住宅市场

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报告要点：

1.政策动态

➤北京、辽宁、河南、甘肃等省市发布相关政策，涉及稳经济、促消费等多项内容

2.市场表现

➤投资开工：2024年1-8月，办公楼、商业营业用房投资、开工同比均继续下降

➤销售：2024年1-8月，办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均扩大

➤商办用地：2024年1-9月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅下降3.2%、1.1%

➤大宗交易：2024年前三季度，中指数据监测到大宗交易约160宗

3.行业动态 

➤融资动态：2024年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约721亿元，同比下降25.5%；华夏大悦城商业REIT于深交所挂牌上市，国内首单农贸市场公募REIT获受理 

➤企业动态：锦和商管积极盘整在管项目组合，部分小体量项目到期不续；全国首家京东奥莱线下店开业，打造多元化销售模式；爱琴海发布首个国际一线IP主题乐园×旗舰商业产品 

➤消费市场动态：郑州积极对接引进SKP、太古里等高端商业项目，北京三年来新落户首店（含旗舰店）2700余家，上海面向餐饮、住宿、电影、体育等四领域发放5亿元消费券

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政策动态

辽宁：16条惠企政策助力产业高质量发展，推动经济持续回升向好

9月12日，为稳定市场预期，增强社会信心，推动经济持续回升向好，打好打赢全面振兴新突破三年行动攻坚之年攻坚之战，辽宁省政府印发《辽宁省进一步推动经济以进促稳稳中提质若干措施》，主要内容共包括16条。

产业集群方面，主要措施包括支持产业创新和集群发展，推动产业链协作配套。企业发展方面，主要措施包括鼓励企业拓展国际市场，鼓励企业外派劳务，支持企业开展科技创新活动，加强科技创新专项担保，持续优化营商环境。金融支持方面，主要措施包括赋能企业融资增信，支持企业利用保险资金。创业投资方面，主要措施包括鼓励创业投资机构发展，引导创业投资基金差异化管理，优化创业投资环境。此外还提出加大存量资产盘活力度，支持举办活跃经济促进消费活动，多措并举稳岗扩岗，加快灾后重建等措施。

河南：7大举措促进夜经济持续健康发展

9月19日，河南省发改委印发《关于促进夜经济持续健康发展的指导意见》，提出完善夜经济发展空间布局、支持夜经济集聚区发展、促进夜经济业态模式创新、优化夜经济发展环境、培育特色夜经济品牌、拓展夜经济就业渠道、健全夜经济发展促进机制七大举措。具体措施包括大力推进首发经济，鼓励发展夜间文旅演艺、24小时书店、深夜食堂、特色夜市、夜间健身等新兴业态，以及开展夜间主题音乐节、戏剧表演、艺术展览、体育赛事等跨界活动等内容。此外，还支持短期内未列入土地供应计划的储备土地，优先临时用作惠及周边群众生活的停车场、特色夜市、办公生活区等。

甘肃：“986”措施推动文旅服务消费提质扩容

9月26日，甘肃省政府印发《关于促进文旅服务消费扩容升级的若干措施》，围绕“九类融合业态”、“八大拓展行动”、“六项基础保障”提出23条措施。九类融合业态指：精品演艺，文娱体验，体育旅游，乡村旅游，生态旅游，红色旅游，度假旅游，康养旅游，餐饮住宿。八大拓展行动指：惠民消费布局行动，文创产品导购行动，文旅夜间消费行动，客源精准引流行动，市场推广营销行动，区域品牌赋能行动，数字消费创新行动，入境旅游促进行动。六项基础保障指：项目支撑保障，文旅交通保障，金融服务保障，市场监管保障，旅游安全保障，人才队伍保障。

北京：拟出台推动旅游业发展政策，重点推动环球主题公园二期、“湾里”文化商业综合体等项目建设

9月29日，北京市文化和旅游局发布《关于对<北京市关于推动旅游业高质量发展的实施意见（征求意见稿）>公开征集意见的公告》，公开征集时间为2024年9月29日至10月10日。

《实施意见》主要从空间布局、产品体系、服务体系、产业体系、宣传推介体系、深化改革创新和强化综合监管等方面提出二十五项任务。其中包括提升三里屯太古里、751旅游休闲街区等国家级旅游休闲街区消费环境；持续打造亮马河风情水岸、天桥演艺区等国家级夜间文化和旅游消费集聚区，提升夜间消费活力等内容；同时提出，近期重点推动大运河滨水岸线工程、环球主题公园二期、海昌海洋公园、“湾里”文化商业综合体等项目建设。

市场表现

投资开工：2024年1-8月，办公楼、商业营业用房投资、开工同比均继续下降

图：2021年8月-2024年8月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化

图：2021年8月-2024年8月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

□ 办公楼：2024年1-8月，全国办公楼开发投资额为2807亿元，同比下降6.4%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；新开工面积为1279万平方米，同比下降23.0%，降幅较1-7月扩大0.9个百分点。

□ 商业营业用房：2024年1-8月，全国商业营业用房开发投资额为4731亿元，同比下降13.2%，降幅较1-7月扩大0.4个百分点；新开工面积为3288万平方米，同比下降24.4%，降幅较1-7月收窄0.6个百分点。

销售：2024年1-8月，办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均扩大 

图：2021年8月-2024年8月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

□ 办公楼：2024年1-8月，全国办公楼销售面积为1490万平方米，同比下降9.2%，降幅较1-7月扩大2.3个百分点；8月办公楼销售面积为163万平方米，同比下降24.4%。

□ 商业营业用房：2024年1-8月，全国商业营业用房销售面积为3601万平方米，同比下降6.2%，较1-7月扩大0.5个百分点；8月全国商业营业用房销售面积为381万平方米，同比下降10.2%。

商办用地：2024年1-9月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅下降3.2%、1.1% 

图：2022年9月-2024年9月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

□ 2024年1-9月：全国300城商办用地共推出9413万平方米，同比小幅下降3.2%，成交7439万平方米，同比小幅下降1.1%。

□ 2024年9月：全国300城商办用地共推出1845万平方米，同比小幅下降4.5%，成交1091万平方米，同比下降19.4%。

图：2019年-2024年9月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

分城市等级来看：2024年1-9月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为361万平方米、310万平方米，同比分别小幅增长1.5%、下降18.2%；二线城市推出及成交面积分别为3075万平方米、2839万平方米，同比分别下降13.9%、3.3%；三四线城市推出及成交面积分别为5977万平方米、4289万平方米，同比分别小幅增长3.1%、1.9%。

4.大宗交易：2024年前三季度，中指数据监测到大宗交易约160宗

2024年前三季度，中指数据共监测到大宗交易约160宗，其中9月监测到24宗。分物业类型来看，9月交易中，商业地产标的13宗（含写字楼、商业、酒店、综合体等），工业标的10宗（含工业厂房、产业园区等），公寓1宗。

表：2024年9月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

企业动态

1.融资动态

□ 2024年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约721亿元，同比下降25.5%

图：2024年1-9月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

2024年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共56支，较上年同期减少13支；产品发行金额共计721亿元，同比下降25.5%。其中，以商业地产（零售物业、办公物业、酒店、综合体、混合类）为底层资产的产品发行金额为634亿元，占比88%；底层资产为租赁住房、产业园、物流仓储及其他类型物业的产品发行金额均在35亿元以内，合计占比12%。

□ 华夏大悦城商业REIT于深交所挂牌上市

9月20日，华夏大悦城商业REIT（基金代码180603）在深交所正式上市，募集规模33.23亿元，开盘参考价3.323元，是国内第7只正式上市的消费公募REITs，同时也是西南地区首支消费REIT。首发底层资产为成都大悦城项目，项目2021-2023三年出租率保持在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%；自2015年底开业以来，销售年复合增长率达16%。

□ 国内首单农贸市场公募REIT获受理

9月24日，易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金正式申报至深圳证券交易所，有望成为全国首单农贸市场公募REITs。底层资产为华威西营里农产品交易中心，交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、电商直播等，品类齐全、批零兼营。该项目是福州市区内重要的农产品采购流通节点和保供单位，也是福州唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目，2023年度年交易额超100亿元。

2.企业动态

□ 锦和商管积极盘整在管项目组合，部分小体量项目到期不续

9月20日，锦和商管在上证路演平台召开2024年半年度业绩说明会。互动交流环节，公司管理层表示：截至2024年半年度末，公司在管项目71个，在管面积逾140万㎡。2024年上半年，公司新增拓展锦和越界田林space，该项目地处上海市徐汇区中内环核心区位，该项目带有部分商业租户，可在改造期贡献现金流，局部升级改造后有望继续提升资产表现，同时，该项目毗邻多个公司现在管项目，在成本端可有效实现规模效应。另一方面，公司积极盘整在管项目组合，报告期内，有部分小体量项目到期不续，公司持续优化管理成本，聚焦高效益项目。

□ 全国首家京东奥莱线下店开业，打造多元化销售模式

9月25日，京东奥莱全国首家线下店在无锡江阴海澜飞马水城启用；同时，线上京东奥莱官方旗舰店也正式开业。据报道，京东奥莱是京东集团和海澜集团共同打造的一种多元化销售模式，通过线下门店及店内二维码，让消费者把购物触角延伸到线上。此次开业的首家奥莱店由海澜集团独家运营，规划面积约5000平方米，设有运动鞋服、户外、男女装、童装、轻奢、鞋靴等专区，包括众多知名品牌，均为深度折扣特卖。

□ 爱琴海发布首个国际一线IP主题乐园×旗舰商业产品

9月25日，新金山投控集团携手爱琴海集团在上海油罐艺术中心举办全球品牌发布会，共同发布首个国际一线IP主题乐园×旗舰商业产品“爱琴海·缤纷里”品牌，推动上海乐高乐园度假区主题商业街招商全面提速。

项目位于上海西南门户，毗邻上海乐高乐园度假区，占地面积7.4万平方米，计划于2025年与乐高乐园同步开业。“爱琴海·缤纷里”锁定“亲子家庭+新青年”客群，以沉浸式体验为核心，打造融合国际亲子IP的旗舰商业综合体。商业街涵盖“乐园服务、商业中心、休闲度假”功能，规划引入超120家品牌商户，设有开放式购物中心、四座旗舰店及北欧风情漫游街区，旨在为游客提供多元化的购物及餐饮体验。

3.消费市场动态

□ 郑州积极对接引进SKP、太古里等高端商业项目

9月18日，中共河南省委宣传部召开“推进中国式现代化建设河南实践”系列主题新闻发布会。会上，郑州市政府副市长马志峰表示，郑州市围绕“高端商业综合体、特色商业街区、高品质酒店、会展经济、文旅文创”五大消费场景提升，加快建设具有郑州特色和时尚魅力的国际消费中心城市。下一步，在新消费场景打造上，一是抓好在建的8个高端商业综合体，力争年底前商业综合体面积突破500万平米；积极对接引进SKP、太古里等高端商业项目。二是持续培育国家级、省级示范步行街。三是围绕“消费+”，发展“老建筑＋新消费”“原场景＋新体验”等业态。

□ 北京三年来新落户首店（含旗舰店）2700余家

9月20日，北京市统计局发布北京国际消费中心城市培育建设三周年进展情况。统计监测指标体系测算结果显示，2023年总指数为105.4（2019年为100），较2020年提升15.9；其中，商业活跃度、消费舒适度、到达便利度和消费繁荣度指数均恢复到疫情前水平。三年来，本市新落户首店（含旗舰店）2700余家，成为各大商圈的“流量密码”。截至今年上半年，全市免税店和离境退税商店数量累计达1022个，其中离境退税商店1013个，数量稳居全国首位。2023年国际知名商品和服务品牌进驻数量达168个，较2020年增加40余个。

□ 上海面向餐饮、住宿、电影、体育等四领域发放5亿元消费券

9月25日，上海市政府新闻办举办新闻通气会，上海市发改委总经济师魏陆介绍：为贯彻落实国家和我市促进服务消费相关政策，近期市政府审议通过《我市服务消费券发放方案》，决定面向餐饮、住宿、电影、体育等四个领域发放“乐·上海”服务消费券，并将于9月28日开启第一轮发券。