住宅市场

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中指研究院统计，2024年上半年法拍住宅房源挂拍拍品数量18.4万套，成交5.3万套，较2023年同期均上涨；成交均价9084元/㎡，较上一年同期同比下降6.7%。

1、法拍住宅“量增价跌”的原因有哪些？

① 量增的原因大致为，法拍市场为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场中寻求购房机会，抵消楼市中房价下降空间，法拍房价格吸引购房者在法拍房市场加大关注。 

② 购买方的心理预期决定了法拍房价格定位。法拍过程中，一拍起拍折价率在0.7-1折之间；二拍为一拍起拍价的0.8，二拍起拍折价率在0.56-0.7折之间；从数据分布上看，今年上半年法拍住宅市场二拍成交占比50.4%，较上一年扩大约8个百分点，二拍成交份额同比扩大；一拍成交则有上一年份额占比46.4%缩减至37.7%。成交折价率也由2023年上半年的82.8%下降至76.9%。

③ 另外，法拍房源的定价规则主要由当期市场价格确定评估价，即使上拍也会比当期评估价格滞后一段时间。所以2023年上半年的法拍市场价格可以预估为由2022年市场房价决定，所以法拍房均价相对比2024年上半年均价较高。

2、这与当下楼市中的“以价换量”有哪些异同？

① 当前楼市中的“以价换量”与法拍房市场有些许差异，主要由于规模不同，以致成交结构上有差异。今年上半年一线4个城市累计成交2944套住宅房源，成交均价48311元/㎡；其中广州成交的770套住宅房源成交均价21370元/㎡，拉低了一线城市均价水平。其余各线城市也有类似情形，低基数导致的价格浮动变化与当前市场的“以价换量”有明显不同。

② 由于此前法拍房低价格与潜在的风险并存，购买法拍房可能面临无法收房的情况； 现阶段法拍流程与执行过程愈发完善，法拍房平台公示内容愈发清晰，法拍房交易逐渐规范，以致更多有需求的购房人群进入法拍赛道购买房产。安全有保障的交易过程也是更多购买人群关注的原因。