住宅市场

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本月要点概览 

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2023年1-11月相比，2024年1-11月30个代表城市中有26个城市120平以上产品成交套数占比上升，改善需求仍是新房市场重要支撑。

二、房企产品动态

· 11月22日，中国金茂&越秀地产于成都举行新品发布会，现场推出全新产品——天鹭满园，项目定位高端改善住宅，同时也是中国金茂“金玉满堂”产品战略中“满系”的开篇之作。

· 11月9日，绿城华中公司于长沙举行产品发布会，此次发布会推出的绿城·玉海棠是绿城“海棠系”在长沙的首例作品，项目考虑当代家庭居住需求的痛点，打造长沙新规后首批零公摊住宅。

三、房企产品系解析

招商蛇口围绕客户需求及审美的变化，打造“3+1”产品体系，包括天青、启序、揽阅3大产品线，分别对应现代东方、人文美学、自在乐活的产品风格；以及以“玺”为名的高端豪宅风格产品系列。

四、产品设计亮点

· 建筑立面：武汉中建壹品·汉韵公馆项目汲取荆楚文化，将“凤鸟、编钟、云纹”等元素融入建筑立面，借鉴楚式双檐造型，打造层次丰富、错落有致的立面形象。

· 户型设计：成都首开股份·臻礼著项目140平户型打造约55平LDKG一体化多功能空间，南向双套房设计，空间尺度阔绰。

· 精装设计：深圳招商四海臻邸二期项目配有全屋智能系统及多重收纳系统，营造舒适的居住环境。

· 园林景观：西安华润世园润府项目延续世博园区自然生态基底，打造集度假休闲、全龄互动等功能为一体的品质空间。

五、优秀项目解析 

中海·江南玖序项目位于南京建邺区，总规划建面约10.9万方，规划10栋高层住宅，全案432户，主力户型为200-305平四居产品。项目近邻南京眼步行桥、保利大剧院、青奥双子塔南京国际博览中心等7大文化体育地标，绿博园、滨江公园、青奥公园、鱼嘴公园等生态资源环伺。社区规划上，建筑采用错位布局，窗位正南向法线完全错开，确保每户的视野与采光均佳。立面设计上，项目通过模拟梧桐的叶脉、枝叶交错的形态，创造独特视觉效果，增强建筑的标志性和辨识度。此外，每户均赠送面积约20-30平露台，最大面宽超12米，层高约6.6米，形成“立体化”观景视窗。景观规划上，项目配有约20000平围合式中央景观花园，项目西侧约3000平市政绿化，南北纵向约200米超大中庭，提供了广阔的内部景观空间。项目200平偶数层户型动静分区，日常起居互不干扰。厨房、餐厅、客厅联动设计，形成奢阔的家庭聚场。主卧、次卧与露台形成多空间洄游动线，有效提高空间利用率。同时，项目考虑到不同的烹饪需求和生活习惯，采用中西双厨设计，实现了烹饪功能多样化。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2023年1-11月相比，2024年1-11月30个代表城市中有26个城市120平以上产品成交套数占比上升，改善需求仍是新房市场重要支撑。

图：2024年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2、热点城市结构特征

（1）北京2024年1-11月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-11月北京90平以下刚需型产品成交8257套，成交套数占比为25.4%，较2023年同期下降6.4个百分点。90-200平产品成交21918套，成交套数占比67.3%，较2023年同期上升5.9个百分点。200平以上产品成交2384套，成交套数占比7.3%，较2023年同期上升0.6个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比41.1%，较2023年同期提升0.9个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比上升至42.8%。1000万以上产品成交套数占比16.0%，较2023年同期下降1.6个百分点。 

图：北京商品住宅成交面积结构 

图：北京商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（2）成都2024年1-11月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-11月成都90平以下刚需型产品成交套数6488套，成交套数占比6.8%，较2023同期提升0.7个百分点。90-200平产品成交82197套，成交套数占比86.5%，较2023年同期下降1.3个百分点。200平以上大户型产品成交6306套，成交套数占比提升至6.6%。 从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比62.7%，较2023年同期提升3.6个百分点。250-500万产品成交套数占比28.8%，较2023年同期下降3.8个百分点。500万以上产品成交套数占比提升至8.5%。

图：成都商品住宅成交面积结构

图：成都商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（3）佛山2024年1-11月成交结构特征

从成交面积结构看，2024年1-11月佛山90平以下产品成交8641套，成交套数占比21.5%，较2023年同期下降1.9个百分点。90-200平产品成交30208套，成交套数占比75.1%，较2023年同期上升1.6个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至3.4%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比68.3%，较2023年同期上升7.9个百分点。200-300万产品成交套数占比19.4%，较2023年同期下降2.4个百分点。300万以上产品成交套数占比下降至12.3%。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

房企产品动态

1、中国金茂&越秀地产新品发布会

11月22日，中国金茂&越秀地产于成都举行新品发布会，现场推出全新产品——天鹭满园，项目定位为高端改善型住宅，选址成都主城2.5环内的鹭岛国际社区旁。项目深度解构当代人居理想追求，凝练出“家庭观、松弛感、生命力”三大核心理念。据悉，项目是中国金茂“金玉满堂”产品战略中“满”系的开篇之作。

图：成都天鹭满园项目实景图

2、绿城华中公司新品发布会

11月9日，绿城华中公司于长沙举行了2024绿城·玉海棠产品发布会，绿城在长沙已有21年发展历程，此次发布会推出的绿城·玉海棠是绿城“海棠系”在长沙的首例作品，此外，发布会现场对绿城海棠系进行了深入解读。项目景观取义东方山水文化，打造了“山水七画境”式下沉庭院，项目考虑当代家庭居住需求痛点，打造长沙新规后首批零公摊住宅。

图：长沙绿城·玉海棠项目效果图

房企产品系解析

近年来，招商蛇口围绕客户需求及审美的变化，打造3+1产品体系，包括天青、启序、揽阅3大产品线，分别对应现代东方、人文美学、自在乐活的产品风格；以及以“玺”为名的高端豪宅风格顶级产品系列。

表：招商蛇口住宅产品线解析

玺系代表项目：合肥·招商玺

项目简介合肥·招商玺地处滨湖省府西板块，紧邻包河大道、锦绣大道和庐州大道等主干道，同时临近地铁一号线，项目规划10栋10-11F到顶的低密社区。建筑立面将全石材、金属铝板与幕墙窗系统相结合，打造古典与现代相融合的立面形象。社区内部配备了约2300平地下会所、超2000平架空层泛会所等，为业主提供了丰富的社交和休闲空间，项目主力户型为201-342平四居、五居产品。

图：合肥·招商玺项目实景图

201㎡户型设计亮点

· 南向四面宽，三卧室朝南，采光充足。厨房、餐厅、客厅一字贯通设计，实现真正意义上的南北通透。

· 双卧室套房设计，主卧带有双台盆洗浴系统，同时设有衣帽间，提升居住舒适度，主卧“L”型转角飘窗，观景视野阔绰。

· 客厅及次卧形成洄游动线，提升空间利用率。百变空间布局，南向卧室可打通形成横厅。

图：合肥·招商玺201平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：项目汲取荆楚文化，借鉴楚式双檐造型，打造层次丰富、错落有致的立面形象

武汉中建壹品·汉韵公馆：项目对露台、隐私露台与阳台占比、核心筒等三项进行系统研究，建立了一套垂直体系。建筑设计上，项目汲取荆楚文化，将“凤鸟、编钟、云纹”等元素融入住宅立面，用楚建筑三大传统基色装点空间细节，楼顶借鉴楚式双檐造型，层次丰富、错落有致，提升了建筑的立体感。建筑选材上，项目以玻璃幕墙为主，配以铝板线条和金属漆，加上独特的弧形造型，提升了项目的昭示性。

图：武汉中建壹品·汉韵公馆建筑效果图

2、户型设计：140平户型打造约55平LDKG一体化多功能空间，南向双套房，空间尺度阔绰

成都首开股份·臻礼著：140平户型双套房超南设计，其中主卧套房约30平，配置了双衣帽间及双台盆，尺度阔绰。约55平LDKG一体化多功能空间，拥有超大采光面和观景视野，将社交、会客、烹调、观景等功能区连成一线。X可变空间则可以根据居者的需求进行灵活改造，如设置为书房、休闲区、儿童游乐区等，满足不同家庭阶段和生活场景的需求。开放式厨房与生活阳台直接衔接，增强整个户型的“社交属性”。

图：成都首开股份·臻礼著140平户型图

3、精装设计：项目以实现城市品质人居生活为出发点，打造5重精装系统

深圳招商四海臻邸二期：项目入户设有通顶玄关柜体，延伸收纳空间，同时配备了除臭精灵。餐厅使用了吸塑造型柜门与定制墙布，营造秩序统一的界面。客厅地面使用了约0.5mm密缝连纹工艺，仿石材质感和纹理，提升空间的美观度和视觉延展度。客餐厅和主卧天花采用定制圆弧石膏线，增加空间层次感；全屋卫浴标配双倍镜柜收纳系统，整洁收纳，置用有序。主卫配有恒温淋浴组合&全屋三合一(排气、暖气、换气)线性浴霸，亦配有智能马桶，打造智净新体验。

图：深圳招商四海臻邸二期样板间实景图

4、园林景观：项目延续世博园区自然生态基底，打造集度假休闲、全龄互动等功能为一体的品质空间

西安华润世园润府：项目位于西安浐灞国际港，紧挨世博园东侧，园林设计结合地区文化及环境特点，延续世博园区自然生态基底，采用“新山水”的设计理念，通过“引湖入园，引园入境”的设计手法，打造集度假休闲、形象会客、全龄互动等功能为一体的品质空间。此外，项目通过“关中八景”主题景观的串联延续，实现了城景、河景、园景、湖景、院景五景融合，园林与湖泊、社区与自然相互渗透、相互借景。

图：西安华润世园润府项目实景图

优秀项目解读

中海·江南玖序项目位于南京建邺区，项目总规划建面约10.9万方，规划10栋高层住宅，全案共432户，主力户型为建筑面积约200-305平四居产品。

项目近邻南京眼、保利大剧院、青奥双子塔南京国际博览中心等7大文化体育地标，亦有约2200万方地标级商圈，包括新鸿基IFC、河西德基广场、华采天地、嘉华国际中心、龙湖南京河西天街等。医疗配套方面，项目周边有明基医院、河西儿童医院、南京国际医院(已开业)等三甲医院。生态资源方面，绿博园、滨江公园、青奥公园、鱼嘴公园等生态资源环伺。

社区规划上，建筑采用错位布局，窗位正南向法线完全错开，迎风向阳，确保每户的视野与阳光均佳。立面设计上，通过模拟梧桐的叶脉、枝叶交错的形态，创造独特视觉效果，增强建筑的标志性和辨识度。色彩搭配上，采用古铜色金属及米白石材，打造沉稳、庄重的立面形象，同时，项目采用平推落地取景玻璃窗，提供无遮挡视野。此外，每户均赠送约20-30平露台，最大面宽超12米，层高约6.6米，形成“立体化”观景视窗。项目通过奇偶层平权化、采光私密平衡化、空中花园创新设计等方式，将地面的庭院“搬”到空中。

图：南京中海·江南玖序建筑效果图

景观规划上，江南玖序项目整体呈围合式布局，整体占地约4.4万方，带有约20000平纯正围合式中央景观花园，项目西侧约3000平市政绿化，南北纵向约200米超大中庭，提供了更广阔的内部景观空间。景观设计上，项目遵循“在地化”设计理念，从《永乐大典》中提炼艺术意境，结合南京金陵的文化理念，将礼序与艺术融于景观系统。项目10栋楼首层全部为景观架空，复式产品的楼栋打造1-2层的双层架空大堂设计，庭院景观与架空层无界融合，增强了社区的景观整体性和连贯性。

图：南京中海·江南玖序园林实景图

户型设计上，200平偶数层户型动静分区，日常起居互不干扰。厨房、餐厅、客厅联动设计，形成奢阔的家庭聚场。主卧、次卧与露台形成多空间洄游动线。侧阳台设计为家政间，家居生活整洁有序。项目考虑到不同的烹饪需求和生活习惯，采用中西双厨设计，中厨操作台面大，可满足多人协作料理，同时容纳各种家电；西厨空间宽敞，可作为轻食、烘焙等制作区域。

图：南京中海·江南玖序200平户型图（偶数层）