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前言

在物业管理行业不断拓展服务边界和服务内容的今天，物业企业所服务的对象也呈现出多元化的趋势。从服务对象的角度来看，物业企业主要可以分为三个层次：C端（消费者端）、B端（企业端）和G端（政府端）。C端服务的核心在于满足社区业主的日常生活需求，提供“全生命周期+全生活场景”的服务模式。B端服务则聚焦于企业层面的需求，不仅要求满足企业内部员工的多元化需求，还要支持企业运营管理的多样化需求。G端服务则更侧重于满足政府层面的需求，通常涉及公共设施的管理和维护。

在这一多元化服务对象的背景下，综合设施管理服务作为一种新兴的服务模式，成为了物业企业满足B端企业服务需求的重要手段。随着IFM在业内的热度持续上升，许多头部与特色物企已经开始积极布局IFM领域，并取得了不俗的成绩。这些企业的成功经验表明，IFM不仅能够提升物业企业的服务水平，还能增强其市场竞争力。本篇以卓越商企和特发服务为例，分析其IFM业务特点，供业内参考借鉴。

特发服务：高端综合服务运营商

特发服务致力于成为中国高端综合服务运营商，在立足传统物业服务领域的同时，不断在更加专业的细分市场深耕细作，在更加前沿的新兴市场开拓探索，形成了以综合设施管理服务和数据中心运维服务为核心，政务服务、商务服务、口岸管养、城市管家、医院后勤服务等多种业态模式齐头并进的局面。

➤ 综合物业管理服务

特发服务的业务分为三大块，分别为综合物业管理服务业务、政务服务业务和增值服务业务。在综合物业管理服务方面，特发服务涵盖了园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等多种业态。园区物业管理服务主要面向各类园区、商业办公楼宇等，提供的服务内容全面，包括设备设施管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理和分包商管理等。这些服务不仅涵盖了日常运营的各个方面，还通过数据平台的维护等现代化手段，提升了服务的效率和质量。

表：园区物业主要服务内容

资料来源：中指研究院综合整理

在商业物业领域，特发服务为商场、酒店等商业物业提供全面的服务，包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等。住宅物业方面，公司提供的服务包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、环境管理、设施维护、秩序维护、消防管理等，全面覆盖了住宅物业的各个管理环节。

公共物业方面，特发服务为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务，确保公共物业的高效运行和社会服务的连续性。

➤政务服务业务

特发服务提供的政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。这些服务的提供，不仅提升了政务服务的效率，也为政府职能的现代化转型提供了有力支持。

➤ 增值服务业务

增值服务为满足客户全方位的需求，在综合物业管理服务的基础上衍生的服务业务，主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。

表：增值服务分类及主要服务内容

资料来源：中指研究院综合整理

近几年，特发服务的发展战略围绕着四个方面进行，“规模、品质、人才和智慧化建设”，非住宅业态进行战略布局，构建多业态多元化发展新格局，并基于客户的需求自上而下形成各具特色的设施管理业务板块，现阶段设施管理业务已成为支撑企业拓展IFM领域的业务基础和抓手，在智慧产业园区与政务中心等优势业态不断深耕。不仅拥有顶级客户资源。与华为合作24年，与阿里合作9年，也是国家电网、中国移动、腾讯等优质客户服务商，与这些顶级客户已深度绑定。且执行高质量的标准化服务，在产业园区等物业方面形成了一套高质量服务标准流程和科学规范的管理体系，能够快速响应与复制。

卓越商企服务：商务不动产服务运营商

卓越商企服务秉承“领先的商务不动产服务运营商”的企业愿景，目前已形成完善的不动产全生命周期服务运营业务链。公司服务业态涉及写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发数据中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施、住宅公寓等不动产，业务类型包括咨询顾问、物业服务、综合设施管理、资产运营管理、高端商务服务等。除提供传统的基本物业管理服务外，亦开展范围广泛的增值服务以满足客户需要，包括资产服务、企业服务及特定增值服务，覆盖多元业态项目组合，包括商务物业（办公楼和商业综合体、企业大厦及研发园区）、公共和工业物业、住宅物业。

表：企业开展业务细分及内容

资料来源：中指研究院综合整理

以部分优质项目为例，卓越商企服务在荣耀坪山智能制造产业园项目中，以设施管理为重点为该园区量身定制了一整套综合服务方案，涵括办公楼、生产区、研发区、物料配送区及餐厅等各区域，从工程改造、设施设备运维、环境服务、安保服务、大堂前台、行政支持六个层面提供系统化综合服务。

表：卓越商企服务为荣耀项目提供的定制化综合服务内容

资料来源：中指研究院综合整理

卓越商企服务拥有专门的大客户事业部，以便更好地开展设施管理业务。大客户事业部配置专业的战略客户中台团队，对战略客户进行重点支撑及拉通管理，还组建了战略客户解决方案和实施中心，推行全流程、全场景、全方位支撑，助力企业客户数量和质量快速增长，总的来看，细分业态市场地位领先优势及市拓能力较强。公司在商务物业深耕二十余年，非住业态对专业性要求更高，在以市场外拓为主要扩张方式的目前，公司市拓竞争力强更能得到体现。

结语

特发服务与卓越商企在IFM领域的实践，为物业管理行业的服务创新树立了典范。特发服务的高端综合服务和卓越商企的全生命周期运营，均展现了企业如何通过专业化服务满足市场需求。他们的成功不仅提升了服务品质，也增强了市场竞争力，为行业未来的发展提供了新思路。随着技术的不断进步，这些企业有望继续引领行业潮流，为物业服务领域带来更多创新。