IFM专题系列研究 | 国内IFM发展现状与问题-行业研究-物业云

2023-05-15 17:35:05 来源: 中指研究院

IFM专题系列研究 | 国内IFM发展现状与问题

[摘要] 国内IFM领域的入局者未来成长空间巨大。

由于过去中国工业标准化程度相对低于欧美国家，终端用户对于IFM服务的接受程度相对较低，IFM在中国的发展水平整体落后于欧美国家。近年来，随着中国经济的发展、国家对于能源节约的需求以及客户对于 IFM 服务的接受程度提升，企业综合服务外包已成趋势。行业普遍认为IFM业务渗透率在国际上的平均水平大概是50%，而在中国市场目前只有8%左右，与国际均值相比还有42%的发展空间，未来几年，中国将成为世界上IFM业务增速最快的市场之一。但着眼于当下，IFM在国内发展仍处于探索阶段。

聚焦IFM专题报告下载，详见：

2023物业百强报告

IFM与FM、PM边界认知模糊，正加速厘清

在资本热捧IFM背景下，很多传统物业企业和设施管理企业加速向IFM领域转型，导致市场呈现出IFM与FM、PM边界融合的假象。甚至部分传统物业企业和设施管理企业误认为以当前自身的服务能力，已经完全能够适配IFM业务，直到上场与专业的IFM企业同台竞技，才发觉自身能力短板。虽然IFM与FM、PM在业务场景、业务流程和客户群体等方面具有很多重合之处，但不足以抹平三者之间在内涵定义、战略价值、综合服务能力要求等方面的显著差异。

整体来看，现阶段市场主体出现对IFM与FM、PM边界认知模糊的问题是阶段性的，任何新兴行业在发展初期都可能面临这样的问题。现在越来越多的国内物业服务企业和客户正在加快接受IFM服务理念，并且能够对IFM服务的价值和特点做出理性的判断，随着市场的发展和成熟，这个万亿规模的新赛道将吸引更多优质企业入场布局。

缺乏行业标准与准则，人才及服务观念错配

IFM在国内发展尚处于起步阶段，但囿于部分企业管理半径较大，服务标准难以统一，且行业相关政策法规还在进一步完善中，对IFM服务的标准化、专业化形成一定挑战。针对IFM领域，我国尚未出台针对性的国家标准，也未形成具有公允价值的行业标准，目前国内IFM供应商的标准化建设基本延续了FM（设备管理）和PM（物业管理）的标准化内容，虽然能满足大部分客户企业的服务需求，但是与IFM服务本身所追求的高度专业化、定制化服务仍存在差距。

从现行的设施管理和物业管理的服务标准看，都未能满足IFM服务广泛的标准化内容要求。例如，目前我国现行的FM（设施管理）国家标准共计9条内容，主要是关于设施管理基本术语和部分特定领域的服务指南内容，未涵盖更广泛的服务领域，显然不能指导更具前瞻性和综合性的IFM服务发展。

表：关于FM（设施管理）现行国家标准内容清单

数据来源：全国标准信息公共服务平台，中指研究院整理

从企业实践情况看，无论是以万物梁行、新城悦服务等为代表的物业系IFM供应商，还是以嘉信立恒为代表的资本系IFM供应商，都更倾向于聚焦某一专业领域的能力建设，通常是团餐服务或设备管理，行业缺乏真正的整合型IFM企业。在行业发展缺乏标准的背景下，企业通过单一专业服务先行的策略能够满足IFM在国内的发展现实需要，但随着国内IFM市场的发展成熟，行业会更呼唤具备多种专业服务能力，能够整合不同行业、不同类型客户的整合型本土IFM企业。

表：部分国内企业在IFM领域的主要服务内容和客户类型

数据来源：中指研究院综合整理

此外，目前国内从事IFM行业的人大多是由传统的物业企业或设施管理企业转型而来，专业人才的储备、服务人员的意识和观念以及服务专业性等方面不能满足国内IFM快速发展的现实需要，未来仍需一段时间进行磨合调整。

图：关于IFM服务人员能力评价模型

数据来源：中指研究院

IFM服务供应商对一线工作人员的能力评价模型更加复杂，测评维度更多元，从标杆企业的实践情况看，目前主要聚焦于专业技能水平、服务客户意识、企业价值认同、个人知识结构和学习能力五个方面。优秀的IFM一线工作人员，不但具备上述评价模型的各项能力，而且会有2-3项特别突出的能力表现，明显比传统物业企业对一线工作人员的能力要求更高且综合性更强。

市场潜力加速释放，入局企业成长空间巨大

在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的大背景下，国内涌现了一大批快速发展并具有发展潜力的新兴企业，这些企业越来越关注优化流程和降低运营成本，他们选择服务外包，把专业的事交给专业的IFM服务公司，这给IFM赛道带来了巨大的想象空间；而我国庞大的非住宅物业规模和具有活力的社会经济发展也奠定了IFM业务广阔的发展空间。因此IFM在国内是一个极具发展前景且规模空前的大行业，但囿于这个行业在国内的发展时间较短，国内入局企业在营收规模、业务完整度等方面与国际巨头相比仍存在巨大差距，可谓正处于小企业匹配大行业的非常态阶段，市场机会较多。

表：2022年国际巨头与部分国内企业IFM核心业务单元及收入情况