政策解读

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2024年10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行这六大商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

公告中对满足什么条件可以申请调整、重定价周期如何设置两方面重点问题进行了详细阐述，内容如下：

存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有），具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。

【中指解读】

1、存量房贷利率调整将更为灵活，满足条件后借款人可自行与金融机构协商下调

此前央行在9月29日发布的公告中提及“浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。”

此次商业银行对于偏离幅度进行明确，即“存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时”，与此同时，央行也公布了上季度全国新发放房贷利率。

图：2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率

资料来源：央行

根据央行公布数据，上季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.33%，而当时5年期以上LPR算术平均值为3.85%，即对应的加点幅度为3.33%-3.85%，为-52BP，调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，意味着加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。

这一机制的落地，将存量房贷利率调整自主权交给购房者，当新发放房贷利率出现较大幅度的下行时，存量房贷借款人可与银行协商更高效地下调存量房贷利率，从而降低还款压力，也有助于消除由于新发放房贷利率持续走低、买在高点的购房者的担忧，更好地促进购房需求释放。

2、重定价周期可缩短至3个月，当前可以帮助购房者更快享受LPR下调带来的房贷利率下降

此前房贷利率重定价周期最短为1年，一般重定价日可选次年1月1日或贷款发放日，也意味着若在1年的时间内，5年期以上LPR多次下调，也需到下个重定价日才可享受到LPR下调带来的房贷利率下降。

此次公告明确了重定价周期的时间，即“存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。”最短可将重定价周期缩短至3个月，LPR的调整将能够更快对存量房贷利率生效，也为购房者带来了更多选择。

但值得注意的是，“贷款存续期内仅可调整一次重定价周期”，若后续5年期以上LPR上调，选择较短重定价周期的购房者，其月供压力也可能会在更短时间内有所上升，因此购房者可以慎重选择本次调整的重定价周期。

整体来看，此次关于个人住房贷款利率定价机制的完善，也是积极落实此前央行出台的政策，是金融政策支持房地产行业发展的具体体现。新的房贷定价机制落地后，个人购房后的存量房贷利率调整将更加灵活，当存量房贷利率明显偏高时，存量房贷借款人可以更快调整房贷利率，有助于稳定市场预期，也有助于促进新增购房需求的释放。