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岁序更替，华章日新，得益于时代发展的变革和政策环境的有力支持，以及无数河南物业人的心血和智慧，物业服务行业价值得到不断地刷新和重塑，行业地位不断提高。2024年，处在“十四五”与“十五五”规划承上启下的重要阶段，物业服务行业亦置身于浪潮之中。如何与人民美好生活同频共振，顺势而为提升企业价值，实现高质量发展，是每个物企需要思考的问题。

行业发展重心转向存量优化，企业纷纷回归服务本质，致力于服务价值的深度挖掘与提升。物业服务企业从单项的规模竞争转向品牌价值、服务品质和客户体验的全方位竞赛。践行国家战略，深入基层治理，优秀企业以党建引领打造“红色引擎”。实行区域聚焦战略，坚持高质量外拓，物企在非住业态的拓展上逐渐多元。开拓差异化竞争路径，布局创新型业务赛道，优秀企业的先行者优势已开始逐步显现。全面深化改革的新时期，探索物业行业的新质生产力已成为企业实现高质量可持续发展的必经之路。

在此背景下，中指研究院秉承公正、客观、全面的原则，基于科学的方法体系对河南省优秀物业服务企业进行综合研究，隆重发布【2024年度河南区域物业管理规模30强企业】、【2024年度河南区域国有物业优秀企业】、【2024年度河南区域红色物业服务优秀企业】、【2024年度河南区域物业服务品质领先企业】、【2024年度河南区域物业服务科技领先企业】、【2024年度河南区域城市服务领先企业】、【2024年度河南区域非住业态物业服务领先企业】、【2024年度河南区域重点地市物业服务领先企业】、【2024年度河南区域品质物管“好小区”、“好楼宇”、“好商场”、“好医院”、“好场馆”、“好园区”】，分析总结优秀企业在运营模式、服务特点等方面的经营实践情况，发挥优秀企业的示范效应，从而全面提升行业整体发展水平，助力行业健康、高效、高质发展。

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利好政策注入发展动力，培育多元服务新增长点

2024年，上级主管部门以规范行业发展、建设行业标准、鼓励企业开展多元化服务等为出发点，从全国到地方出台了各类政策，为物业管理行业可持续发展保驾护航。

各类利好政策的发布，为物业行业注入了新的发展动力，提供了强有力的支撑。部分物业企业在养老托育、家政服务、多种经营、团餐服务、智慧化建设这些方面本身就有发展基础，政策的出台，将进一步优化企业的发展空间，助力企业建立服务规范、提升服务水平，进而筑牢业务根基。

存量市场空间广阔，规模发展“质重于量”

虽然存量市场增速放缓，但物业服务存量市场的空间相当广阔。河南省近20年累计商品房销售面积为15.46亿平方米，再加上保障房和老旧小区，整体市场空间大约19.5亿平方米。郑州市商品房累计销售面积为3.74亿平方米；保障房和老旧小区整体规模大概2亿平方米，合计超过5.7亿平方米，市场空间较大。

图: 2004-2023年郑州市和河南省商品房销售面积情况（单位：万平方米） 

数据来源：国家统计局，中指研究院整理

2024上半年，多家企业主动退出低盈利或亏损项目，“割舍”低质、低效项目，优化项目组合，规模发展质重于量。如万物云在半年度报告期内，共退出17个住宅物业项目。随着标杆企业管理业态的多元化发展，医院、学校、轨道交通等根据服务内容和要求核算项目金额，取代按面积收费。伴随城市服务、IFM等多元业务发展，管理面积和营业收入的相关性进一步弱化。“深耕”和“聚焦”将成为物业企业市场拓展的主题词，物业企业的规模发展将是“质重于量”的导向。

表：部分物业企业区域深耕战略

数据来源：公开资料，中指研究院整理

物业服务拉升资产价值，品质物管护航美好生活

物业作为城市管理体系中的“最后一公里”，是城市精细化管理的关键环节，是连接居民与社区、构建和谐社会环境的坚实纽带，被国家定义为极具社区责任感的民生行业。物业服务对不动产保值增值的贡献已经成为共识。

郑州蓝堡湾项目，正弘物业进场服务后，每年都开展“焕新行动”，对小区进行品质提升和改造，如木栈道维修、网球场改造、充电桩智能化更新等，不断提高社区环境的舒适度和品质感。服务十五年来，作为该片区交付的第一个住宅小区，房价依旧领跑周边同地段小区。目前，蓝堡湾项目二手房均价23,605元/㎡，大幅超过所在区域二手房均价。

“质价相符”驱动良性发展，卓越服务赢得未来市场

2024年，物业费限价相关政策成为行业关注热点，而非市场化的物业费定价有碍行业高质量发展，物业企业服务质量与价格匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志，营造质价相符的市场环境是行业良性发展的关键。我们认为，高质高价是行业最理想的质价相符模型。高质高价市场原则能够驱动公平竞争，优化行业资源配置，激发企业服务创新，有助于企业实现高质量发展，提升行业社会价值和地位。

图：物业收费价格与服务品质关系组合

数据来源：中指研究院

目前行业正在从“卖方市场”向“买方市场”过渡，客户选择愈发灵活，个别企业为提高项目中标率，以“带资进场”、“低价竞标”等方式掀起行业“价格战”，行业价格战背后反映出了两组市场现实矛盾：一是优质项目稀缺与围绕优质项目的市场服务供给过剩矛盾；二是物企成本控制与服务品质保障之间的矛盾。客户站在非专业、非理性角度可能会对物业服务价值产生误判和低估，进而过度追求超低价物业服务。而物企不是公益组织，作为经营性单位，面对极限低价，只能提供有限甚至“缩水”的服务，长此以往，行业可能落入“低水平循环陷阱”。

图：行业良性发展导向示意

数据来源：中指研究院

科技建设带来服务创新，标准打造助力精细运营

随着云计算、物联网、AI等技术兴起并走向成熟，采用科技手段赋能物业行业已逐渐形成趋势。目前行业科技化（智能化）建设仍是头部企业的战略焦点之一。在标杆企业的引领下，物业企业科技化建设分为三个层面，追求实现“三台”协同：科技化中后台（财务、人力系统等）、科技运营前台（设施设备运维、员工调度管理等）、智能客服平台（业主APP、智慧社区硬件等）。在行业实践过程中，三个层面虽然存在相互交叉的内容，但整体呈现层层递进的关系。

图：鑫苑服务大物管数字化平台

鑫苑服务不断围绕客户需求，借助科技赋能，焕新服务体系，迭代服务能力，持续以科技力赋能产品力，以产品力打造专业力，以专业力夯实服务力，助力中国智慧城市服务升级。创新探索鑫 Meta大物管产业元宇宙服务平台，率先突破零代码三维建模技术难题，聚焦“智慧物业”和“智慧社区”建设，提供更加优质的智慧服务体验，通过大物管产业元宇宙生态建设让客户所感受的服务更加美好。

图：鑫苑服务鑫Meta大物管产业元宇宙平台

正商服务积极通过科技建设带来服务创新。2024年，正商服务携手京东物流，共筑智慧化服务新模式。双方将在智慧化服务建设、社区增值服务拓展、产品供应链优化、用户权益共建等多维度展开合作。共同探索“温暖服务+解决方案”的新模式，为业主、客户、员工带来前所未有的多元、优质且充满温度的数字化服务体验。

图：正商服务机器人寄递服务 

图：正商服务&京东物流合作签约仪式

精细化运营的核心逻辑在于以高品质的服务为基础，达到企业好服务与好效益的齐头并进、同频共振。如何破解企业运营成本投入和经营绩效之间的潜在矛盾，让好服务与好效益形成正向循环，而非此消彼长的零和游戏，成为行业实现高质量发展的破局关键。高品质的服务需要企业“精心设计”，企业需要完成“提供服务”到“设计服务”的转变。而标准化体系就是“设计服务”的菜单。中指研究院深耕行业20载，汇集优秀企业各业态、各服务类型的“标准化体系”，构建全面的“标准化体系”库。梳理各层级的服务标准，为企业量身定制适配企业发展的标准化体系，加速标准化建设进程。

面对行业发展大势和客户多元化的服务需求，正商服务设计更加全面和立体的服务标准，提供新质的服务内容，持续优化体验感，提升满意度。在COE专家团队的指导下，正商服务以SOP服务手册1.0为蓝本，对服务流程、标准进行了全面修订与升级，推出了SOP服务手册2.0版本。

图：正商服务各业态SOP手册

党建引领赋能基层治理，三方携手共筑幸福家园

随着城市化进程的加速和社会治理需求的日益复杂，物业服务作为基层治理的重要组成部分，其作用和地位日益凸显。党建引领下的物业服务不仅能够提升物企的服务质量，还能促进社区治理体系和治理能力的现代化。

亚新服务作为非公党建红色物业标杆企业，始终秉承“党建引领新发展，红色物业筑美好”的服务理念，创新实施365工作机制，创立独具特色的“红管家”服务品牌，为更多客户创造美好生活。积极探索创新社区治理模式。并通过红色物业结对共建整合各方资源，形成工作合力，共同打造和谐、安全、有序的社区环境，为居民提供更好的生活品质和服务保障。

图：亚新服务&二七公安分局结对共建活动

图：亚新服务党总支&二七公安分局党委结对共建协议签订仪式

客户满意成为立足之本，品牌底蕴兑现业务增长

在物业服务中，业主的体验感和满意度是衡量服务品质的唯一标准。业主对物业服务的满意度不仅是推动企业向服务标准化方向发展、形成品牌意识、提高服务品质的重要标尺，更是物业品牌长久不衰的底蕴和关键。

为助力物业企业更好地满足客户需求，实现可持续发展，自2007年起，中指研究院已连续18年组织开展中国居民居住物业服务满意度普查。该普查以客户视角为基础，关注对应生活场景上的物业服务体验感受和评价，帮助企业更精准地聚焦客户需求。依托多年满意度研究实践，中指院构建了独家数据资源库，准确揭示全国整体、各级城市、各类型企业以及物业服务具体细项内容各层面的满意度真实水平。同时也深度参与各大标杆企业第三方满意度调查活动，通过横纵对比、深度对标等多种分析方式助力企业提升客户满意度水平。

图：2024 年中国物业服务满意度研究模型

数据来源：中指研究院

为提升服务质量，物业企业深刻认识到服务质量的重要性，始终坚持以客户满意为业务可持续发展的核心。他们致力于对物业服务进行持续改进和创新，以满足居民日益增长的需求。标杆企业更是通过定期开展“自省”服务，如物业服务满意度评价等方式，对服务进行全面诊断与评估。通过收集居民的反馈意见，物业企业能够及时发现服务的短板，并采取有效措施进行改进，物业服务满意度得到回升。

根据最新调查数据显示，2024 年物业服务满意度相比往年有了小幅提升，达到 73.1 分。这一成绩的取得，离不开物业企业持续努力和创新，他们通过提供优质服务、加强与居民的沟通互动等方式，赢得了居民的广泛信任和认可。而行业内领先的物业企业以满意度建设为抓手，注重客户体验，深化生活场景，努力将客户感受上的期望与现实的差距降到最低，提升满意度水平，依托市场口碑、品牌优势获得更多客户的认可，2024 年标杆物业企业满意度达到近五年最好水平 90.1 分。

图：2020-2024年物业服务满意度得分

数据来源：2024中国物业服务满意度研究报告

图：物业服务细项指标满意度情况

数据来源：2024中国物业服务满意度研究报告

国资企业积极整合资源，稳健前行拥抱资本市场

国资物业企业拥有经营稳健、信用良好、资源充足等一系列发展优势，地方国企紧抓发展机遇，强化资源整合能力建设，不断打磨产品和优化服务体验，提升客户满意度，取得了显著的成绩，已迎来了冲击IPO的战略机遇期。2024年，经发物业和泓盈城市服务两家地方国企登陆资本市场。另外，湖北联股城市运营有限公司拟通过A股*ST明诚资产重组完成上市；深业物业也于10月16日在港交所更新招股书。截止2024年12月31日，共有16家国企上市，其中的14家是由中指研究院担任行业顾问。当下，地方国资在物管领域的资本运作日益活跃。国资物企在IPO进程中，进行资产重组，是达成优化资源配置、企业战略调整、业务升级、提升市场竞争力的重要手段。

经发物业积极拥抱市场，紧抓发展机遇，实现营收、规模稳步增长，进一步夯实在区域内的市场领先地位。经营业绩数据显示，2024年H1经发物业实现了营业收入增长，达到463.33百万元，同比增长18.6%。毛利提升至69.65百万元，同比增长25%。期内利润和股东应占利润分别为31.00百万元和29.67百万元，盈利同比增长达22.95%。

图：2023H1-2024H1经发物业营收及毛利情况

数据来源：企业公告，中指研究院整理

在二级市场，经发物业表现也相当亮眼。自2024年7月3日登陆港股以来，首日以7.65元开盘，虽然盘中小幅下挫，但之后持续走高，在11月20日达到年内最高价41.55元，2024年度涨幅267.33%，行业排名第一。

从地方区属国资物企走向国际化资本市场，从西安城北一枝独秀发展到领先中国西北部，经发物业的崛起是内外因共同作用。城市行政中心的地理优势、作为开发区下属国企的担当，给经发物业的成长带来了黄金机遇。而经发物业也抓住机会呈现出优秀的服务能力，以服务为本、科技加持，积极拥抱市场，优化资源配置，调整发展战略。种种优势叠加、最终形成了“西北物业第一股”这一强势品牌。

图：经发物业多元业务布局

相比之下，河南省的国资物业企业在公众视野并不活跃，资源整合的动作相较而言也比较慢。但可以预见的是率先行动的国资企业更具先发优势，在资源整合过程中容易取得主导地位。品牌价值获得市场认可的国资物业企业，在后续的国企资源整合的过程中将拥有更大的决定权和自主权。

结语

展望未来，随着标杆企业对高质发展目标的坚守，标杆企业不仅将继续在行业内发挥引领作用，还会为推动行业发展贡献更多力量。一方面，通过持续的技术投入与模式创新，将进一步优化现有服务体系，提高运营效率和服务质量，从而为客户带来更加优质的体验。另一方面，不断探索新的增长点，如综合设施设备管理（IFM），拓宽企业第二增长曲线。同时，企业之间更深层次的合作利于新型服务生态体系的建立，将促进资源的有效配置和共享，形成协同效应，进而推动整个产业链的转型升级。总之，凭借坚定地质量导向与创新精神，标杆企业有望在未来的市场竞争中占据有利位置，不仅为客户提供更高标准的服务，还将成为推动经济社会持续健康发展的重要力量。