住宅市场

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摘要：

规模排行：2024年9月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量提升至121.4万间，入榜门槛维持13659间；累计管理房源量达176.7万间，较8月增加1.4万间，入榜门槛提高至20330间，华发优生活新晋上榜。

政策动向：中央层面，政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳”，央行提出“将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。地方层面，福建、郑州、重庆等多地发布租赁住房管理相关规范，合肥、无锡、青岛等十余城支持收购已建成存量商品房用作保障性住房。

市场运行：2024年9月，住房租赁市场热度继续回落，重点城市住宅平均租金跌幅进一步扩大，50城住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。土地情报：9月重点22城共成交128宗涉宅用地，南京成交规模居22城首位，无涉租用地成交。

规模排行

1.榜单解读

■ 开业规模榜：各类住房租赁企业开业规模均有不同程度提高 

据中指研究院统计，2024年9月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达121.4万间，较8月增加约1.9万间。开业规模TOP30入榜门槛仍维持13659间。

分类来看，开业榜TOP30中，分别有13家房企系住房租赁企业、7家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。与8月相比，各类住房租赁企业开业规模均有不同程度提高，房企系、创业系、地方国企系、酒店系开业规模分别增加0.8万间、0.2万间、0.4万间、0.3万间，中介系和金融系开业规模也有所增加。 

表：TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

■ TOP30企业累计管理房源量提升至176.7万间 

据中指研究院统计，2024年9月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达176.7万间，较8月增加1.4万间。管理规模TOP30入榜门槛提高至20330间。

分类来看，管理榜TOP30中，分别有12家房企系住房租赁企业、8家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系。从榜单变动情况来看，华发优生活新晋上榜。管理规模变化来看，房企系、地方国企系、创业系、酒店系管理规模分别增加0.5万间、0.2万间、0.2万间、0.4万间，中介系增加0.1万间。 

表：TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2.企业动态 

■ 建设运营 

9月，长租公寓项目积极投入市场，其中尤其以地方国企系住房租赁企业筹建的住房租赁项目开业较多，包括厦门建发集团旗下上海浦上湾长租公寓项目、天地源股份有限公司首个面世的集中式长租公寓——天地源唐潮公寓重庆北碚科学城店、合肥安居集团打造的承寓·融耀星辰社区、北科建与自如资管携手合作后的第一个项目——上海领雅自如寓、厦门市政府获批的第一个集美区非住宅类房屋临时改建保障性租赁住房项目——聚落服务公寓（汽车城店）、华发优生活佛山华庭滨江府店等。

表：2024年9月住房租赁开发运营企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

■ 业务拓展 

万科泊寓与长春超达人才安居正式签订合资协议，联袂打造“翔寓”租赁住宅品牌，运营长春新区保障性租赁住房项目。中原集团子公司中原投资斥资1.8亿港元购入尖沙咀漆咸道南117号的珀荟酒店，并打算将之打造成提供约150床位的学生公寓；中原投资计划花费约2000万港元进行翻新，将该项目打造成一个现代化、舒适、安全的学生公寓，开启中原投资在香港市场的第一步。

表：2024年9月住房租赁开发运营企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

■ 品牌建设 

锦江酒店宣布推出首个企业公寓品牌——途羚公寓，有别于市场中的“蓝领公寓”，途羚主要面向星级酒店等企业单位，提供员工租住解决方案。9月26日，绿城资产管理集团正式宣布进行品牌升级，品牌正式更名为绿城商用，战略定位从单一的资产管理，升级为全链条的商用资产运营管理服务商；蕅寓作为“绿城商用”旗下长租公寓业务品牌，截至目前在管项目共计31家（含在建），在管房间约5000间，布局杭州、上海、宁波、北京、长沙、衢州等多个城市。

表：2024年9月住房租赁开发运营企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院综合整理

■ 融资动向 

9月，住房租赁行业多渠道融资齐头并进。资产支持证券方面，北京保障房中心租赁住房5.6亿元ABS获上交所受理，上海地产住发70亿元保租房ABS、湘江集团11.3亿元保租房ABS先后获批，西安高科公租房租赁ABS成功发行，总规模8.85亿元。贷款支持方面，建设银行湖北省分行发放湖北省银行业首笔保障性租赁住房再贷款，金额为1983万元，该笔贷款发放后将专项用于收购存量商品房项目用作保租房，收购的111套房源预计于2024年底改造装修完成后正式投入出租运营。公募REITs方面，9月20日，华夏北京保障房REIT正式提交扩募申请，拟购入北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目和海淀区温泉凯盛家园项目等4个基础设施项目；9月26日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT合同正式生效，REIT于2024年9月19日进行募集，募集期间净认购金额达到13.63亿元，有效认购份额为5亿份。

表：2024年9月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院综合整理

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

■ 中央层面：促进房地产市场止跌回稳，保障性住房再贷款中央行出资比例提高到100% 

9月19日，国家发展改革委召开2024年9月份新闻发布会，明确“强化政策支持保障。国家发展改革委将会同有关部门抓紧完善落实支持新型城镇化的财政、金融、土地等政策，统筹运用中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券，加大对义务教育学校、普通高中、公立医院、保障性租赁住房、老旧小区改造、城市燃气管道更新改造、防水排涝设施等新型城镇化重点建设项目的支持力度。同时，指导地方结合实际制定各省份落实《行动计划》的实施方案，推动各市县因地制宜细化政策举措和项目清单。”

9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况，提出“为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。比如原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。”

9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议提出“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”同时明确“要把促消费和惠民生结合起来，促进中低收入群体增收，提升消费结构。要培育新型消费业态。要支持和规范社会力量发展养老、托育产业，抓紧完善生育支持政策体系”。

■ 地方层面：多地发布租赁住房管理相关规范，去库存政策持续推出 

供应方面，天津加强基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行主体培育，加快发展保障性租赁住房，保障新市民租房需求。强化对新市民租房支持。放宽保障性租赁住房供给对象范围和申请条件。盘活闲置和低效存量非居住房屋，有效扩大保障性租赁房源筹集。烟台提高租房提取住房公积金额度。临沂无自有住房的本科学历以上人才可以申请市级租赁型人才公寓，三年免收租金。同时，合肥、无锡、青岛等十余城支持收购已建成存量商品房用作保障性住房。

市场规范管理方面，福建发布《福建省保障性租赁住房运营管理办法》，分别从总则、房源管理、配租对象、租金管理、租赁合同、项目退出、监督管理、附则八个方面，明确保租房项目运营阶段的管理要求。合肥公布第二批住房租赁资金监管企业名单，截至目前，合肥市共74家企业开设资金监管账户。《郑州市住房租赁管理条例》获批，从健全管理机制、出租与承租行为规范、经营管理等方面提出明确要求，进一步规范郑州市住房租赁活动，为维护租赁当事人合法权益、促进住房租赁市场健康发展提供有力法治保障。重庆住建印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，适用于市级筹集的公共租赁住房的申请、分配、运营管理等工作。

表：2024年9月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房供应

济南：按照当前工程进度，起步区10个保租房项目共计24700套保租房有望年底全部建成，其中面向社会出租的约11000套保租房可根据市场需求陆续投入试运营。 上海：今年上海市计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7万套(间)、新增供应5万套(间)。1-7月新增建设筹措5.1万套(间)、供应3.8万套(间)，分别完成年度目标任务的73%、76%。截至9月，虹口区已累计筹措保障性租赁住房8974套，已供应 7135套。

河南省：今年前7个月，河南共筹集保障性租赁住房3.62万套（间），已分配入住5100套（间）。自2022年以来，河南共筹集保障性租赁住房24.7万套（间），已分配入住7.92万套（间），保障19.78万人实现安居。

江西省：截至8月底，已开工(筹集)7.54万套(间)，开工率100.4%；全省公租房计划开工1357套，截至8月底，已开工1357套，开工率100%。

天津：截至9月，天津市保障性租赁住房筹集数已经达到3059套，到年底前，全市将完成5000套的目标。

市场运行

1.50城住宅租赁价格指数：9月50城住宅平均租金环比下跌0.39%，同比下跌2.52%

2024年9月，住房租赁市场热度继续回落，重点城市住宅平均租金跌幅进一步扩大。根据中指50城住宅租赁价格指数，9月，全国50个城市住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，跌幅较上月扩大0.19个百分点；同比下跌2.52%，跌幅较上月扩大0.39个百分点。

图：2021年7月至2024年9月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

2.重点城市租金：50城中仅4个城市住宅平均租金环比上涨，数量较上月继续下降

2024年9月，重点城市住房租赁市场热度进一步下降，租金上涨城市数量继续减少。2024年9月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为4个，较8月减少5个。具体来看，北海涨幅最大，为0.47%；哈尔滨、嘉兴涨幅在0.1%-0.2%之间；珠海微涨0.02%。 2024年9月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为46个，较8月增加5个。具体来看，厦门、温州等9个城市环比跌幅在0.5%及以上，其中厦门跌幅最大，为0.78%；南通、青岛等16个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；银川、兰州等13个城市跌幅在0.1%-0.3%之间，三亚、无锡等8个城市跌幅在0.1%以内。

图：2024年9月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

土地情报

重点22城共成交128宗涉宅用地，无涉租用地成交。2024年9月，重点22城共成交128宗涉宅用地，总体规划建筑面积约836.9万平方米。具体城市来看，南京成交规模约146.1万平方米，居22城首位；重庆成交规模约127.4万平方米；合肥、苏州、天津成交规模在50-100万平方米之间；广州、杭州、郑州、福州等城市成交规模在10-50万平方米之间，青岛、宁波、深圳3个城市成交规模均在10万平方米以下。

表：2024年9月重点22城涉宅用地成交信息

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）