住宅市场

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2024年上半年合肥宅地、新房供需均创近年来新低，二手房成交量大幅领先新房，整体房地产市场形势发生较大转变。

土地市场：上半年宅地供销建面同比均腰斩，核心区优质地块增多推动成交楼面价结构性增长近3成。

新房市场：市场快速下行，供销规模创近10年同期新低，库存压力持续累积；房价受结构性拉动同比上涨7%。

二手房市场：上半年新增挂牌量明显增长，成交量稳价跌，规模占新房二手房总成交量8成。

下文将具体盘点2024年上半年合肥房地产市场表现。

楼市政策

■ 政策继续加码，多维度释放置业需求，市场活跃度有所提升

2024年上半年合肥楼市政策出台频率虽不高，但力度大，涉及范围广。4月合肥放松公积金使用条件，公积金的提取、贷款不再受户籍限制；5月合肥发布新政十条，从购房补贴、优化销售政策、促进二手房市场流通、支持“卖旧买新”、推广房票安置等多方面释放市场需求，激发市场活力......

从效果上看，5.15新政后市场活跃度明显提升，但相对于新房市场，政策对二手房市场的提振效果更好。5.15新政前4周新房周均5.1万㎡，二手房周均成交1487套；新政后4周新房周均成交5.2万㎡，增长2.5%，而二手房新政后4周周均成交1833套，增长23.2%。

土地市场

■ 宅地供销面积均腰斩，优质地块助推成交楼面均价结构性增长

2024年上半年合肥市区宅地的供销规模均创近5年来新低，其中推出宅地21宗，推出规划建面167.7万㎡，同比下降51.3%；成交宅地14宗，成交规划建面92.2万㎡，同比下降63.2%。上半年市区土地出让金为123.5亿元，同比下降52.2%，在全国各城市中排第8名。由于上半年成交的地块普遍较为优质，整体成交楼面均价结构性增长至13399元/㎡，同比涨幅达29.7%。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

■ 包河、滨湖成交量领先，市场热度分化明显

上半年市区成交的14宗地块中5宗位于包河区，4宗位于滨湖区，新站区有2宗，高新、经开、蜀山三区各有1宗。地块之间的热度分化明显，省府、省府东、政务东等核心板块宅地高溢价成交，其中省府板块的滨科城BK202401号地块溢价率高达54.16%，房企竞争激烈。而包河工业园、高新西拓、植物园、翡翠湖、少荃湖等板块普遍以底价或低溢价成交。

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新房市场

■ 上半年市场大幅下行，供销规模创近10年同期新低

上半年合肥市区商品住宅供销规模均创近10年新低，其中上市面积114.8万㎡，同比下降57.9%，成交面积116.9万㎡，同比下降59.4%，成交金额271.3亿元，也同比下降56.6%。受改善性项目入市影响，上半年整体成交均价结构性增长7.0%。

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■ 刚改产品成为市场主流，改善型需求继续增加

2024年上半年合肥商品住宅成交的主力面积段在100-140㎡之间，占比超过50%；主力总价段在200-400万元之间，占比均超过60%。 新房市场内改善性需求继续增加，大面积、高总价的优质项目受市场青睐。从各面积段占比变化来看，140㎡以上的大户型改善产品占比提升了2.7个百分点。从各总价段占比变化来看，400W以上的产品成交占比提升了6.2个百分点。 

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■ 市场整体库存压力加大，高新、蜀山、瑶海、新站4区去化压力居前列

2024上半年，合肥新房市场活跃度下降，存量维持高位，出清周期延长。截止2024年6月，合肥市区商品住宅可售面积为329.3万㎡，较2023年末增长0.9%；按近六个月平均去化速度计算，出清周期为16.9个月，较2023年底延长了4.88个月。

从各区域上看，政务区作为城市核心区，房源稀缺；包河区库存健康，出清周期在12个月以内；高新区、蜀山区、瑶海区、新站区出清周期均在20个月以上，去化压力大。各区中庐阳区受热点项目成交带动，是唯一出清周期有所缩短的区域。 

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二手房市场

■ 新增挂牌量明显增长，成交量稳跌，市场成交量大幅领跑新房

2024年上半年合肥市区二手房新增挂牌量明显增长到8592套，同比增长了71.0%。从成交端来看，市区二手房成交规模仍维持较高水平，上半年共成交37956套，同比小幅增长3.1%。新增挂牌量与成交量的比值从2023年上半年的3.04增长至5.05，二手房市场的存量压力也在持续增加。从价格上看，由于二手房市场以价换量持续深化，二手房成交价格同比下降7.8%，达19071元/㎡。

近年来大体量的新房陆续交付进入二手房市场，加之由于以价换量二手房价格持续降低，二手房活跃度逐渐超过新房市场，成交规模也大幅超过了新房成交。2024年上半年二手房成交量占新房、二手房成交总量的80.8%，同比扩大了18.1个百分点。但从价格上看，2022年下半年新房二手房价格开始逆转，二手房价格倒挂消失，且新房二手房价差持续扩大。

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■ 自住刚性需求仍主导二手房市场，但改善性需求占比有所提升

当前自住刚性需求仍是二手房市场主流，其中100㎡以下刚需户型成交占比保持60%以上，与新房市场以刚改、改善需求为主形成互补。在2024上半年成交TOP20小区中刚需型项目也占多数，其中套均面积100㎡以下的小区占13席，房价2W以下的小区仍占14席。上半年二手房市场的改善性需求占比有明显提升。得益于二手房价格持续下降比以及新房供应规模收缩，更多改善性需求流入二手房市场。从成交面积段上看，上半年100-140㎡户型占比提升1.9个百分点，140㎡以上户型成交占比也提升了1.8个百分点。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

趋势预判

■ 楼市政策：全市层面短期内或迎政策空白期，重点关注各区政策的调整和落实情况

上半年合肥楼市调控虽然频次低，但政策涉及范围广，力度大，有效提升了市场的活跃度。当前合肥楼市政策已经较为宽松，短期内全市层面或迎来政策空白期，但各区或将根据自身情况调整5.15新政的具体落实，重点观察政策效应的强度和持续性。

■ 宅地市场：为维持新房市场稳定，下半年宅地供应规模或将明显增加

上半年合肥宅地供销均降，市区仅成交14宗宅地，成交规划建面同比降幅高达63.2%，距离今年合肥土地推介会公布的供地计划44宗地块还相差甚远，下半年宅地供应规模或将有明显提升。其中7月5日合肥已挂牌了10宗优质宅地，将于7月30日集中出让。

从土拍热度来看，区域间热度分化明显，上半年多宗郊区板块地块流拍，但房企对核心区优质地块竞争激烈。下半年，优质地块的供应或将继续增多，同时第四代住宅试点地块也有望继续推出。

■ 住宅市场：新房市场有望筑底回升；二手房市场短期内或将维持量稳价跌趋势

上半年新房整体供销规模创近10年同期新低，但5.15新政后市场活跃度明显提升，6月成交规模实现翘尾。随着新政效果的逐渐显现，以及宅地供应恢复，新房市场或能够实现筑底回升，但区域间的热度分化将继续延续。

二手房市场以价换量将继续深化，二手房市场对新房市场的需求形成虹吸，短期内成交规模有望保持稳定，但价格或将继续下行。