政策解读

3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，大力提振消费，全方位扩大国内需求，其中较大篇幅提及更好满足住房消费需求，具体为：

（十六）更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

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【中指解读】

此前2022年中共中央、国务院就已印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，在“持续提升传统消费”中明确“促进居住消费健康发展”，2023年国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，在“稳定大宗消费”中提出“支持刚性和改善性住房需求”，本次中办、国办发文明确更好满足住房消费需求，进一步强调住房消费是提振消费、扩大国内需求的重要组成部分，提振住房消费也是政策重要着力点之一。与两会《政府工作报告》相比（点击查看：中指研究院解读两会政府工作报告），本次针对住房消费的内容更加细化，涉及城中村改造、专项债收购存量商品房、落实税收政策、适时降低公积金利率、扩大公积金使用范围等多个方面。

1.“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”与《政府工作报告》相关内容提法一致，2025年货币化安置/房票安置城中村改造，是促进住房需求释放的关键举措，在新增100万套的基础上继续扩大规模，也将对市场产生更大的带动作用。

2.“允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”，结合《政府工作报告》中“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，未来各地将继续完善收购存量商品房的配套政策，以合理的价格收购、放宽收购标的物范围、扩大收购项目的用途范围等均有助于加速推进收购节奏。

3. “落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策”，本次政策更加强调“落实”，或意味着房地产有关税收政策更多是前期已经出台政策的落实见效。去年底，房地产相关税收政策包括降低契税税率、调整一线城市增值税政策以及降低土地增值税预征率下限等。

4.“适时降低住房公积金贷款利率”，这是本次新的增量政策方向之一。回溯商业贷款与住房公积金贷款近年来调整过程，自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR以来，5年期以上LPR已累计调降125BP，期间各城市的浮动加点数也有不同程度的降低，而5年以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次共40BP。

当前5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，年内适时降低公积金利率，将进一步降低购房者置业成本，而公积金利率下调，也有望为商贷利率的下调释放一定空间。

5.“扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作”，扩大公积金使用范围也是降低购房者置业门槛、降低购房成本的有效方式。根据中指监测，2024年以来，超100城（区）已支持提取公积金余额支付购房首付款，广州、杭州、武汉等城市均已落地。

优化公积金贷款政策，是当前各地政策优化的主力方向。根据中指监测，截至3月16日，今年以来各地约90城（区）出台政策约130条，其中针对公积金贷款政策的优化约50条，政策的优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、优化商转公等，其中超10地提高公积金贷款额度，超10地下调公积金贷款首付比例，约10地延长公积金最长贷款期限。

3月16日，深圳再次优化公积金政策，家庭最高额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多孩子女可上浮50%，购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%，若购房的多孩家庭符合上述条件，贷款额度可提升至231万，同时购买二套首付比例下调至20%；2025年2月大连优化公积金政策，符合条件的硕士研究生贷款额度上浮40万，多孩家庭贷款额度可上浮40万。贷款额度的大幅提升，能较大幅度降低符合条件的购房者置业成本，对于市场活跃度的提振有着积极作用。

《政府工作报告》从扩需求、去库存、防风险、新模式等方面明确了2025年房地产政策方向，本次中办、国办发文进一步细化了促进住房需求释放的政策举措，优化公积金政策有望成为各地落实促需求政策的重要抓手之一，预计接下来更多城市或将从提升公积金贷款额度、提取公积金作为首付等方面加快跟进落实。