住宅市场

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区域市场综述：根据中指监测，2024年2024年9月23日-2024年10月20日华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘78个，推出房源10172套，推出项目数量及房源数均增加，房源推出量环比上月增加48.95%。其中，改善型项目占比75.64%，占据市场主流。华东区整体去化效果向好，4城市间分化明显，其中上海、杭州新政后市场预期向好，开盘热度提升，南京、苏州市场热度一般，房企推盘谨慎。其中，上海的远香湖岸等12个项目，杭州的璞荟铭庭等16个项目由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销。

▍上海：开盘项目较上期增加，刚改项目占比提升

监测28个项目开盘，共推出4915套房源，主要集中在浦东新区和闵行区，其中纯新盘项目7个，老推新项目21个。

刚改项目占比增加。

整体开盘价格较前期有所提升。

部分老推新项目去化率较往期有所提升。

上海：青溪雲邸（2024年10月15日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：青溪雲邸已于10月15日开盘，本次共计推出45套房源，主力户型建面约340㎡，均价124063元/㎡，一房一价，目前房源已售完，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购81组，认购率约180%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全 

直线3km范围内有74个幼儿园;18个小学，如上海市民办东展小学、闵行区龙柏第一小学、新虹桥小学、长宁区辅读学校、威宁小学等;24个中学，如虹桥中学、上海市延安中学、上海延安实验初级中学、复旦中学西部校区-东区、复旦中学西部校区等。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有12个一级及以上医院。其中武警上海市总队医院距离楼盘1.6km，上海交通大学医学院附属同仁医院仙霞路院区距离楼盘1.5km，上海普瑞眼科医院距离楼盘1.9km，上海合川莱茵中医医院距离楼盘2.2km，民航上海医院距离楼盘2.8km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有41个商场，包括福缘湾·九华商业广场、百联西郊购物中心、金汇广场、金汇四季广场、星空广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有80个公园，距离最近的仅494m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利  周边直线3km范围内有9个地铁站（龙溪路、上海动物园、水城路、龙柏新村、北新泾、虹桥1号航站楼、红宝石路、威宁路、淞虹路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是龙溪路。周边直线1km内有17个公交站，距离最近的剑河路平溪路站仅有144m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

小区内没有配备会所。

上海：大华星樾（2024年10月15日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：大华星樾已于10月15日开盘，共推出143套，主力户型为109㎡三房，均价64389元/㎡，一房一价，目前房源已售完，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购300组，认购率约212%，触发积分制，入围分57.68。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有12个幼儿园;3个小学：上海师范大学附属闵行第三小学南校、上海市闵行区黄浦一中心世博小学、上海师范大学附属闵行第三小学;4个中学：向明中学(浦江校区)、上海市闵行区浦江第一中学、上海师范大学附属中学闵行分校、上海师范大学附属闵行第三中学。楼盘直线3km范围内有3个一级及以上医院。其中上海交通大学医学院附属仁济医院南院距离楼盘709m，复旦大学附属眼耳鼻喉科医院(浦江院区)距离楼盘1.6km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有12个商场，包括浦江城市生活广场、上海浦江欢乐颂等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有33个公园，距离最近的仅531m，非常方便日常休闲使用。

交通较为便利。周边直线3km范围内有4个地铁站（江月路、浦江镇、联航路、沈杜公路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是江月路。周边直线1km内有30个公交站，距离最近的立跃路陈中路站仅有192m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

距离地铁站较远。

▍杭州：新政后市场预期向好，开盘热度提升

9月下旬，中央和地方刺激政策迭出，市场情绪有所好转。房企推盘节奏明显加快，新开房源环比增长超四成。客户摇号热情也明显提高，登记客户高达11958组，平均中签率下降至41.7%。

统计期内（2024.9.23-2024.10.21），杭十区共计推盘46次，较上个周期增加13次，新上市房源4990套，环比增长45.2%。

多个热点项目入市，吸引了购房者参与摇号。据统计，统计周期内共计有11958组客户参与登记，平均中签率为41.7%，较下降了13.2个百分点。

楼盘分化现象依旧较为严峻，46个项目中仅14个需要摇号，摇号率仅为30%。当前仅钱江世纪城、文晖、滨江区府、大关等传统核心板块改善项目和城东新城、未来科技城、萧山开发区、运河新城等热点板块刚改项目，能够保持高关注度，并实现高去化率。其余多数项目遭遇严重分流，去化率普遍低于5成。

杭州：滨江兴耀潮起（2024.10.20）

开盘详情：10月20日，翡翠锦和府首开1、6#楼，共计96套精装房源，户型有199㎡、248㎡两种。

价格优惠：开盘均价46500元/㎡（含精装修4500元/㎡）。

认购去化：96套房源共计登记1336组客户，入围701户，有房户入围需171个月社保，整体中签率约13.69%。开盘当天房源售罄，去化率100%。

客户定位：地缘性中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、区位优越，配套齐全。项目位于老城东区域，直线京杭大运河350米，上承武林广场、下揽江河汇、近享钱江新城，且距离地铁仅有200米，距离万象城、来福士、杭州大厦、杭州中心等综合体都在3km内，地段极为稀缺。

2、一二手倒挂空间较大。一路之隔滨江华家池挂牌均价约78574元/m²，价差超过12000元/㎡，性价比很高。

3、清一色高端改善户型，产品力卓越。项目邀请国内知名大师进行定制化设计，建面约199-288方纯粹大宅、“新装饰主义ART DECO”风格建筑、双轴五园六境的度假风情园林景观等等塑造出多元化的品质空间，非常契合高净值客户需求。

杭州：建发云湖之城（2024.10.15）

开盘详情：10月15日，建发云湖之城加推17、19、29、32#共186套高层房源，户型在105-199方之间。

价格优惠：均价36100元/㎡（含装修价格4000元/㎡）。

认购去化：项目本次加推共计有1045人登记，整体中签率约17.8%，与首开35.0%中签率项目，摇号热度更高。开盘当天所有房源全部去化。

客户定位：刚需刚改客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、地段优越，拥有高能级城市配套。项目坐落于杭州全新打造的第三中心中轴线之上，紧邻未来科技城文化中心，距离地铁3、5、16号线换乘站绿汀路站直线约500米，距离约400米是万象城级商业（在建）地标，周围还有浓厚的产业资源。

2、多元业态的城中之城。项目总建面超70万方，规划有商业、写字楼等多种业态，旨在打造一个集居住、办公、购物、娱乐为一体的综合性社区。

3、建发最新力作，产品力突出。项目是建发2024年在杭州的「旗舰项目」，也是板块罕有“风雅宋韵作品”，从门头、园区到单元入户，都融入了浓浓的宋韵风格。此外，项目还配置四面铝板外立面、下沉式会所、恒温泳池、室内篮球场等。

▍南京：市场热度，供销量均有所下降

重点监测1个项目开盘，共推出137套房源，为纯新盘。

南京：中海江南玖序（2024年9月26日）

认购去化：中海·江南玖序9月25日领取销许，首开推出1、3、7号楼，共137套房源，户型为200、270平平层户型及275、305平墅厅户型，销许均价70942-81777元/平。首开优惠较大。

客户定位：全市高净值改善人群，以河西地缘为。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于河西南，地理位置优越，板块能级高；

项目为南京首个上市的第四代住宅，20-30㎡的空中露台视野开阔，且在新规下打造的墅厅产品优势明显，内部打造约2万㎡中央景观花园和约3000㎡艺术会所，客户认可度高；

此次首开优惠力度大，折后价格低于河西在售的大部分豪宅项目，且对比仁恒江湾城、海玥花园、中国府等二手房有0.5万/㎡以上的倒挂空间。

▍苏州：房企谨慎推盘，纯新开盘项目居多

监测2个项目开盘，共推出130套房源，分布于工业园区及高新区，纯新开盘项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健。

多数新开盘项目推出优惠促销措施，去化情况分化明显。

新开盘多为改善盘，客户群集中于40岁以上。

苏州：绿城逸庐（2024年9月28日）

价格优惠：无。

认购去化：2024年9月28日本项目推出毛坯联排和毛坯叠加，合计51套，开盘认购42套，去化率82%。

客户定位：以狮山地缘客户为主力，大市其他区域补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

周边配套完善，生活便利；

靠近地铁站，交通方便；

纯别墅项目，居住舒适度高。

项目缺点

南面规划有商业，可能会对采光有影响。

苏州：紫金翡丽甲第（2024年9月29日）

价格优惠：95折。

认购去化：2024年9月29日本项目推出8-9F精装洋房11/13/15#，合计房源79套，认购约15套，去化率19%。

客户定位：以园区阵地客户为主，苏州大市其他片区客户辅助。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地段优越，配套齐全；

超奢精装，高定会所，产品力强；

保利置业&金隅地产双国企联袂打造，品质有保障。

项目优点

总价较高

▍本月开盘

表：9月23日-10月20日项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

▍下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息