行业转型背景与区域深耕动因

 1.1  政策驱动因素

随着国家相关建设政策的陆续出台，物企需依据政策导向及时调整自身发展策略，在2016年，国务院就出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，该意见重点以户籍制度改革、城乡融合发展以及产业布局为核心内容，旨在有力地推动新型城镇建设进程，通过一系列举措加大新型城镇的人口密度。2022年，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，这一举措进一步推动城市更新工作进展，例如基础设施改造、老旧小区更新以及智慧城市建设等。这些工作的开展也使得区域内的物企经营环境发生变化，老旧小区更新与基础设施改造和智慧城市建设均对物企提出新要求，促使物企着眼于深耕所在区域，以更好地契合城市更新带来的变化。

2024年，中央经济工作会议与《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划（2024-2028年）》更是从多方面发力，不仅对户籍制度进行深化改革，放宽常驻人口300万以下的城市的落户限制，以此吸引更多人口流入，增加城市活力，而且着重进行都市圈培育，进一步强化城市安全韧性。同时，选定15个（例如石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州等）城市启动城市升级计划，未来这些优先启动城市升级计划的城市，将会在资源分配上获得更多倾斜，在基建维护、GDP发展等方面具备优势，其经济市场也会更具吸引力。

 1.2  规模扩张瓶颈显现

物业管理行业近年来正经历着发展模式的转变，管理面积的增长速度已然放缓，管理规模增速呈现下滑趋势。从历年百强企业的数据来观察，在2021年时，管理面积与合约面积的增速达到近4年的最高值（近17%），此后便连续两年出现下滑情况，到如今均已降至7%以下。

物企逐渐意识到过去疯狂式单纯注重面积拓展的模式存在诸多弊端，开始主动退出效益不佳的项目，转变发展策略，将重点放在对优质项目的重点保护以及积极拓展之上，不再盲目追求规模的扩大。当下，专注核心优质项目以及区域发展已然成为行业的主流趋势，物企更加重视效益与质量的并重，力求在稳健发展的同时，实现综合实力的提升，以更好地应对市场变化，适应行业发展的新阶段。

图：2020-2023年百强企业管理面积、合约面积均值及增速变化情况

 1.3  城市更新行动带来的存量市场机遇

城市更新行动则可能成为物业管理行业发展的重要契机，尤其对于秉持深耕区域发展核心策略的物企而言。

在业务拓展方面，老旧小区普遍存在配套服务缺失的状况，伴随城市更新工作推进，老旧小区完成更新改造后对服务或有着新需求，物企可借此契机承接相应服务项目，实现管理规模扩充，同时，老旧商业街区等区域更新改造后同样亟待专业维护力量介入，这为物企拓展业务覆盖范围、提升市场份额的关键着力点。

在服务升级方面，城市更新行动高度聚焦居民生活品质提升以及城市功能完善，促使物企积极进行服务内容迭代更新，从过往单一的安保、保洁等基础服务逐步向智能化管理、社区养老、文化营造等多元化、高品质服务领域延伸拓展，通过服务升级，物企如何打造出自身的差异化竞争优势，在市场中脱颖而出，进而有效提升品牌影响力，增强市场认可度与客户粘性成为发展关键。

在合作发展方面，城市更新工作具有明显的多领域协同特征，涉及上游地产、社区运营以及各类专业服务等多个环节，物企以深耕区域为导向，可充分利用这一特性，与各方主体开展深度合作，整合各方优势资源，共同参与到城市更新项目之中，可以说，城市更新行动从多方面为深耕区域的物企创造可观的发展机遇。

区域深耕战略的典型模式分类

当下，上市物企在规模发展模式的区域布局类型方面有着不同专注点，或深耕核心区域，即将资源重点投入到自身已具备优势的特定区域，深度挖掘业务机会以稳固市场地位；或优化管理密度，依靠合理调配管理资源，提升单位区域或项目的管理效率，进而降低运营成本；亦或是通过合资合作拓展市场，整合双方优势资源，开拓新市场，拓宽业务版图。这些不同的布局模式均围绕提升市场份额、降低运营成本、增强竞争力展开，助力企业实现高质量发展。

 2.1  核心城市辐射型

核心城市辐射型模式以核心城市为中心向周边区域辐射，构建以点带面的布局形态来推动企业发展、增强市场竞争力。

例如中海物业深耕北上广深等一线城市，践行“四大深耕”策略做深做实，明确当地市场规模前三目标，通过布局提升管理密度、优化资源配置降成本、增强竞争力，2024H1其核心城市在管面积达4.23亿平方米且较2023年底增加5.3%，巩固市场地位。

金科服务深耕与长江经济带重合区域，在西南及长江沿线在管面积占比90%左右，对重点、次重点城市分别做密做厚、做浓做深以实现区域内深度发展。

融创服务聚焦45个核心城市整合资源提升竞争力，2024H1在40+核心城市坚持聚焦策略，在管面积达2.82亿平方米，且单年签约额中98%来源于这40+核心城市，实现规模与品质协同发展，提升市场占有率、品牌影响力与竞争力。

新希望服务以西南区域成都、昆明等重点城市为中心辐射周边，在中心城市做精做细提升品牌影响力带动周边业务发展、强化市场地位，这些企业凭借此模式结合自身策略优势在相应区域取得良好发展成果。

 2.2  城市群联动型

以城市群为单位开展业务布局，通过联动区域内多个城市形成协同效应。

以绿城服务为例，其在长三角地区精心实施“绿洲计划”，聚焦区域联动这一关键举措，全方位提升管理密度与服务质量。从具体数据来看，2024H1绿城服务于长三角地区所达成的在管面积达1.71亿平方米，占其总在管面积的比重达35.4%，绿城服务秉持稳健发展的理念，主动退出非核心城市存在风险的项目，将重心放到城市群联动，通过这种基于城市群的联动模式，绿城服务收获协同发展成果。一方面，成功提升在长三角区域内的市场份额，进一步巩固在该区域市场中的地位；另一方面，借助区域内各城市间的资源共享以及由此产生的协同效应，实现运营成本的有效降低，同时服务质量也得到实质性的提升，为企业在后续的市场竞争中积累优势。

 2.3  合资合作型

在市场竞争日益激烈的大背景下，众多企业选择通过合资合作的方式，巧妙整合外部资源，进而实现市场的有效拓展。

以滨江服务为例，其聚焦于长三角地区，通过与地方政府以及开发商携手设立合资公司，截至2024H1，已成功搭建起29家合作公司平台。从具体的业务数据来观测，2024H1滨江服务的在管面积达0.63亿平方米，同比上涨29.6%，且值得关注的是，来自独立第三方的项目占比高达57.7%，借助合资合作这一模式，滨江服务不仅达成市场范围的有效拓展，更是充分利用资源整合以及协同效应所带来的优势，使得运营效率与服务质量均获得显著提升，进一步增强自身在市场中的竞争力。

同样，招商积余也积极践行这一发展模式，深化区域优势资源战略合作模式，通过新设多个合资公司，围绕资源获取、市场深耕以及业务拓展等多个维度开展全方位、深层次的合作，从而构建起稳定的业务来源体系。2024H1，招商积余的城市空间收入达1.97亿元，占非住业态面积近三成之多。通过这种合作协同的模式，招商积余在城市空间领域的市场份额呈现出稳步提升的良好态势，不仅成功拓宽自身的业务范围，而且借助资源整合与协同效应，全面提升市场竞争力，为其在行业内的持续发展奠定坚实基础。

 2.4  独立外拓型

通过独立市场拓展，摆脱对关联方的依赖，形成自主外拓能力。永升服务通过积极对的战略并购策略，提高市场占有率，持续巩固区域优势，提升市场密度。永升服务在2024H1的在管面积达到2.36亿平方米，同比增长4.2%，其中来自独立第三方的项目占比达到74.4%。通过独立外拓模式，永升服务不仅提升市场占有率，还通过资源整合和协同效应，增强市场竞争力。

潜在挑战与风险预警

尽管物业管理行业在区域深耕和跨区域扩张中展现出潜力，但企业在扩张和市场争夺的过程中，也面临着诸多潜在挑战与风险。这些挑战不仅包括区域经济波动、政策变化等外部环境因素，还涉及企业内部管理能力、文化适配以及资源调配等核心问题。

 3.1  过度集中风险

当物企将业务过度集中于某一特定区域时，会使其对该区域的经济波动极为敏感。一旦集中区域出现经济下行、产业结构调整或重大政策变动等情况，当地的房地产市场活跃度可能降低，新建项目数量减少，同时居民消费能力和对物业服务的支付意愿也可能受到影响，进而导致物企的业务拓展受限、物业费收缴困难等问题。而且，由于业务重心高度依赖这一区域，很难通过其他地区的业务来平衡和缓冲这种冲击，可能使企业面临较大的经营压力，甚至影响到企业的可持续发展。

 3.2  迁移困境

物企跨区域发展时，或遇到文化与支付习惯适配的难题。具体而言，各个不同的区域往往具备独有的地域文化、生活习惯，并且当地居民在需求方面也呈现出差异化的特点。物企在跨区域扩张过程中，常常会面临文化适配方面的挑战。某地业主可能更注重物业服务的精细化、个性化以及社区活动的丰富度，而另一区域业主或许更看重安保、设施维护等基础服务的扎实性。这就意味着在服务标准上存在差异，物企的服务模式和标准若单纯照搬，可能无法满足对应地业主的期望，导致客户满意度下降。因此，要针对不同区域制定差异化的服务方案，对物企的管理能力、人员培训以及资源调配等方面都提出更高要求。

 3.3  竞争红海预警

未来，经济潜力高、人口密集且具备潜力产业的区域将成为物企竞相角逐的热点，并可能迅速演变为竞争红海。头部企业凭借品牌优势、优质服务以及强大的资源整合能力，持续扩大市场份额，而中小型企业则面临市场份额被挤压的压力。随着更多企业进入这些区域，市场竞争将进一步加剧。对于新进入者或规模较小的物企而言，要在激烈的竞争中脱颖而出并获取足够的市场份额，不仅需要在服务质量、价格策略等方面具备竞争力，还需不断创新服务模式，挖掘差异化竞争优势。否则，这些企业很可能在激烈的市场竞争中逐渐被边缘化或被并购的风险。

未来趋势展望

 4.1  从"区域深耕"到"生态共建"

随着物业管理行业的不断发展，物企从单纯的区域深耕逐渐向生态共建迈进或是新出路。通过将社区增值服务与本地生活进行深度融合，打造出全新的社区生态模式是不错的选择。一方面，可在社区内提供诸如社区团购、养老服务、房屋托管等多样化的增值服务，满足居民日常生活的多元需求，提升居民生活的便利性和舒适度，增强客户粘性；另一方面，积极与周边的商家、服务机构等进行合作，将本地生活资源引入社区，比如联合周边的超市、餐厅、健身房等开展优惠活动、会员互通等，拓宽服务边界，形成一个以社区为核心，涵盖多领域、多业态的生活服务生态系统。这种生态共建模式不仅为居民创造更优质的生活体验，也可为物企开辟新的盈利增长点，提升企业在市场中的综合竞争力，有望成为未来行业发展的重要趋势之一。

 4.2  技术驱动的管理边界突破

在当今数字化时代，科技技术正成为推动多行业突破边界的关键力量，数字孪生技术与AI大模型展现出广阔的应用前景。借助数字孪生技术，物企可以对不同区域的物业项目进行高精度的数字化建模，将现实中的物理设施、空间布局、人员流动等信息以虚拟模型的形式呈现出来。通过实时采集和更新数据，实现对跨区域项目的远程监控、智能分析和精准决策；AI大模型可推动行业向智能化、精细化转型，通过自然语言处理技术，构建智能客服系统，实现工单自动分类与知识库精准匹配，将响应时效从工作日级缩短至实时。充分运用数字化成果，或可使物企能够更有效地对分散在不同区域的项目进行统筹管控，助力企业实现跨区域的规模化发展，未来有望重塑物管行业的运营模式和竞争格局。