住宅市场

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2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR保持3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。

图：2019年以来1年期LPR、5年期以上LPR和MLF利率走势

数据来源：央行，中指数据CREIS

1、本次为非对称降息，5年期以上LPR下调25个基点，为2019年换锚以来最大降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平

2023年央行两次降息，分别是6月下调1年期LPR和5年期以上LPR（均下调10BP）、8月下调1年期LPR（非对称降息，下调10BP）。2024年2月，央行再次降息，1年期LPR保持不变，5年期以上LPR大幅下调25BP，降幅为2019年房贷利率换锚以来的最大幅度，此次也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）、4.15%（5年期以上LPR+20个基点），进一步接近历史最低点，部分城市房贷利率已降至历史最低水平，仅个别地区首套房贷利率高于4%（本次调整后北京城六区首套房贷利率为4.05%）。

表：本次降息前部分城市首套房贷利率执行情况

资料来源：中指研究院综合整理

2024年年初，央行下调了再贷款、再贴现利率，降准0.5个百分点，释放了约1万亿元中长期低成本资金，同时，去年底主要银行也下调了中长期存款利率，这些举措有效降低了银行的中长期负债成本，一定程度助推了LPR下行。

本次非对称降息也体现了央行对于房地产行业的呵护，加大楼市托底力度，释放更加积极信号有利于稳定行业信心，促进投资和住房消费，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

2、当前行业调整态势未改，多项政策叠加有望助推市场情绪修复，预计将进一步巩固“小阳春”市场行情

2024年以来，房地产行业供需两端政策持续落地，需求端，春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段，更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

供给端，1月地方房地产融资协调机制加快建立，各地积极上报融资支持项目白名单，银行金融机构也积极对接，根据五大国有银行最新披露，其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位，一方面力促“保交付”，另一方面也有利于稳定企业预期，进一步稳定购房者信心。

除此之外，今年以来，三大工程建设也在持续推进，北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模，合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划，广州发放了第二批房票，对稳投资、促需求均将产生积极影响。

从市场情况来看，受春节假期影响，今年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显，根据中指监测数据，2024年春节假期期间（2.10~2.17），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023.1.21~2023.1.27）下降约27%，新房市场表现较为平淡。

春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。但值得关注的是，去年同期高基数效应逐渐显现，接下来2-3个月，不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。