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近年来，政策也在倡导构建房地产发展的新模式，新模式的内涵也比较丰富，我们从企业的业务角度来理解，就是实施轻重并举的发展策略。“重”就是做传统的房地产开发业务，“轻”就是做房地产相关领域的运营服务类业务。那么，我们这次研究也是沿着这个思路体系进行的。一方面对房地产开发企业进行研究，另一方面就是对运营服务企业进行研究。

接下来，我给大家详细地汇报我们这次研究的主要内容。

首先，房地产开发百强企业的研究情况。

经营业绩方面，百强企业把握政策窗口期，紧抓核心城市改善性需求机遇，提升产品力强化营销加速去化，目前企业不再一味关注规模，更加注重发展质量。

城市布局方面，从销售城市结构来看，百强企业继续向一二线核心城市高度集聚，重点城市销售贡献占比有所提升。从百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市市场销售表现较好，销售额占比上升3.6个百分点至31.2%；二线城市占比下降2.3个百分点至54.7%，仍是主要销售来源；百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.4、2.4、1.6个百分点至40.0%、59.4%、79.1%。从投资拿地来看，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到66.5%，较上年提升2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较去年提升4.2个百分点。无论是销售还是投资拿地，一、二线城市的占比都有明显的提升，也就是这些企业都在高度集聚核心城市，拿地代表着未来，核心城市拿地占比提升表明这些城市未来对房企的销售贡献可能还会持续地再提升。

产品打造方面，百强企业紧抓高端改善型需求释放的机遇，具体来看，140-200平米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现提升，增加了1.5个百分点；200平米以上高端类产品需求大幅增长，销售额贡献率较去年出现大幅提升，增加了5.4个百分点。另外，百强企业加大了对“好房子”建设的投入，一方面，百强企业聚焦内功、锚定产品力，重新审视梳理自己的“好房子”产品战略体系。另一方面，百强企业顺势而为，针对性地进行产品迭代升级，更新或推出了高端产品系。此外，百强企业还注重通过全场景打造和全生命周期服务的提升，为客户提供更多的情绪价值。

运营表现方面，受前期销售额下滑和年内竣工结转放缓影响，百强企业营收同比下降，盈利水平持续下滑。尽管这些企业的总体营收出现了明显的下降，但是部分典型房企持有业务、服务业务等经营性业务对利润的贡献进一步提升。

偿债能力方面，百强企业负债率有所上升，去化困难加剧现金流压力，企业流动性普遍下滑。为应对明年的偿债压力，房企还应提前筹划现金流，建立"以现金流为导向"的全面经营体系，通过销售端精准爆破、融资端创新突破、资产端灵活处置的多维协同，方能在行业重构期筑牢资金安全防线。

社会责任方面，百强企业积极承担企业社会责任，一方面积极履行纳税义务，参与保障性住房建设；另一方面，不断践行绿色可持续性发展理念，支持乡村振兴，积极回报社会。

在未来策略方面我们认为企业还要审慎才能穿越低谷，需要处理以下几个关系：

促发展和保安全。要在发展中确保安全，也就是适时适度地获取一些优质地块，还要在发展中解决过去留下来的一些问题；在安全上促发展，经过这次市场调整之后，很多企业都有深刻体会。

盘活存量和做优增量。盘活存量方面目前政策比较丰富，比如说收储闲置存量商品房和土地以及地块的规划调整，这些政策支持力度也比较大，百强企业应抓住政策机遇，利用对自身地块的了解，提出针对性方案，促进项目审核纳入储备库，提高收购效率、调整自身土储结构。

要综合考虑好去库存与稳现金流和利润的关系，去库存稳现金流是当前很重要的事情，同时在这个过程中还要适当地考虑利润。

刚才给大家汇报是我们对于百强企业的研究，下面给大家汇报我们对于房地产服务企业研究的情况。

1.代建发展。中指研究院对代建进行持续的研究，平时有发布代建的月报、年报和代建领域一些基本面的数据，比如代建的规模、代建市场的集中度等。这里给大家汇报几点我们在研究过程中发现的一些细节性的信息。

代建费率，根据对典型代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。近年来，随着代建企业竞争加剧，代建费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。

委托客户最看重代建企业哪些方面的能力？在研究过程中我们进行了调查，代建企业受到委托方青睐的原因方面，认为产品定位适销性高的占比最高为56.5%，其次是营销去化能力占比为47.8%，然后是成本管控占比34.8%，认为能帮助解决资金问题和代建费率低的占比相对较低，委托客户最看中产品定位和营销能力。

近几年委托方也在发生一些变化，非房企委托的代建也存在一些机遇，房地产代建企业需不断拓展委托方的边界，积极拓展非房企代建，如龙湖龙智造代建蚂蚁全球总部二期项目、小米华东总部公寓项目等。一方面寻找非传统代建业务机会；另一方面，部分非房企代建对代建方要求较高，代建管理费率通常也较高，可增加代建企业的营收和利润。

2.住房租赁。2024年，50城住宅平均租金累计小幅下跌3.25%，受居民就业与收入预期偏弱，叠加保租房批量入市，市场竞争加剧，短期租金运行承压。

租售比方面，2025年2月，50城平均租金房价比为2.14%，随着租售比回升和融资运营成本下降，长租公寓行业商业可持续性增强。

企业规模方面，2024年，头部长租企业积极拓展业务规模，整体管理房源规模再上新台阶。截至2024年末住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达125.7万间，累计管理规模高达179万间。地方国企系长租企业在盘活存量资产和获取金融支持等方面均有显著优势，房源管理规模快速扩张。

3.策划代理企业。受房地产市场持续调整影响，作为产业链关键环节的策划代理行业也同步承压。另外，策划代理企业积极调整以应对市场变化和客户的新需求，持续整合优势资源，多措并举积极挖掘发展潜力，以科技赋能为工具优化服务体系，助力市场库存消化、盘活存量资产；同时严控成本费用支出，专注项目盈利，提升整体业绩。

4.不动产基金企业。不动产基金企业加强不动产全流程管理，强化企业创造价值的能力，不断提升核心管理能力。同时，企业也在不断优化风险防控机制，构建全方位、立体化的风控体系，精准把控项目风险，提高投资决策的准确性和效率。再者，不动产基金企业积极探索与房地产行业构建发展新模式相关的发展机会，投资重点覆盖租赁住房、保障性住房、商业地产、产业园区、物流仓储、大数据中心等领域。近两年房地产行业持续调整，不同城市、不同板块分化加剧，不动产基金企业在投资布局时重点关注核心城市和优势地区。另外，随着保障性住房、城中村改造的金融支持力度不断增强，不动产基金企业或将迎来新的发展机遇。