住宅市场

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2024 年，中央及地方持续出台楼市利好政策，9 月 26 日政治局会议明确提出 “要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号。去年四季度以来，在一系列政策支持下，核心城市房地产市场活跃度显著提升，成交量稳步改善，市场信心也随之有所恢复。

近期，中指研究院各地分析师以“楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判市场量价趋势，形成了区域市场系列报告，本文为京津冀&山东&东北篇。

2024年930新政带动北京四季度新房市场回温，居民购房信心有所提升，预计节后市场将延续修复态势；天津去年四季度以来新房销售有所恢复，但分化明显，新楼盘产品迭代加速，楼市进入“产品力竞争”时代；河北、山东、东北多地市场仍面临一定压力，居民购房需求多以结婚、教育为主，短期市场仍处筑底阶段。

北京：居民购房信心有所修复，预计节后楼市成交将回升

二手房成交量处于高位，议价空间缩小。2025年1月北京二手住宅成交12480套，为2022年以来同期成交套数最高值。自去年四季度以来，二手住宅成交量持续保持高位，卖家心理预期有所修复，多数业主不愿低价出售房产，相较于2024年前三季度，二手房谈价空间已经明显缩小。据了解，进入1月后，多数业主不着急卖房，明确表明准备等到年后再卖，这一行为反映出业主对市场信心的提升。

新房项目优惠力度多维持节前水平。多数房企选择在2025年春节期间“不打烊”，以利用假期时间窗口推动项目的销售。据不完全统计，2025年春节期间北京有超过40个项目通过轮岗值班确保楼盘“不打烊”。在优惠促销方面，当前多数楼盘春节期间继续执行节前优惠活动，无额外增加优惠，总体力度有限。

节后购房需求有望回升，市场或逐步回暖。一方面，2025年春节假期提前，多数客户在1月下旬就已经安排返乡、出游，人口流动潮汐规律明显，对春节期间市场成交影响较大，预计节后随着居民工作、购房置业逐渐步入正轨，市场将逐步恢复。另一方面，留在北京的客户利用春节假期看房更多是了解市场行情以及实地考察房源情况，且对节后利好政策仍有预期，置业计划多置于节后。此外，近两年每年节后学区需求会有一波集中的释放，也将带动市场逐步回暖。

整体来看，去年930新政带来降首付、下调房贷利率等一系列利好政策，增强了购房者的信心，节后随着居民工作、购房置业逐渐步入正轨，以及学区需求的集中释放，预计北京市场将逐步恢复，新房、二手房成交量有望回升。

天津：市场分化明显，楼市进入“产品力竞争”时代

产品迭代加速，新产品成为天津楼市成交主力。2024年9月1日，天津正式实施《天津市住宅设计标准》，进一步推动天津楼市进入“产品力竞争”时代。当前，部分新开盘项目打造“零公摊”楼盘，一方面超大露台形成室内空间向外延伸，另一方面通过全架空小区、业主会所、下沉庭院等产品丰富居民社交场景，未来新产品有望成为天津楼市的成交主力。此外，2025年1月以来，天津先后公布了46宗优质地块，从目前地块规划来看，多数项目产品力均有所提升，2025年将是改善产品集中供应的一年。

教育优势带动部分区域楼市活跃。2024年天津部分区域陆续出台入学收紧政策，2025年1月进一步收紧“上三区”—和平、河西、南开三区初中回户籍地升学及转学政策，此三个辖区拥有优质的教育资源，市场表现更为活跃。另外，位于津南区的海河教育园区汇聚诸多高校，该区域的市场活跃度也保持在较高水平。

区域市场分化将进一步加剧。整体来看，当前天津市区优质项目表现出一定韧性，市场流速相对较快，远郊品质一般的刚需项目表现疲软，后期仍有下降压力。随着更多高品质产品陆续入市，预计市场分化将进一步加剧。

石家庄：二环内购房客户占比提升，小三居受青睐

2024年新房成交量回落，长安依旧为主力成交区域。2024年，石家庄市内四区（桥西、长安、裕华、新华）新建商品住宅累计成交2.2万套，同比下降16%，长安区仍是新房主力成交区域，占比为42%。价格方面，市内四区新房成交均价保持在15000元/平方米的水平。

购房成本降低带动部分客户回流至二环内。据新房销售人员反馈，过去石家庄的刚需和刚改客户大多倾向于在二环外购房。而随着房贷首付比例和利率下降，居民购房成本降低，再加上核心区域住房保值性更强，促使部分客户群体回流到二环内。

客户置业主要目的为结婚及教育，小三居更受青睐。当前，石家庄二环内客户置业目的较为多样，涵盖结婚、教育、改善、养老等。但二环外置业客户，其购房动机主要集中于结婚和教育。此外，二环外的购房群体主要来自项目所在片区及周边郊县。在购房选择上，多数客户将三居室作为起始考量，尤其对小三居青睐有加。

客户青睐品牌房企交付有保障，更多首付策略旨在减压避险。调研发现，客户对品牌房企的认可度较高，究其根源，品牌房企往往能在交付保障上更让客户安心。支付方式方面，客户们普遍倾向于多交首付少贷款，这一选择背后，或是客户对降低购房后续还款压力与潜在风险的考量。

整体来看，当前石家庄房地产市场表现较为平淡，部分客户虽有置业意愿，但考虑到未来的不确定性，置业计划被推迟。因此，除继续出台利好楼市的相关政策外，居民就业和收入状况出现实际性改善也是推动楼市止跌回稳的重要因素。

廊坊市区：婚房、子女教育为市场主力需求

2024年新房市场继续缩量。2024年，廊坊市区新建商品住宅成交约40万方，成交均价约10500元/平，房价与2016年水平基本相当。全年二手房市场表现优于新房，但挂牌量较多，价格仍面临一定压力。2024年9月中央一揽子楼市利好政策出台后，新房及二手房市场出现阶段性回暖，进入12月后市场有所转弱。

廊坊市区各区域房地产市场呈现不同特点。广阳区得益于城市配套成熟、道路交通及市政规划较新，是廊坊市区改善盘最多的区域，在售项目以大面积段改善产品为主，整体品质较好。安次区为在售楼盘最多的区域，项目多定位为刚需盘，主力户型集中在90-110平。开发区为廊坊市区人口及在售项目较少的区域，市场成交以大学城板块的二手房为主，价格已回落至7000元/平左右，购房群体以开发区本地客群为主，另有少数北京通勤客群。

婚房、子女教育为市场主力需求。结合调研情况，当前市场需求以婚房、子女教育为主，部分改善需求为辅，具体分三类：一是置办婚房，这类客群侧重于100平左右的小三居产品；二是子女教育，多为村民进城置业及外地务工群体落户，为子女享能受市区的教育资源而购房，成交以低总价小面积产品为主。三是改善性住房需求，这类群体多为村民改善居住环境进城置业，或居住在老旧小区的市区居民改善居住面积“以小换大”，倾向选择120平以上的三居、四居洋房及小高层。此外，购房者倾向选择性价比高的二手房，或具有较高品牌知名度的现房在售项目。

房企拿地意愿仍较低。随着楼市持续调整，廊坊市区的全国性房企侧重于去化现有库存，拿地意愿降低。2024年，市区成交7宗涉宅地块，均为本土开发商拿地。此外，市区在售楼盘以老项目为主，且多已进入现房销售阶段，纯新盘项目入市较少。

整体来看，廊坊市区房地产市场目前仍处于底部修复阶段，市场以去库存为主，高性价比刚需盘及品质改善盘为成交主力。

沧州：刚需支撑市场，改善盘去化较慢

2024年，沧州市本级商品住宅（不含保障房）成交102万平方米，在11-12月部分项目集中备案下，同比增长8.7%（而2024年1-10月同比下降15.0%）。当前，沧州楼市整体呈现以下特点：

新房市场刚需盘表现亮眼，改善盘去化缓慢。主打小户型、低总价的刚需盘销售情况较好，尤其是位于新华区和运河区的几个刚需项目，春节期间吸引了大量返乡置业的购房者。这些购房者多为25~35岁间的年轻人，购房目的以结婚和孩子上学为主。相比之下，改善型楼盘表现较为冷清，部分项目春节期间看房客户较少，主要原因一是改善盘单价较高，较周边刚需盘单价高出1.5倍左右；二是改善项目多是前些年老盘，产品力方面未能匹配当下改善客群需求。

二手房价格仍下行，次新房受关注。2024年，沧州二手住宅价格整体呈现下行趋势，尤其是房龄较老、位置一般的小区，价格跌幅较为明显。春节期间，二手房市场的活跃度相对较低，购房者多以观望为主。不过部分购房迫切的客户，会优先考虑二手房，特别是房龄5年以内的次新房。

当前主要购房需求以结婚、孩子上学为主，改善及返乡客群购房偏谨慎。目前沧州购房需求可以归纳为四类。一是结婚置业的年轻人，年龄在25~35岁之间，购房决策受家庭支持影响较大，注重楼盘的交房时间和周边教育资源。二是为孩子上学的家庭，年龄在30~45岁，购房决策周期较短，注重房屋的产权清晰和周边教育配套。三是追求更高生活品质的家庭，年龄在35~50岁之间，倾向大平层、洋房或别墅产品，购房决策较为谨慎，注重楼盘的品质和升值潜力。四是返乡置业者，置业原因是为未来回乡发展做准备或为父母改善居住条件，购房决策受家乡情感影响较大。

短期楼市信心偏弱，城镇化进程加快或促进市场快速修复。经走访调研发现，近几年在宏观经济承压、房地产行业持续调整等多重因素下，短期居民对楼市预期偏弱。不过，经过这些年的调整，沧州房价大多回归至理性水平。未来，随着城市化进程的推进，沧州市区人口规模不断扩大，将进一步提升城市的承载能力。同时，政府对房地产市场的支持力度有望加大，也将加快推动房地产市场的修复。

淄博：政策带动市场出现阶段性修复，开发商转舵求变

2024年926新政后，淄博市也适时推出房票政策以及住房公积金贷款利率下调措施，上述利好举措在四季度尤其是国庆期间对淄博楼市起到了显著拉动作用，多数楼盘的客流量出现大幅增长，部分项目甚至实现了7天客流量相当于平时20天的水平。不过随着需求在去年四季度集中释放，政策效应也有所减弱。进入2025年后，淄博楼市总体呈现出较为平淡的局面，部分项目现场看房人数和成交量出现回落。

在市场筑底背景下，更多房企意识到，单纯依靠优惠促销难以吸引消费者购房，因此开始在产品端积极调整策略，有房企指出，与过去的刚需房相比，如今消费者明显更青睐具有创新性、差异化特征的高品质产品。从今年春节期间的市场情况看，相对热门的项目也确实大多集中在中高端产品领域。

整体来看，短期内淄博楼市整体仍面临一定压力，房企则将持续提升产品品质和创新能力，以求在市场竞争中获得长远发展。

山东省单县：市场回归理性，项目行情分化更加突出

山东省单县，位于鲁、苏、豫、皖四省八县结合部。城区房地产市场在上一轮棚改的带动下，快速激活、发展、繁荣，目前受需求有所透支及全国房地产市场情绪传导等因素影响，市场持续调整。根据在当地调研情况，当前单县新房整体均价较2019年最高点下跌7%左右，二手房价格普遍下跌15%左右。

单县房地产市场有所降温、分化较严重。配套优质完善、着重发展的城南片区和中心片区基础扎实，需求认可度高，目前新成交地块普遍位于这两个板块，且部分新开盘项目均价仍在继续探高；城北等板块需求略微偏弱，市场库存多，但多数仍为期房库存，现房库存较少。

结婚置业为当前市场主流需求。当前，单县楼市主流需求为乡镇家庭结婚置业，此外，也有较多长期在外务工的乡镇人员选择在城区置业，主要是为了给孩子/父母提供良好的教育/生活环境。与主流需求相对应的，目前单县新房市场刚需产品（110平左右的三居室）最受欢迎，去化速度较快；其次为四五百平的别墅产品，主要客群为本地成功人士与长期在外地做生意的返乡人员，且此类产品供应少，去化也较好；140平以上的四至五居改善产品去化明显不及三居刚需产品。

不少家庭已有两套房。根据对亲友置业意向调查，不少家庭已有两套房产，部分有改善需求的家庭也均在两三年前购房。

展望未来，单县人口相对稳定，且优质的教育、医疗资源对周边县存在一定吸引力，从而带动房价基本盘相对稳固。但短期受市场环境影响，居民置业信心偏弱，市场观望情绪较浓，需求较为薄弱的北部片区市场仍有下行压力，中心及南部片区仍将以稳为主。

沈阳：后续楼市修复更多依赖于宏观经济和房地产市场整体环境的改善

回顾2024年，沈阳新房市场整体仍处于调整状态，二手房市场则逐步止跌企稳。新房方面，根据中指数据，沈阳全年新建住宅累计成交377万方，可售面积处在相对高位，年末出清周期约30个月。二手房方面，沈阳全年二手住宅累积成交9.2万套，同比增长31.5%，由于新房供应有限且价格较高，许多购房者转而选择性价比更高的二手房。

2025年春节期间，沈阳房产局启动“温暖沈阳快乐回家”购房活动，多家房企推出了返乡购房额外折扣、购房抽奖、限时优惠等一系列促销举措。实际调研中发现，多家售楼处节日期间照常营业，但优惠活动折扣力度一般，实际价格与春节前相差不大。受节前降雪降温影响，售楼处整体到访量有限。此外，项目之间分化现象较为严重，优质项目仍保持一定的到访及成交，并存在部分返乡置业人群购房现象。

从调研情况来看，沈阳新老城区不同客群购房需求有所区别：当前在老城区有置业需求的人群主要包括以下三类：一是家庭成员中有适龄子女的客群，对老城区优秀教育资源有相应的需求。二是在老城区工作的工薪群体，通勤时长是该客群置业时的重要考量因素。三是部分客群对老城区的熟悉环境有着深厚情感，仍倾向于选择老城区置业。选择在新城区置业的人群大体分为两类，一是有置换或改善需求的客群，看重新城区房价相对较低。二是结婚购房、农村进城等首次置业客群，该类客群预算有限，更倾向于性价比较高的房源。

就2025年沈阳楼市发展趋势来看，沈阳当前购房限制性政策已基本全面放开，后续政策空间已较为有限，更多依赖于宏观经济和房地产市场整体环境的改善。二手房交易活跃度或持续上升，将有助于推动房价进一步企稳，热度也有望传导至新房市场。同时，通过提升居民的收入水平和购房能力，改善城市基础设施和就业环境持续吸引外来人口，也有助于推动房地产市场的企稳回升。

哈尔滨：短期楼市仍有压力

哈尔滨老城区及三环路以内的新兴板块相对繁华，人口集中。通过调研三环路以内的置业者发现，其置业目的主要包括外来人口首次置业、本地青年结婚购房、孩子上学购房、改善型需求等几种，具体来看：

外来人口置业需求有所下滑。根据调研，过去5-10年，在哈购买新房的购房者，有六七成是省内其他县市来哈定居的居民，但近几年此类需求有所减弱。

婚房、学区房需求依然存在，主要集中在哈西、群力等新片区。哈市新片区的城市界面与前几年相比有较大提升，教育、商业、医疗配套也逐渐完善，新房项目品质亦较高。而哈尔滨老城区建设较早，人口密度高，土地稀缺，尽管配套资源完善，但部分购买婚房或学区房的购房者为兼顾区位、居住品质和配套设施，大多选择在发展较好的新片区购房。

改善型需求存在，但短期观望为主。哈尔滨老城区有较多老旧楼房，没有电梯、没有物业，部分改善型需求聚于此。但受访者普遍表示，近几年楼市较为低迷，同时考虑到老城区品质高、楼龄短的房子比较少，改善居住环境可以通过租房解决。

新房供应下降，三环路以内土地稀缺。在调研新房项目过程中，置业顾问反馈，哈尔滨三环路以内地块较少，尤其是老城区，基本没有新地块供应，近几年为数不多的新地块供应也基本在哈西、群力等新片区。同时，哈尔滨城市建设较早，老城区的老旧项目基本以楼房为主，城市更新所需要的资金多、难度大，因此推进较慢。综合因素导致近几年三环路以内尤其是老城区的新房项目较少，次新房较受青睐。