行，租客对租金水平的关注度提升，或有部分居住在长租公寓的租客考虑换租个人房源。

图：租客租房时的关注因素

（3）长期需求：部分租房人口居住环境仍较差，改善性租赁需求潜力较大

约700万户城镇家庭租住在非成套住房，潜在的居住环境改善需求为住房租赁市场长期发展提供支撑。根据第七次全国人口普查数据，居住在普通住宅的城镇家庭户中，95.9%的家庭户所住房屋同时拥有厨房和厕所，即4.1%的家庭户居住在没有厨房或厕所的住房中（以下简称为“非成套住房”）。结合住房来源看，居住在非成套住房的家庭户中，合计62.8%的家庭户为租房群体，其中租赁市场化住房的家庭户占比为56.2%，租赁廉租房或公租房的家庭户占比为6.6%。基于以上比例关系，按全国城镇家庭户2.9亿户（居住在普通住宅中）计算，共约671万户城镇家庭租住在非成套的市场化住房中。这部分家庭住房条件较差，存在较大的改善性租房潜力。

图：2020年全国租住非成套住房的城镇家庭户规模测算

注：根据第七次全国人口普查数据推算；仅统计居住在普通住宅的家庭户。

目前租房仍只是居民购房前的过渡选择，未来随着“租购并举”住房制度的持续推进，居民住房观念逐渐改变，租赁市场需求有望进一步释放。中指调查结果显示，关于本地无房租客未来3年的住房规划，51%的受访租客选择在本地置业，17%的受访租客选择回老家居住或在房价更低的城市购房，仅25%的受访租客计划未来长期租房，表明租房目前仍只是居民购房前的过渡选择，居民的住房观念仍偏好购房。通过与年龄结构进一步交叉分析发现，年轻人租房意愿相对更强，一方面是受其人生阶段和财富积累所影响，另一方面也反映出年轻人的住房观念正在发生改变。未来，随着“租购同权”的持续推进和年轻人住房观念的逐渐转变，住房租赁市场的发展将获得更多支撑。

结语

展望未来，短期来看，2024年由于宏观经济进一步回升向好仍面临挑战，长租公寓市场发展也将面临一定压力。由于租客收入预期下降，价格敏感性提升，集中式长租公寓恐面临租客流失的风险，长租公寓企业需加强服务，在新客拓展、客户续租等方面进行重点关注。但长期来看，我国住房租赁需求群体庞大，改善性租房需求仍将对市场形成长期支撑；同时，随着房价预期逐渐走弱，长租公寓项目的投资成本有望下降，运营价值将更加凸显。

目前“十四五”保租房筹集已进入后半程，金融支持体系愈发完善，住房租赁项目商业模式逐渐清晰，投资回报水平有望提升，住房租赁企业应紧抓政策窗口期，合理应对市场风险，充分结合自身优势，积极拓展业务规模。随着我国“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁市场机构化、规模化进程必然加速，住房租赁企业应强化自身运营能力，在住房租赁市场机构化、规模化的进程中抢占一席之地。