物业管理行业正在发生深刻变革，传统的粗放型发展方式弊端日渐凸显，专业化、集约化和精细化正在成为行业未来发展方向。与此同时，在国家“双碳”战略和产业转型升级背景下，甲方企业更加聚焦核心主业，积极探索绿色低碳的可持续发展道路，因此，企业的非核心业务外包将会成为趋势，综合设施管理（IFM）的服务价值正在不断涌现。从物业管理行业发展的历程来看，锁定C端客户的社区增值服务正处于从有到优的质变期，聚焦G端政务客户的城市服务业务发展方兴未艾，而关注B端客户多元服务场景的IFM刚刚起步。

IFM定义及与PM、FM的关系

IFM（Integrated Facility Management的简称）直译为综合设施管理，是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。在全球化背景下，越来越多的企业愿意将非核心业务外包，从而获得专业的服务并降低交易成本，但企业的多元需求可能导致其需要对接各种各样的外包服务商，如果有一家服务商可以一站式解决客户企业的全域管理问题，满足客户企业的各项需求，这就是IFM。

IFM概念起源于美国并在美国发展成熟，后传入欧洲，并不断发展丰富。亚太地区由于工业标准化程度相对较低，以及部分终端用户对IFM等外包业务的接受度不足，因此IFM整体发展水平目前落后于欧美国家。但未来随着亚太地区发展中国家经济实力的崛起和对外包业务认可度的提升，IFM服务市场也将日趋成熟。

IFM进入国内市场后，首先是对传统设施管理领域（FM）进行改造和升级，推动设施管理企业转型升级，延展服务内容，优化服务战略，相关企业的专业服务水平得到快速提升，但以“四保一服”为代表的基础物业服务领域仍是设施管理企业相对薄弱的业务环节；而随着国内物业管理（PM）的快速发展，能够提供高水平设施管理服务的物业企业数量明显增多，与此同时，物业管理（PM）已经从服务公共区域拓展至设施管理（FM）领域，服务涵盖工作环境管理、设施设备运维等多方面内容；而IFM（综合设施管理）则是在设施管理（FM）的基础上更进一步，完成了供给端和需求端多样内容的整合。

图1：从PM到IFM的演化历程

数据来源：中指研究院综合整理

IFM和FM（设施管理）二者不存在根本差别，IFM只是在FM的基础上强调了“Integrated”，即综合、整合，这里的“综合”一方面指供给端内部的资源整合，另一方面指需求端需求的综合。因此IFM相较于FM对服务企业的解决方案提出了更高要求，需要服务企业根据不同客户、不同场景、不同需求，制定个性化服务方案，这就需要服务企业跳出传统FM设施管理的标准化服务思路，对企业自身资源和客户个性化需求进行高度整合，真正参与到客户企业的非核心业务外包中，成为客户企业的战略合作伙伴。

图2：IFM与FM、PM的内涵关系及服务特点示意

数据来源：中指研究院

IFM与PM（物业管理）在概念定义、客户群体、服务内容、服务目标、企业定位等方面边界清晰，虽然目前越来越多的物业企业加速布局IFM领域，推动行业出现PM与IFM融合发展的趋势，但IFM服务的综合性、战略性特点依然突出。例如，提供PM（物业管理）的企业可能更加关注所服务公共空间以“四保一服”为代表的基础服务，顺势可以开展增值服务，提高企业利润率；而提供IFM服务的企业需要考虑的是客户企业全部的非核心业务发展问题，通过专业、高效的服务帮助客户企业聚焦核心业务发展，提高竞争力，因此IFM服务远比传统的物业管理更具战略价值和意义。

表1：IFM（综合设施管理）与PM（物业管理）的对比

数据来源：中指研究院综合整理

IFM服务内容及其特点和价值

根据不同产品类型,可将IFM服务内容细分为七大类: 设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等），作为一项综合性空间服务体系，IFM服务不但要求相关企业持续打磨细项服务的专业度，更要求为客户提供综合性的需求解决方案。

图3：IFM主要七大类服务内容

数据来源：中指研究院

IFM作为满足企业多元服务需求的有力抓手，综合考虑人、财、物、空间、技术等要素在整合过程中的重要性，其特点可总结成“六化”，分别是定制化、多元化、场景化、碎片化、精细化、差异化。具体延伸来看，主要是定制化的服务内容、多元化的服务对象、场景化的服务形式、碎片化的服务内容、精细化的需求满足、差异化的服务需求。既包括硬件服务，也囊括软件服务，本质上是对整个空间以及构成该空间的各要素进行综合服务。

图4：IFM服务“六化”特点

数据来源：中指研究院

于企业而言，IFM服务具备多元价值，从需求端看，IFM的综合性服务能够帮助企业提高生产效率，节省客户筛选和采购的精力，降低运营成本，同时能够改善企业的生产、工作环境，提升总体工作体验，提高员工满意度；从供给端看，布局IFM业务的物业企业能够扩展其增值服务的空间，提升客户粘性、增强客户忠诚度，而这种深度“捆绑”的模式能够提高企业的竞争力，推动企业和客户的长期合作。

图5：IFM服务于企业的多元价值

数据来源：中指研究院

于行业而言，IFM的价值在于表达了一种全新的发展理念，即需要从人与空间（工作/生活）关系出发，通过综合设施管理凸显人的价值，提升人的生活体验和工作中的创造力，并通过人与环境的相互协作最终实现物业管理行业价值。

庞大的非住宅规模为IFM提供广阔发展空间，成为新赛道

从全球层面来看，IFM服务发展前景巨大，发达国家和新兴市场的企业都在加快布局和探索。根据国际调研机构PMR的测算：2021年全球IFM市场需求规模高达7300亿美元，并将在2021-2031年间以4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031年将超万亿美元）。推动IFM需求增长的主要国家是美国、英国、中国、日本和印度。目前北美在全球IFM市场占据主导地位，占据36.7%的市场份额，并将以4%的复合年增长率稳定增长，领跑全球。

国内市场方面，庞大的非住宅物业规模奠定了IFM业务拓展的基础。2022年中国物业服务企业的在管总建筑面积约为290亿平方米，其中以商业、办公和产业园区为主的非住宅业态的面积占比约为34.15%，预计到2026年全国物业服务企业的在管总建筑面积将达到355亿平方米，非住宅面积占比将上升至38.21%，达136亿平方米，庞大的非住宅物业规模将是IFM服务实现快速发展的沃土。

图6：2017-2026年中国非住宅物业管理面积及预测情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

我们以中国非住宅物业规模作为基础，结合各业态平均物业服务收费水平，综合考虑到IFM服务的溢价水平和市场接受度，在相对保守的情况下以3倍于物业管理费用作为平均收费标准，通过加权平均法估算出我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元，增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07% 。随着国内经济的快速发展和产业结构的优化调整，将催生更多企业和政府对综合设施管理的需求，未来将形成IFM服务蓬勃发展的新形势。

图7：2022-2026年中国IFM服务市场规模及预测

数据来源：中指数据CREIS物业版

IFM是传统物业管理的价值延伸，将打开物业面向企业客户服务的无限可能。我们认为，物业管理行业在经历了过去几年的快速发展后，企业通过社区增值服务充分挖掘了C端业主的各种消费场景，并基于社区空间建立起多元增值服务体系，例如社区团购、美居服务、房屋经纪、社区养老等业务，扩增了服务种类；企业通过城市服务加快挖掘G端政府层面的各种公共服务场景，拓宽了服务边界；当前，在行业处于转型升级的关键阶段，如何更好地挖掘B端企业客户的需求场景，实现服务价值提升，成为很多物业企业的业务重心，IFM恰是整合企业客户不同场景和需求的新兴业务，值得企业加大布局力度。

图8：中国物业管理行业广义客户细分与价值示意

数据来源：中指研究院