保利物业服务股份有限公司（06049.HK），简称保利物业，是保利发展控股集团旗下控股子公司，成立于1996年，如今已发展成为品牌价值超过200亿元，企业综合实力全国前三的大型物业服务企业。致力于发展全业态管理的保利物业，业务遍及北京、上海、广州等210个大中城市，在管面积5.76亿平方米。管理服务的项目业态丰富，涵盖了普通住宅、高端住宅、写字楼、政府办公楼、商业综合体、城镇物业、景区物业、酒店公寓、院校、医院等多种业态。在“大物业”发展战略的引领下，在国家十四五规划带来的全新发展机遇下，作为大物业时代的国家力量，保利物业将全方位践行“善治善成 服务民生”的企业使命，为国家经济与民生福祉的新发展，书写物业服务的“软基建”价值。

经营状况

➤ 经营业绩实现高质量增长

2022年公司营收136.9亿元，同比提升26.9%，毛利达25.7亿元，同比上升27.8%，保利物业坚定走内涵式增长道路，利润增速跑赢营收增速，实现高质量的业绩增长。同时，现金及现金等价物达89.6亿元，现金规模持续增长，在手现金充沛，财务表现安全。

图：2021—2022年保利物业同期营收、毛利及净利润变化情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

➤ 战略先发优势持续扩大，实现有质量的规模增长

作为最早提出大物业战略物企，得益于战略先发优势，保利物业在规模增长上始终处于行业前列。截至2022年底，保利物业合同管理面积增至7.72亿平方米，在管面积约5.76亿平方米。从全国布局看，保利物业已经构建起涵盖全国29个省、直辖市与自治区的210个城市，合同数量达2721个，在管项目数增至2089个。全国化布局进一步扩大，规模化优势持续上扬。

管理规模的增长，一方面源于大股东保利发展控股的稳健发展，为保利物业带来持续优质的业务增量。2022年，保利发展控股集团的合同销售金额排名行业第二，连续十三年蝉联“中国房地产行业的领导公司品牌”。截止2022年12月31日，来自保利发展控股集团的合同管理面积达313.3百万平方米，较2021年12月31日的合同管理面积增长约34.3百万平方米。

另一方面，保利物业表现出强劲的第三方拓展能力。新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，第三方物管收入同比增长42.4%，第三方物管收入贡献持续攀升。非居业态收入占比同比提升3.2个百分点，收入结构进一步优化。

图：2022年保利物业规模布局及结构情况

从城镇全域升级到城市全域，开创超大型城市服务新模式

党的二十大报告明确指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。今年政府工作报告则进一步提出，加强和创新社会治理，推动市域社会治理现代化，完善基层治理，优化社区服务。这些政策的实施将有助于提升社会治理效能，推动中国式现代化的全面发展。同时，城市治理现代化被视为实现中国式现代化的重要途径。在这个时代背景下，我们需要破除传统思维定式，创新治理模式，以应对老问题和新挑战。因此，“全域治理”应运而生，成为当前及未来相当长一段时间内的迫切需要。

保利物业自2016年开始从乡村城镇起步，探索基层社会治理的全域化，并逐步形成了“政府+企业+群众”三位一体的新模式。这种全域治理模式已成为各级地方政府最需要的，也是当前城市治理现代化的制高点。通过抓住城市名片，提升城市的集聚力、承载力和辐射力，实现基层社会治理的“共同富裕”，保利物业已经成功地实现了先治理带动后治理、深治理带动浅治理的目标。这种新型的全域治理模式不仅有助于提升城市治理效能，还能够为基层群众带来更好的生活品质，同时也为其他企业提供了可借鉴的经验。

保利物业发挥公服赛道优势，以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。在公共服务发端的浙江西塘镇，保利物业服务的范围已从西塘镇走向嘉善县，直至辐射覆盖嘉兴市，全线服务收入规模稳步增长，实现可生长的嘉兴样板。

图：以广州海珠区为例的城市全域服务新模式

在此基础上，更以广州塔景区项目为代表，延伸出海珠样板，实现全域服务模式从城镇走向城市的可复制和迭代升级。2022年，保利物业在广州海珠区拓展了包括广州海珠国家湿地公园、海珠区文化广电旅游局、海珠区体育馆等在内的一批项目，涵盖城市景区、产业园、行政办公楼等多元业态，区域在管项目超35个，单年合同金额超3亿，区域项目密度大幅提升，成功开创了超大型城市全域服务新模式。此外，保利物业还新进驻了广州南沙区大岗镇和东涌镇，实现品牌、规模的增强循环，正将全域服务从海珠区向广州全市横向延伸，这也是全域服务模式在全国各地复制落地的一个缩影。

增值服务实现双增长，业务结构进一步优化

持续数字化创新，品质服务高位拔升

逆势中业绩保持高质量增长，离不开保利物业对服务品质的坚持。满意度始终处于行业高位的保利物业，通过智慧化赋能和搭建长效品质机制两手抓，保持品质进一步登高。

在数字化赋能上，保利物业发布RADAR智慧服务系统，通过数字化基础，实现全流程、全业态服务标准和管理标准全覆盖，以片区化集约管理模式，实现劳动力与劳动工具综合统筹，通过区域资源联动，持续优化数字化在管理效率和服务品质的应用与实践力。

目前，该模式已于广州市保利西海岸项目落地试点。从安防巡逻、绿化保洁、设施设备维护、建立全时全域管理机制和业主实时反馈机制。以安防板块为例，西海岸设置了“天地人网”三层智慧安保系统，针对围墙、出入口、主要通道等重点区域进行24小时电子巡查，可以对人、车、物进行过滤分析，实现业主身份信息精准识别、外来人员轨迹数据实时记录，打造多维感知、信息可测、安全管控、实时预警的立体安保防控体系。

未来发展战略规划

未来，保利物业将继续秉持长期主义发展定位，深化高质量发展道路，充分践行央企物业公司的使命和担当，保持与国家战略同频共振，在全域治理的框架下，保利物业将致力于创建独特的“国家超大城市全域服务模式”，并且积极实践全新升级的“全域飞轮”模式，推动社会发展，为实现“大物业生态平台首席运营商”的企业愿景扎实奋斗、锐意进取。