目前，物业行业正在从过去普遍追求高增长的预期中逐渐回归理性，物业企业更加注重精细化管理和成本结构优化，物业企业纷纷开始重新审视“规模扩张”的内涵，从单一的面积扩张转向更加注重质量的发展模式。

管理面积增速进一步下降，高质量拓展取代单一的规模扩张

规模增速进一步放缓。从2024年上半年数据看，上市公司在管面积均值约1.47亿平方米，同比增长8.12%（2023H1在管面积增速约为17%）；合约面积均值约2.22亿平方米，同比增长2.75% （2023H1合约面积增速约为20%）。

图：2023H1-2024H1上市公司在管面积及合约面积均值情况

数据来源：中指数据CREIS·物业版(点击查看)

未来规模持续增长承压。从2024年上半年数据看，合约面积均值增速（2.75%）远低于在管面积增速（8.12%），差值越大，合约面积转为在管面积的潜力越小，规模增长压力越大。

摒弃盲目扩张，规模发展“质重于量”。规模拓展更加审慎，积极拓展优质项目，主动调整低质量项目。宁要质量、不要数量。

表：部分物业上市公司优化项目、稳速提质战略

资料来源：2023年报、2024中报，中指研究院整理

规模指标的重要性减弱，企业发展迈向质量增长

多家企业从追求规模增长转为注重质量。据2024年中报数据，披露合约面积数据的40家物业上市公司中，合约面积出现负增长的有12家，降幅最高的是融信服务，达25.77%；披露在管面积数据的44家物业上市公司中，在管面积出现负增长的有9家。物业行业的调整期为企业提供了一个反思和转型的契机，促使其从单一的规模增长模式转向更加注重内涵式增长和可持续发展的新模式。

表：2023H1-2024H1部分上市公司在管面积及合约面积变化情况

资料来源：2023年报、2024中报，中指研究院整理

管理规模的指标重要性在弱化。在管面积历来被作为重点指标。但越来越多的上市公司逐步弱化对于管理面积的数据披露。如合景悠活、万物云、浦江中国、润华服务、银城生活服务等均未在年报中披露管理面积相关数据。其中，银城生活服务明确指出，公司从关注面积的增加调整为更关注营收的增长，因此不再发布项目的在管面积数据。

表：2023年或2024年中报部分上市公司对管理面积的披露情况

资料来源：2023年报、2024中报，中指研究院整理

弱化管理面积披露的原因：第一，伴随城市服务、IFM等业务的发展，管理面积和营业收入的直接相关性弱化了，企业经营重点应转变为提升经营效益；第二，管理面积的增长趋缓，且预计很难会有高速增长；第三，管理业态更多元，学校、医院、景区、轨道交通有些根据服务内容和要求确定项目金额，有些没有建筑面积。

新形势下如何重新审视“规模扩张”

➤规模扩张新视角

如何看待“规模”：原来的规模指的是面积，现在的规模指的是整体业务的规模，收入的规模；

如何看待“扩张”：由重视数量的“高速扩张” 转变为重视质量的“高效扩张”，通过优化项目提升质量，进而促进业绩提升也视为扩张。

➤规模扩张新思路

扩张的维度：（住宅物业）TOC，（商写）TOB，城市服务和公建（TOG）全维度、全业态拓展。

扩张的深度：区域深耕、项目深耕、业务深耕、优势领域深耕。

扩张的广度：逐步重视业务创新、业务突破。尤其在非业主增值服务大幅减少，社区增值服务发展承压的背景下，业务创新成为扩大收入规模的重要方式。

来源：中指研究院整理

不同类型企业的扩张实践

头部企业：全域拓展，提升竞争力，巩固市场地位；积极布局创新型、战略型业务，实现新的规模突破。

中型企业：区域深耕及渗透、项目深耕、优势领域深耕；业务优化升级；提升拓展质量。

特色赛道企业：加强战略合作，优化激励机制，聚焦特定区域或特定业态，巩固自身特色和优势。

表：不同类型企业的扩张策略

来源：中指研究院整理