2023年，物业服务上市公司在财务表现上呈现出增收不增利的现象，但毛利率与净利率的降幅有所收窄，核心利润率保持稳定。透过分析物业上市公司的财务状况，探讨行业发展趋势。

毛利率与净利率降幅收窄，核心利润率保持稳定

2023年，物业服务上市公司毛利润均值为10.80亿元，较上年微增0.04亿元；净利润均值2.7亿元，较上年下降0.13亿元，增收不增利仍在持续。毛利率均值和净利率均值分别为23.45%和5.87%，较上年分别下降1.73百分点和0.74个百分点，但降幅分别收窄1.64个百分点和4.87个百分点。

图：2019-2023年物业上市公司毛利润、净利润及利润率

数据来源：上市公司年报，中指研究院整理

2023年，央国企毛利率均值为20.63%，净利率均值为10.12%，毛利率和净利率近五年波幅较小，保持稳定，凸显央国企业务稳定及风险管控能力强；民营企业毛利率与净利率自2020年达到近五年最高水平后，连续三年下滑，但2023毛利率年仍有24.17%，高于央国企，说明在开展像社区增值服务等高毛利率业务上，民营企业要优于央国企， 2023年净利率为4.59%，低于央国企，说明在风险管控等方面较弱。

2023年，民营企业的核心利润率均值为11.54%，较上年提高1.13个百分点，连续五年维持在两位数以上，物业上市公司虽然受到关联方影响，高毛利业务非业主增值服务萎缩、大幅计提对关联方应收款项减值准备，造成利润“失血”，但是物业企业核心业务属性良好，仍是门好生意，利润率有保障。

图：2019-2023年央国企、民营企业毛利率、净利率、核心利润率

数据来源：中指研究院整理

应收账款增速大幅回落，风险逐步出清，净现比1.97，盈利质量显著改善

2023年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%，较上年大幅下降33.48个百分点，与营收增速持平，应收与收入增速剪刀差也已较上年大幅下降25.63个百分点，增速相对可控。

图：2019-2023年应收账款及票据总额及增速、营收增速

数据来源：上市公司年报，中指研究院整理

物业上市公司加大预收力度，提高收缴率，2023年经营活动产生的现金流量净额达到294.49亿元，较上年显著改善；净现比回到1以上，2023年达到1.97，为近几年新高。行业风险逐步出清，物业企业正逐步回归现金流逻辑，业绩及估值也将进一步回升。

图：2019-2023年经营活动产生的现金流量净额及净现比

数据来源：上市公司年报，中指研究院整理

2023年是物业管理行业调整与沉淀之年，在经历高速增长之后，物业服务上市公司需要把成长成果压实，“大起大落”不符合行业发展规律，认清事物发展本质，追求高质发展方可持续。

2024年，国家发改委公布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。此外，上游地产行业相关支持政策紧密出台，缓解房地产市场面临的压力，也会在一定程度上对物业公司产生利好。

未来，物业管理行业的规模预计将保持稳速增长，成为新常态。尽管业务转型和发展仍将面临一定的挑战，物业服务上市公司将继续提升市场外拓能力，并在激烈的市场竞争中保持稳步的规模增长。企业将坚持“因企制宜”的原则，发展多元业务，拓宽营收渠道，提升盈利水平。得益于稳定的现金流和弱周期性的行业属性，以及政策支持、宏观环境的改善和业务转型升级的共同推动，物业板块的价值有望实现回归。