随着物业管理行业的飞速发展，行业边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新，科技化智能化程度加深，行业内收并购频发，整合速度加快，市场集中度将进一步提升。第三方市场拓展、承接关联方、收并购是企业“扩规模”的重要渠道，同时也是企业发展的核心竞争力之一。

中指研究院通过中指数据·CREIS物业版，对中国物业服务企业市场拓展信息进行监测（2023年1-12月），针对企业第三方市场拓展、承接关联方面积进行专项研究，发布“2023年1-12月中国物业服务企业新增合约面积TOP50”，“2023年1-12月中国物业服务企业第三方市场拓展TOP50”，“2023年1-12月中国物业服务企业承接关联方面积TOP50”。通过研究，帮助企业掌握行业发展趋势，明晰不同企业规模扩张选择，为企业高效拓展提供借鉴。

特别声明：中国物业服务企业新增合约面积数据统计是以2023年1-12月期间物业企业第三方市场拓展面积并购面积、承接关联方面积三项之和统计。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，最终一切以企业公告为准。

2023年1-12月，TOP50企业新增合约面积共计约176814万平方米；新增合约面积均值为3536万平方米。其中，中海物业管理有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司、保利物业服务股份有限公司规模扩张迅速，新增合约面积超过1.2亿平方米。

2023年1-12月物业服务企业第三方市场拓展分析

特别声明：中国物业服务企业市场拓展数据统计是以2023年1-12月期间物业企业第三方中标项目为统计口径，不包括承接关联公司项目、非业主增值服务项目（前期顾顾问咨询、案场服务等）、并购项目。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的中标监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，最终一切以企业公告为准。

2023年1-12月，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积共计15130万平方米，均值为3026万平方米。其中排名前两位的企业分别为雅生活智慧城市服务股份有限公司、中海物业管理有限公司，第三方市场拓展面积分别为1.15亿平方米、1.14亿平方米。 分层级来看，TOP10企业第三方市场拓展面积均值为8290万平方米，TOP11至TOP30企业第三方市场拓展面积均值为2470万平方米。

2023年1-12月物业服务企业承接关联方面积分析

物业服务企业与其房地产开发企业普遍存在互惠互利的关系，房地产销售面积情况一般会转化为物业服务企业的合约面积，从而形成内生性规模增量。中指物业研究基于物业企业承接关联开发企业2023年1-12月新增的商品房销售面积情况，对物业服务企业承接关联方面积情况进行分析。

特别声明：承接关联方面积统计是以2023年1-12月期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在各地的销售监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-12月，TOP50企业承接关联方面积合计约30883万平方米。其中，TOP50的企业新增承接关联方在管面积的均值达到618万平方米，TOP10企业待转化面积的门槛值为950万平方米。 承接兄弟公司项目是物业管理企业规模扩张的重要手段。头部企业如碧桂园生活服务集团股份有限公司、万物云空间科技服务股份有限公司、保利物业服务股份有限公司，在母公司及关联方的支持下将新增超过2500万平方米的在管面积。依托于关联房企的发展，物业服务企业管理面积增长的稳定性得到有力保障。

2023年1-12月物业服务企业并购市场分析

图：2023年1-12月物业管理行业部分并购案例（不完全统计）

数据来源：中指数据CREIS物业版

并购热潮褪去，并购市场风格延续去年

物业管理行业并购热潮已褪去，截至目前，根据中指数据CREIS物业版的监测，2023年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半；大宗交易锐减，2023年以来并未发生单项并购金额超过10亿元的案例，并购金额超过5亿元共发生一宗。2023年并购市场风格延续去年：

（1）并购更加谨慎；

（2）央国企并购相对活跃；

（3）“规模型”并购与“业务型”并购共存，其中“规模型”并购更加聚焦特色细分赛道。

图：2019-2023年物业管理行业收并购交易金额情况（不完全统计）

数据来源：中指数据CREIS物业版

物业企业通过多业态经营，持续加强多元化业务拓展，为企业发展带来新增长点。