住宅市场

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9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强维稳信号，随后连续4场重磅发布会体现出中央稳经济的决心。9月底一线城市接连优化政策后，居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。

在政策支持及房企全力营销下，10月核心城市新房、二手房销售均出现明显恢复，国庆期间到访、认购大幅提升也逐步在网签数据中体现。最新数据显示，10月（1-27日），重点30城新房网签约980万平方米，环比增长35%；20城二手房网签约10万套，环比增长18%，核心城市市场呈现回稳态势。其中，广州、深圳新房网签面积已较9月翻倍增长，北京10月二手房成交有望突破1.6万套，创去年4月以来新高，限购政策优化对一线城市需求释放产生明显带动作用。同时居民房价预期改善，降息落地也缓解了租售比倒挂现象，近期核心城市二手房价格跌幅有所收窄，但要实现房价止跌仍需推动供求关系改善。

整体市场：10月30城新房成交环比增长35%，20城二手房周度成交创近18个月新高

图：2024年7月以来30城新房日度成交面积（网签口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

表：2024年10月以来（10.1~10.27）重点城市新建商品住宅成交情况（万㎡）（网签口径）

注：成都、南宁为商品房数据，上海为10月1日-23日成交数据

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

新房方面，根据中指数据，10月以来（10.1-10.27）30个代表城市新房网签面积约980万平方米，环比增长35%（相比9月同期，下同），同比微降4%（相比上年10月同期，下同），同比降幅较前三季度大幅收窄。

分梯队来看，一线城市在政策优化推动下，刚需加快入市，加上改善性需求释放，新房销售规模回升明显，10月以来（10.1-10.27）新房销售面积环比增长65%，同比增长22%。其中，广深新房成交较9月均基本翻番。此次一揽子政策带动多个核心二线城市市场好转，10月以来（10.1-10.27）新房销售面积环比增长19%，同比下降15%。其中，武汉新房销售面积环比增长近90%；杭州新房销售环同比均有明显增长；成都两周认购量已超9月全月，但因网签数据滞后，以及受去年同期高基数影响（成都2023年9月26日放松限购，带动10月新房成交规模回升），网签数据同比仍表现为下降（二手房也有类似情况）。三四线代表城市10月以来（10.1-10.27）新房销售面积环比增长48%，同比增长10%。

图：2024年7月以来20城二手房日度成交套数（网签口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

表：2024年10月以来（10.1~10.27）重点城市二手商品住宅成交情况（套）（网签口径）

注：无锡、南宁、温州为二手商品房数据

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二手房方面，今年以来重点城市二手房市场保持一定活跃度，前三季度成交量同比基本持平，10月在政策带动下，成交量环比再次提升。根据中指数据，10月以来（10.1-10.27）20个代表城市二手房成交99766套，环比增长18%，同比增长12%。10月各周二手房成交套数环比保持增长,上周（10.21-10.27）成交套数创近18个月以来周度新高。

重点城市：广深10月新房成交翻倍增长，北京二手房有望突破1.6万套

■ 广州：时隔14年限购政策全面取消，带动10月新房销售面积环比翻倍增长，市场热度明显提升

图：2024年广州新建商品住宅周度成交情况（网签口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

广州929新政全面取消限购，是政策支持力度最大的一线城市。新政后，多个楼盘现场人气旺盛，到访量大幅上升，市场热度明显提升。根据广州市住建局披露数据，新政实施以来（截至10月21日），广州全市一手住宅认购量7680套，较9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。从网签数据来看，广州10月以来（10.1-10.27）新房销售91.7万平米，环比增长108%，同比增长51%。

■ 深圳：新房再现“日光盘”，二手房成交创2021年4月以来月度新高

图：2024年深圳新建商品住宅与二手住宅周度成交情况（网签口径）

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深圳929新政落地后，吸引大量外地置业者涌入，国庆后两周内市场出现两次“日光盘”，市场热度持续攀升。从网签数据来看，深圳10月以来（10.1-10.27）新房销售约30万平米，环比增长96%，同比增长31%；二手房成交近5000套，环比增长63%，同比增长97%，创2021年4月以来月度新高。

■ 北京：10月二手房成交有望突破1.6万套，创去年4月以来新高

图：2024年北京新建商品住宅与二手住宅周度成交情况（网签口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

北京930新政降低购房者置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放，10月以来线上咨询量、案场来访量明显增加。从网签数据来看，北京10月以来（10.1-10.27）新房销售47.6万平米，环比增长48%，同比微降6%；二手房成交13156套，环比增长16%，同比增长46%。预计北京10月二手房成交有望突破1.6万套，或创去年4月以来的新高。

■ 上海：外环外市场活跃度明显提升，二手房周度成交创年内新高

图：2024年上海新建商品住宅与二手商品房周度成交情况（网签口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

上海929新政针对“外环外”区域个税要求从三年改为一年，明显降低了刚需客户的购房门槛，外环外区域市场交易活跃度明显提升，部分新盘触发积分。另外，新政后上海改善需求释放亦加快，豪宅市场热度也在上升。从网签数据来看，新房方面，10月以来（10.1-10.23）上海新房销售面积环比增长29%，同比增长13%；二手房方面，10月以来（10.1-10.27）成交已突破2万套，环比增长55%。最近一周（10.21-10.27）二手房成交6745套，创年内周度成交新高，政策效果超过5.27新政。

■ 杭州：“新杭五条”落地后，新房、二手房同环比增幅明显，二手房周度成交创年内新高

图：2024年杭州新建商品住宅与二手住宅周度成交情况（网签口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

10.9“新杭五条”落地，二套房首付比例统一下调至15%，并全面取消限价，市场活跃度明显提升。从网签数据来看，杭州10月以来（10.1-10.27）新房销售约59万平米，环比增长33%，同比增长23%；二手房成交6315套，环比增长56%，同比增长78%。最近一周（10.21-10.27）二手房成交2189套，创年内周度成交新高。

整体来看，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。