住宅市场

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4月1日，郑州房管局等部门联合发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州“以旧换新”分两种方式同步推进：一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，计划试点阶段完成500套，全年计划完成5000套；二是通过政策鼓励，促进二手房经纪机构、开发商和换（购）群众协同参与，同时创建交易过户绿色通道，促进市场化“以旧换新”5000套。地方国资的参与以及较大规模的“以旧换新”计划量引起了社会各界的高度关注。

其实早在2023年就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动，根据中指监测，2023年以来有超30城表态支持“以旧换新”，从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：

一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。

二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

方式一：开发商与中介合作，中介优先售房

南京、宁波、连云港等城市部分开发商联合房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构以流量倾斜、聚焦推广的方式优先出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。部分地区还联合租赁企业，若在约定期限内未出售旧房，购房者可选择租赁企业对原房屋进行优先租赁。

相比传统的二手房交易，中介优先售房有助于提升客户换房效率，同时由于“以旧换新”通常会指定可购买的新房楼盘范围，若房屋顺利售出，可以推动相应新房项目实现去化。

表：部分城市及地区中介优先售房模式主要流程

表：部分城市及地区中介优先售房模式主要内容

方式二：国企平台或开发商收购旧房，售房款用于购买指定新房

苏州、济南、连云港等地部分楼盘推行旧房收购模式的“以旧换新”活动。有房屋置换需求的购房者，确定购买的新楼盘项目并认购房源，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。 地方国资平台或开发商收购的旧房一般将作为保障房/人才房等。对于企业，旧房收购模式可以使新房项目得以快速去化，但该模式较为考验开发商的资金筹集以及资产处置能力。

表：部分城市及地区旧房收购模式主要流程

表：部分城市及地区旧房收购模式主要内容

除此之外，地方政府通过发放换房补贴，鼓励“以旧换新”。

2023年下半年以来，徐州、南京、苏州等部分地区针对换房发放补贴，明确对于出售自有住房，并在一定期限内购买新建商品住房的，予以一次性补贴或契税补贴。地方发放换房补贴叠加国家层面“买一卖一”返还个人所得税，一定程度上降低居民购房成本，有利于进一步促进改善性需求释放。 

表：部分城市及地区换房补贴政策主要内容

整体来看，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。从当前主要的两种方式来看，中介优先售房模式主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。旧房收购模式目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

整体来看，住房“以旧换新”举措有利于畅通一二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，而部分城市通过国有保障房运营公司收购二手住房，也有利于丰富保障性租赁住房供应。2024年或有更多城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。