住宅市场

2022-12-12 09:32:52 来源: 中指研究院

早八点 | 上周楼市整体成交环比稳中有升，三线城市同环比涨幅较大，宅地成交量降近七成

[摘要]

上周楼市各线城市成交环比略有上升，同比仍持续下降，其中三线城市同环比涨幅较大。库存总量略有上升，杭州可售环比增幅较大。整体供应量环比走高，宅地成交量降近七成，整体均价较上周上扬，宅地均价增逾四成。房企融资类型以超短期融资券为主，房企拿地城市集中武汉、西安、嘉兴、珠海等城市。

上周楼市各线城市成交环比略有上升，同比仍持续下降，其中三线城市同环比涨幅较大。库存总量略有上升，杭州可售环比增幅较大。整体供应量环比走高，宅地成交量降近七成，整体均价较上周上扬，宅地均价增逾四成。房企融资类型以超短期融资券为主，房企拿地城市集中武汉、西安、嘉兴、珠海等城市。

政策：中央政治局会议强调大力提振市场信心，南京、武汉、厦门、佛山放松限购政策。

交易：上周各线城市成交同比降幅收窄，环比上升4.9%。环比来看广州、武汉、扬州分别领涨各线城市。库存总量环比涨幅0.8%。

土地：出让金总额缩水，常州收金逾154亿领衔。二线城市交易活跃，武汉近235亿新推17宗宅地。

▌交易：整体环比略有上升，同比降幅4.1%，三线城市同环比涨幅较大

数据来源：中指数据CREIS

▌周度整体：整体成交面积环比略有上涨，同比降幅收窄

数据来源：中指数据CREIS

▌一线城市：整体成交面积环比涨幅0.6%，广州上涨明显，上海跌幅最大

上周，一线城市成交面积整体环比上涨0.6%，涨幅略有提升。分城市来看，广州成交面积环比涨幅最大，高达96.8%，仅上海环比下降，降幅为15.7%；同比来看，一线城市成交面积整体同比上升，升幅为7.3%。其中，北京成交面积同比明显上涨，涨幅为75.9%，上海涨幅为18.2%，广州、深圳则降幅显著。

表：一线城市成交面积同环比情况

数据来源：中指数据CREIS

▌二三线城市：总体成交面积同环比均有下降，武汉、济南环比涨幅最大

二线代表城市整体成交面积环比上涨1.9%。分城市来看，武汉、济南涨幅最大，涨幅分别为163.5%和47.9%，宁波环比下降最多达59.6%。同比来看，二线代表城市整体下降14.3%，武汉降幅最大，为42.1%；济南则同比涨幅最大，为39.2%。三线代表城市成交面积环比升幅为45.4%。

图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

数据来源：中指数据CREIS

▌库存：库存总量略有上升，杭州可售环比增幅较大

监测的9个代表城市整体库存环比略升0.8%，各城市涨跌不一。其中，一线城市中，深圳降幅较大，为1.4%；北上广则库存皆有上升，广州涨幅最大，为1.2%。二线城市中，福州降幅最大，为1.5%，杭州、温州、福州和南京则库存稳中有升，杭州涨幅最大，为3.7%。

表：上周重点城市库存水平变化

数据来源：中指数据CREIS

商办

▌央行加大对房企的贷款投放力度

12月5日，央行营业管理部以现场与视频结合形式召开北京地区中资银行货币信贷和金融服务通报会。会议要求，各银行要做好稳大盘和助企纾困金融服务工作，加大对实体经济的支持力度，全力推动经济进一步回稳向上。一是要用好用足政策性开发性金融工具、碳减排支持工具和煤炭清洁高效利用、科技创新、设备更新改造、交通物流等专项再贷款，着力推动资金加快落地见效。持续加大对制造业特别是高技术、高精尖领域支持力度，保持制造业中长期贷款较高增速。二是要进一步加大助企纾困力度，为市场主体增信心、稳预期。各银行要切实负起主体责任，抓住四季度时间窗口，加强政策宣传，主动下沉服务，不折不扣落实好普惠小微贷款阶段性减息和小微企业贷款延期还本付息政策。继续执行好对小微企业和个体工商户的支付手续费减免政策。积极支持文化和旅游企业抵御疫情影响，不盲目限贷、抽贷、断贷。加强外汇政策宣传，帮助企业用好用足有关便利化政策。

▌合肥银泰中心二期即将开业

12月9日，合肥银泰中心近期官方信息显示，银泰中心二期预计12月29日开业。银泰二期项目位于合肥市庐阳区市中心，地处合肥商业最繁华的市中心城区，由上海建工承建。工程用地面积约1.1万平方米，总建筑面积约为10.5万平方米，总建筑高度为104.5米。项目北靠淮河路步行街，南有四牌楼2号线地铁站，与长江中路主干道相连；西边是市府广场公交车枢纽站；东边紧邻已建好的合肥银泰中心一期，建成后将和合肥银泰中心一期共同为消费者带来更多更优质的体验。

▌好生活拟收购赤水华融物业

12月8日，好生活发布公告称，全资子公司贵州土好物业管理有限公司拟与刘贞勇、孔令大分别签订权转让协议。刘贞勇将持有赤水华融物业服务有限公司90%股权转让给公司，转让款1080万元;孔令大将持有赤水华融物业10%股权转让给公司，转让款120万元。贵州土好物业同时拟与官剑签订权转让协议，官剑将持有赤水凌好物业服务有限公司100%股权转让给公司，转让款50万元。截至2022年10月31日，赤水华融物业未经审计的资产总额为 6,644,168.31元，资产净额为4,125,800.67元；赤水凌好物业未经审计的资产总额为 294,685.5 元，资产净额为-103,185.5元。

▌京基智农拟购买深圳总部办公空间

11月28日，中国恒大集团发布公告称，出售深圳商业地。恒大集团有限公12月6日，深圳市京基智农时代股份有限公司发布公告称，拟通过新设全资子公司使用自有资金885,553,800元向深圳市碧海投资发展有限公司购买其位于深圳市龙岗区龙城街道的产业园项目建设公司总部基地，打造总部办公聚合空间。碧海投资系京基智农控股股东京基集团有限公司的控股子公司深圳市京基房地产股份有限公司的全资子公司，本次交易构成关联交易。京基智慧科园项目位于深圳市龙岗区龙城街道清霞路与黄阁中路交汇处西北侧，该项目毗邻大运新城、地铁16号线，京基智农拟购买的4、5、6栋房屋建筑面积合计约为59,036.92平方米，用途为产业研发用房，交付状态为毛坯，目前已获得批准预售并已通过竣工验收备案，标的房屋交付时间为协议签署后3个月内。其中4、5栋预售面积19,839.84平方米，包括9套产业研发用房；6栋（对应宗地号 G01052-0093）预售面积39,197.08平方米，包括19套产业研发用房。

土地

▌总体情况：整体供应量环比走高，常州收金逾154亿领衔

整体供应量环比走高，宅地成交量降近七成，整体均价较上周上扬，宅地均价增逾四成。出让金总额缩水，常州收金逾154亿领衔。二线城市交易活跃，武汉近235亿新推17宗宅地。

表：40个大中城市土地市场情况（市本级）

数据来源：中指数据CREIS

▌各线城市：一线城市供求走高，二线城市成交量价双降

一线城市整体供求环比走高，整体成交量增近九成，宅地供求较上周走高，仅广州有宅地供应。二线城市整体供应量基本持平，成交均价及收金走低，宅地供求较上周走低，出让金环比降近八成。

▌出让金：榜单总额降逾两成，常州收金逾154亿元居首

榜单总额降逾两成，入榜地块水平分化较为明显，长三角地区占据榜单七席，常州收金逾154亿居榜单首位

出让金TOP10（市本级数据）

数据来源：中指数据CREIS

▌宅地总价TOP5：榜单总额走低，长三角地区为榜单主力

榜单总额较上周降逾一成，入榜地块水平分化较为明显，长三角地区为榜单主力，上海青浦区宅地收金近49亿元领衔。

表：全国住宅用地成交总价TOP5

数据来源：中指数据CREIS

▌宅地单价TOP5：榜单均价走低，上海占据榜单首位

榜单均价环比降近三成，入榜门槛降至32000元/平，上海一城占据榜单两席席，上海静安区宅地领跑。

表：全国住宅用地楼面单价TOP5

数据来源：中指数据CREIS

▌新推关注地块

本周，武汉推出第六批集中供地，共计17宗地，总起始价近235亿，总规划建面近271万平。

数据来源：中指数据CREIS

注：本次周度数据均为初步统计数据。

企业

房企融资类型以超短期融资券为主，部分企业通过中期票据、公司债、ABS等方式获取资金。房企拿地城市集中武汉、西安、嘉兴、珠海等地。其中，中海地产28.4亿元摘北京石景山地块。

▌投融资：广州越秀集团发行20亿元公司债票面利率定为3.77%；华发集团34.65亿元竞得珠海航空新城南拓区商住地。

房企融资类型以超短期融资券为主，部分企业通过中期票据、ABS、公司债、等方式获取资金。其中，12月9日，北金所披露中国建筑第八工程局有限公司2022年度第十二期超短期融资券发行情况公告。中国建筑第八工程局有限公司2022年度第十二期超短期融资券债券简称“22中建八局SCP012”，实际发行总额45亿元，发行利率1.67%，期限23日，起息日为2022年11月30日，兑付日为2022年12月23日；12月9日，广州越秀集团股份有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）票面利率公告。本期债券发行规模为不超20亿元（含20亿元）。本期债券分为2个品种，品种一为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权；品种二为10年期。

上周，房企拿地城市主要集中在武汉、西安、嘉兴、珠海等地，房企拿地热情继续回升，其中，12月7日，华发集团以总价34.65亿元竞得金湾区航空新城南拓区约16.4万㎡商住地，楼面价约9898元/㎡。该地块是华发继滨海商务区后，今年在金湾区拿下的第二块地。地块总出让面积16.4万平方米，总计容积率建筑面积不超过35万平方米，共划分为4个区域建设。地块位置属于航空新城南拓区，可共享航空新城可兑现的所有配套，包括市民艺术中心、公共文化中心、国际商务中心、产业服务中心、大型商业项目金湾华发商都、珠海展览馆等；12月8日，武汉第五批次“两集中”供地开始，共推出各类用地19宗，土地总面积约37.90公顷，总建筑规模约105.68万平方米，起始价总额约116.24亿元，将分别于12月8日、12月16日集中出让。湖北工建房地产有限公司以11.433亿元竞得了P（2022）119号地块。该宗地位于武昌区建船路和纵一规划道路交叉口(武船武泰闸厂区A地块)，土地面积39601平方米，规划为住宅、公园绿地，建筑面积117200平方米，建筑密度将结合具体方案审定。

▌其他重大事项：禹洲集团与建行、工银签署合作协议将在多领域展开合作；招商银行与中国金茂签署合作协议将在地产项目开发等方面合作。

禹洲集团与建行、工银签署合作协议将在多领域展开合作

近日，中国建设银行厦门市分行与禹洲集团签署战略合作协议，双方约定将进一步拓宽合作领域，深化合作关系。同日，中国工商银行厦门分行与禹洲集团签署战略合作协议，双方表示将进一步提升整体合作力度，建立长期稳定的战略合作关系。

根据禹洲与建设银行签署的协议内容，建设银行将聚合资金、技术、渠道等优势为禹洲集团提供金融产品及金融服务支持。双方将本着“互利共赢、共同发展”的原则，共同开展广泛的房地产金融、住房租赁、造价咨询等业务。除此之外，建设银行还将提供专业人员组成的金融服务团队，充分发挥在金融领域的优势，与禹洲集团在包括房地产开发融资、城市更新、商业地产开发及运营等多领域展开高效合作。另据禹洲集团与工商银行厦门分行签署的协议内容，双方将在综合授信、房地产新增融资等领域开展合作。双方将选派人员共同组成工作小组，切实落实本协议相关安排。

招商银行与中国金茂签署合作协议将在地产项目开发等方面合作

12月6日下午，招商银行与中国金茂签署战略合作协议。双方将在房地产项目开发贷款、供应链融资、个人住房按揭贷款、债券投资、并购融资、租赁住房融资、跨境金融、绿色金融等业务领域，深化银企全面合作。另据此前报道，于12月5日，招商银行先后于与万科集团、金地集团签署战略合作协议，均在房地产项目开发贷款、供应链融资等领域展开合作。

政策

中央政治局会议强调大力提振市场信心，南京、武汉、厦门、佛山放松限购政策

中央政治局会议：坚持稳中求进工作总基调，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，大力提振市场信心。靖江、南部县：实施购房租房补贴。南京、深圳、宣城：通过下调首付比例，提高公积金贷款额度等方面，满足购房者合理住房需求。南京：二套房首付比例降至四成，对江心洲生态科技岛、南部新城、红山新城、幕府创新城放松限购。武汉：购房资格有所放松可容缺办理，非武汉户籍居民办理居住证即可购房。厦门：在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。佛山：全面放开限购，限售取代限购。

表：12月5日至12月11日房地产市场重点政策及事件汇总