政策解读

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10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，并答记者问。针对房地产的主要内容如下：

财政部在加快落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措。主要包括以下几个方面：……三是叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。……

下一步，我们将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。财政部主要有以下三个方面的考虑：

第一，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。考虑到当前已建待售的住房相对较多，我们主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。

第三，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

【中指观点】

本次财政部指出“将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措”，明确了四大方面，针对房地产的政策是其中之一，也体现了房地产的重要性。

针对房地产政策，本次财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三个方面明确了未来财政政策的发力方向。

第一，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

此前自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。

第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。一是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。二是，继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。

第三，及时优化完善相关税收政策。当前正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

当前各地正在加快落实取消普宅标准的相关政策，普宅和非普宅在税费上的区别，主要表现在两个方面，一方面，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确，在此过程中，也需要各个相关部门协同跟进；

另一方面，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要细化调整。

综合来看，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，预计优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，降低企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定空间，进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。

9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号，随后9月底一线城市接连出台楼市新政，极大地提振了市场信心，带动国庆假期房地产销售大幅提升。9月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍“一揽子”增量政策具体举措，本次财政部提到多项支持房地产的政策举措。四季度，房地产“一揽子”配套政策有望加速落地，或将围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开，地方国企收储已建成未售商品房政策进一步优化调整，打通收储卡点；加大“白名单”贷款投放力度；核心城市继续优化限制性政策，降低交易税费、降低交易佣金等政策也存在预期。年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善或也值得期待。