[摘要] 一、未来五年中国房地产市场趋势展望 1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。 2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 (1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长 结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。 (2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕 国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。   (3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落 1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。 3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 (1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。 (2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加 未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。 (3)市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。   4.企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 (1)竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20% 未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。 (2)地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径 未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。 二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 1.库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。 2.库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

[摘要] 一、未来五年中国房地产市场趋势展望 1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。 2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 (1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长 结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。 (2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕 国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。   (3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落 1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。 3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 (1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。 (2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加 未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。 (3)市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。   4.企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 (1)竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20% 未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。 (2)地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径 未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。 二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 1.库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。 2.库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

[摘要] 一、2015年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。 2.价格：百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌 新房方面， 2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右；不同城市间仍分化明显，深圳累计上涨33.92%，领涨全国。二手房方面，2015年1-11月十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，涨幅超过新房3.80个百分点；6月以来二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。 3.供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解 新房方面，政策利好推动成交持续攀升，1-11月50个代表城市月均成交接近2900万平方米，同比增长近三成，绝对量为历史同期最高水平，各类城市均增长，一线城市增幅最为显著。二手房方面，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。供求方面，20个代表城市月均新增供应1390万平方米，同比下降10.7%，短期市场需求大于供应，销供比为1.14。 4.成交结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升 成交结构方面，主要一线及重点二线城市套总价均值和中位数水平较去年明显上涨，深圳、上海套总价均值分别上涨31.8%和21.7%，中位数分别上涨23.2%和24.7%，涨幅均位居前两位，其中1000万以上高价楼盘成交翻倍，在各价格段中涨幅最为明显；多数城市套总价均值和中位数涨跌幅度较小，整体保持相对平稳。从成交占比来看，一线城市高价位楼盘销售金额占比高，多数二三线线城市中、低端需求旺盛，部分城市中低价位楼盘销售金额占比超四成。 5.土地：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷 供求方面，2015年1-11月全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降19.1%和21.7%，随着部分城市销售回暖，下半年土地市场热度逐渐企稳回升。整体来看，今年以来各线城市土地成交同比仍下降，三四线城市降幅明显。价格方面，成交结构影响导致各类用地楼面均价较去年同期上涨11.7%，整体溢价率回升。其中，一线城市土地出让金占比提升，总价前十项目均来自一线城市，二线城市价格涨幅明显，三四线高库存导致土地市场仍旧低迷。 6.企业：品牌房企业绩稳步提升，热点城市布局深化，融资创新迎破局 业绩方面，20家品牌房企销售业绩累积再创历史新高，前11月销售额同比增长13.6%，年度目标完成率良好。销售策略方面，品牌房企通过合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘、创新销售策略，快速锁定销售业绩。拿地方面，品牌房企拿地规模企稳回升，拿地支出同比大幅增加，前11月拿地金额同比大幅增长39.5%，持续强化一线城市土地投资。融资方面，在国内融资环境好转的背景下，综合运用公司债和定向增发、资产证券化等方式构建多元融资体系。 二、2016年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资 宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。 2.市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%，房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072~7276元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及二线热点城市领涨。 3.关注点：库存消化尚需良策，房价走向持续分化 当前，销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化，房价存下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口优势，房价仍存上涨空间。

[摘要] 一、2015年三季度中国房地产市场形势总结 1.政策环境：降息、降准、降首付，货币信贷政策持续发力，鼓励住房消费助力稳增长 2015年三季度经济下行压力仍存，投资效率下降，融资环境仍面临挑战。在此背景下，中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在调整汇率后继续降准降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付比例，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，增强房地产行业持续回暖动力。地方也坚持因地制宜、分类指导，持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化。多重政策组合效应下，楼市回暖趋势确立，未来中央将运用更多元化的政策组合调节流动性、鼓励企业投资，同时更加注重房地产长效机制的建立健全，为经济平稳健康发展奠定基础。 2.新房：市场持续回暖，量增价涨，新开工筑底但投资乏力 价格方面，三季度百城住宅价格累计上涨1.78%，8、9月同环比双涨，一二三线城市房价也均上涨，涨幅分别为6.37%、0.03%和0.30%。成交方面，市场持续回暖，1-9月50个代表城市月均成交约2770万平方米，同比增长近三成，绝对量创2010年以来同期最高水平。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积571万平方米，同比下降12.7%，其中9月环比增幅超五成。全国来看，全国商品房销售持续回暖，1-8月房地产开发投资增速持续回落，新开工显现筑底迹象，到位资金同比增速继续提升。 3.二手房：三季度二手住宅均价继续攀升，成交显著回暖 价格方面，2015年9月十大城市二手住宅均价达28754元/平方米，环比上涨1.63%，同比上涨9.82%；三季度十大城市二手住宅价格累计上涨4.71%，与新房相比，二手住宅均价三季度累计涨幅超过新房1.07个百分点。成交方面，7-8月十大城市共成交23.05万套，较去年同期大幅增长128%，其中7月单月成交11.84万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。 4.土地：前三季度土地供需维持低位，三季度降幅趋缓市场企稳 供求方面，市场高库存态势导致政府供地、房企拿地维持较慢节奏，2015年前三季度全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降26.1%和30.1%，其中三季度降幅较前两个季度明显收窄。价格方面，成交结构变化致整体楼面价较去年同期上涨11.0%，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比回升。分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一、二线城市成交占比明显提高，二线城市楼面价涨幅显著。  5.企业：品牌房企业绩保持增长，但拿地仍谨慎，债券融资规模扩大 业绩方面，2015年1-9月，20家代表房企销售总额突破万亿元，同比增长13.9%，业绩增速表现较好，但多数企业目标完成率不足七成。拿地方面，2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积同比下降11.7%，为近五年同期最低。但累计拿地金额同比增长17.9%，房企拿地布局多集聚一线城市，土地投资成本有增无减。财务表现方面，沪深A股上市房企资产负债率均值攀升至近三年最高，偿债能力走弱。尽管央行多次降准降息，但房地产企业融资成本并未有效降低，人民币贬值抬高房企海外债务压力和融资成本，也影响了其海外融资积极性。目前重点监测房企债券融资受关注，且发行规模逐步扩大。 二、2015年四季度中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：货币政策进入观望期，财税政策力度将加强 宏观经济方面，当前国际经济复苏趋势较为曲折，国内经济下行压力仍然较大，习近平主席提出“加强和创新宏观调控，促进经济增长保持中高速水平。”显示出中央稳定经济增长的意愿，短期内包括财税政策在内的稳增长政策力度有望加强。货币信贷方面，2014年11月以来，多轮宽松货币政策已渐次发挥作用，CPI持续回升，通缩压力显著降低；人民币贷款余额及M2同比高速增长，市场资金较为充裕；一般贷款加权平均利率已达5年来低位，并呈进一步下行趋势。未来货币政策有望保持稳健，宽松节奏将放缓。房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。 2.市场趋势：全年销售额有望创历史新高，供应四季度将回升，价格保持平稳 供应方面，历史数据显示，四季度是全年供应高峰，土地成交环比持续改善，也将促进四季度新增供应回升，同时考虑到2014年各季度供应基数较高，预计今年四季度代表城市新增供应同比将延续下滑，但下滑幅度将显著收窄。需求方面，9月30日央行将不限购城市首付比例调低至25%，为落实年初全国两会提出的“稳定住房需求”目标再次营造宽松的市场环境，同时供应回升也有利于促进需求的持续释放，预计在价格保持平稳的情况下，全年全国销售额有望创历史新高。价格方面，当前市场整体库存仍然居于高位，十大城市价格指数环比也于7月达到高点，预计四季度价格将延续环比增速回落的趋势，同比仍保持上涨。 3.关注点：高库存下企业投资乏力，改善融资及税费环境成重点 目前市场的高库存现状和企业的资金压力导致全国土地投资不振、商品房开工不足，房地产开发投资告别高速增长时期，投资增速持续回落，投资占比近五成的三四线城市表现尤为突出。我们认为，在投资增速下行的背景下，应加大去库存、改善房企投融资环境、多方位合理刺激企业投资。推进住房保障货币化，推进房地产税费改革，逐步解决三四线城市落户和配套福利措施，助推行业平稳发展。而融资环境改善和税费改革推进并不能够改变行业竞争格局的演变趋势，未来房企数量趋势性减少，房企生存模式更趋规模性和专业性。 

[摘要] 一、2015年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。 2.价格：百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌 新房方面，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右；不同城市间仍分化明显，深圳累计上涨33.92%，领涨全国。二手房方面，2015年1-11月十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，涨幅超过新房3.80个百分点；6月以来二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。 3.供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解 新房方面，政策利好推动成交持续攀升，1-11月50个代表城市月均成交接近2900万平方米，同比增长近三成，绝对量为历史同期最高水平，各类城市均增长，一线城市增幅最为显著。二手房方面，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。供求方面，20个代表城市月均新增供应1390万平方米，同比下降10.7%，短期市场需求大于供应，销供比为1.14。 4.成交结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升 成交结构方面，主要一线及重点二线城市套总价均值和中位数水平较去年明显上涨，深圳、上海套总价均值分别上涨31.8%和21.7%，中位数分别上涨23.2%和24.7%，涨幅均位居前两位，其中1000万以上高价楼盘成交翻倍，在各价格段中涨幅最为明显；多数城市套总价均值和中位数涨跌幅度较小，整体保持相对平稳。从成交占比来看，一线城市高价位楼盘销售金额占比高，多数二三线线城市中、低端需求旺盛，部分城市中低价位楼盘销售金额占比超四成。 5.土地：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷 供求方面，2015年1-11月全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降19.1%和21.7%，随着部分城市销售回暖，下半年土地市场热度逐渐企稳回升。整体来看，今年以来各线城市土地成交同比仍下降，三四线城市降幅明显。价格方面，成交结构影响导致各类用地楼面均价较去年同期上涨11.7%，整体溢价率回升。其中，一线城市土地出让金占比提升，总价前十项目均来自一线城市，二线城市价格涨幅明显，三四线高库存导致土地市场仍旧低迷。 6.企业：品牌房企业绩稳步提升，热点城市布局深化，融资创新迎破局 业绩方面，20家品牌房企销售业绩累积再创历史新高，前11月销售额同比增长13.6%，年度目标完成率良好。销售策略方面，品牌房企通过合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘、创新销售策略，快速锁定销售业绩。拿地方面，品牌房企拿地规模企稳回升，拿地支出同比大幅增加，前11月拿地金额同比大幅增长39.5%，持续强化一线城市土地投资。融资方面，在国内融资环境好转的背景下，综合运用公司债和定向增发、资产证券化等方式构建多元融资体系。 二、2016年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资 宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。 2.市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%，房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072~7276元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及二线热点城市领涨。 3.关注点：库存消化尚需良策，房价走向持续分化 当前，销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化，房价存下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口优势，房价仍存上涨空间。 

[摘要] 本周报告主要内容如下， 新政要闻：北京积分落户政策促进人口优化，旅游用地政策出台 成交情况：近5成城市成交下降，城市间分化明显 库存情况：房企推盘节奏放缓，库存压力随之下降

[摘要] 本周报告主要内容如下 新政要闻：中央强调结构性改革，稳增长、调结构互促共进 成交情况：近7成城市成交下降，一三线城市跌幅明显 库存情况：房企推盘节奏放缓，库存压力随之下降

[摘要] 新政效果显现，成交看涨超“银十” 政策盘点：中央定调化解房地产库存，公积金政策加码 市场需求：超六成城市成交环比上升，二线城市领涨 库存情况：11月新政加码，库存继续回落

[摘要] 新政要闻：2016年棚改任务或创新高，地方继续落实公积金新政 成交情况：近6成城市成交上涨，一三线城市均呈增势 库存情况：楼市成交保持增势，库存压力继续缓解

[摘要] 新政要闻：中央再次调整国管公积金政策，助力去库存 成交情况：近7成城市成交上涨，二三线城市呈增势 库存情况：楼市成交上涨，库存压力继续缓解