住宅市场

报告要点：

1.政策动态

➤2月以来，中央多次重要会议均强调提振消费、扩大内需的重要性，2025年政府工作报告将扩大内需任务置于首位

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-2月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2433万平方米、2722万平方米

➤大宗交易：2025年2月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易17宗

3.行业动态

➤融资动态：2025年1-2月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约140亿元，同比基本持平；中金中国绿发商业资产REIT已受理

➤企业动态：招商商管发布2025年购物中心开业计划；中国中免上海市内免税店预计3月底前开业

➤项目动态：首家京东生活港预计于年内开业；比斯特苏州购物村三期预计于2026年开业，品牌数量将增至250家；北京通州人民商场已改造为数字经济智城园；重庆地王广场将改造为沉浸式动漫主题公园综合体

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政策动态

2月以来，中央多次重要会议均强调提振消费、扩大内需的重要性，2025年政府工作报告将扩大内需任务置于首位。

表：2025年2-3月消费市场、商业地产相关政策

市场表现

1、商办用地：2025年1-2月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2433万平方米、2722万平方米

图：2020年2月-2025年2月300城商办用地推出及成交情况

2025年1-2月，300城商办用地共推出2433万平方米，成交2722万平方米；2025年2月，300城商办用地共推出1152万平方米，成交1051万平方米。

分城市等级来看：2025年1-2月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为58万平方米、18万平方米；二线城市推出及成交面积分别为698万平方米、451万平方米；三四线城市推出及成交面积分别为1677万平方米、2253万平方米。

2、大宗交易：2025年2月，中指数据共监测到大宗交易17宗

2025年2月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易17宗，以披露金额的交易计算，成交总价近150亿元。分物业类型来看，商业地产标的8宗（含商业、办公、综合体、酒店等），工业标的7宗（含工业厂房、物流仓储），其他资产类型共2宗。

表：2025年2月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

行业动态

1、融资动态

➤2025年1-2月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约140亿元，同比基本持平

图：2025年1-2月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

2025年1-2月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共8支，较上年同期减少4支；产品发行金额共计140亿元，同比基本持平。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为97亿元，占比69%；底层资产为混合类资产、产业园的产品发行金额分别为34亿元、9亿元，合计占比31%。

➤中金中国绿发商业资产REIT已受理，底层资产为济南领秀城贵和购物中心

据深交所披露信息，2月25日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金项目已正式申报，3月4日已受理。根据基金招募说明书（草案），该项目的原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，公募基金管理人为中金基金，托管人为招商银行，底层资产为济南领秀城贵和购物中心。项目总建筑面积为20.1万平方米，商业建筑建面为16.2万平方米，可出租面积8.5万平方米（不含地下车位）；2024年9月末出租率为94.53%，估值15.65亿元。

2、企业动态

➤招商商管发布2025年购物中心开业计划，预计将有7个项目入市

2月21日，招商商管在微信公众号披露，2024年公司有10家商场开业，2025年预计有7个全新商业项目开业，具体包括：合肥少荃体育中心花园里、南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城、上海传媒港花园里（南区）、深圳会展公园、杭州城北招商花园城、上海绿洲智谷花园里（南区）。这些项目将以“X+商业”理念为核心，结合地域特色，为消费者打造新颖、独特的商业体验。

➤中国中免上海市内免税店预计3月底前开业，目前已获得6个新增城市经营权

2月28日，中国中免答复投资者关于上海室内免税店开业的问题称，上海市内免税店初步预计在3月底之前完成开业。公司一直在加快推进原有市内免税店开业，需要统筹做好经营协议签订、信息系统建设、提货点、品牌招商等各项工作，目前大连市内免税店已经与2024年12月31日率先焕新开业。截至目前，公司已经获得广州、成都、深圳、西安、和福州6个新增城市的市内免税店经营权。

3、项目动态

➤首家京东生活港预计于年内开业

据报道，“京东生活港”全国首店预计于年内开业，该项目是“京东MALL”升级版本，商业面积近7万平方米，以“未来新潮电，生活创享家”为主题，打造了D-park数字娱乐公园、美食特色街区、洗烘一体衣物护理体验区、美妆造型体验区等主题场景。项目主营京东自营家电、3C、家居家装、汽车等品类，有千余个品牌，同时融入电竞、休闲、娱乐、餐饮等业态，打造“科技+文化+体验”的创新融合商业空间。

➤比斯特苏州购物村三期预计于2026年开业，品牌数量将增至250家

据报道，比斯特苏州购物村近期启动三期建设，预计于2026年开业。项目三期用地超3万平方米，设计灵感来源于米兰、巴黎、伦敦的购物街，并巧妙融合苏州园林风格与工艺以及阳澄湖的生态景观特点，为消费者带来开放式购物体验。招商方面，项目三期将引进约50个新品牌，强化“首店经济”效应，丰富消费者的购物选择，建成运营后，比斯特苏州购物村品牌总数将超250个。

➤北京通州人民商场改造为数字经济智城园

2月26日，北京通州区投促中心发布消息称，开业30余年的通州人民商场已改造为数字经济智城园，将通过聚集数字产业，致力于发展成为数字技术的创新高地、数据要素的流通枢纽、数字产业的培育基地和数字治理的服务平台，助力副中心数字经济高质量发展。园区总面积约3万平米，地上5层，地下1层。一层重点布局公共服务配套及数字消费体验，二至五层为产业承载空间，重点引入大数据、人工智能、自动驾驶产业方向。

➤重庆地王广场将改造为沉浸式动漫主题公园综合体

据报道，位于重庆解放碑商圈的重庆地王广场，在闲置多年后正式启动升级改造，改造规划面积10万平方米，总投资达2亿元，将围绕二次元主题，打造沉浸式动漫主题公园综合体，预计2025年6月重新开业。改造后的动漫主题公园综合体共9层，以“国潮+国漫”为核心，将引入西南最大规模的动漫场景餐厅、全国首家全时段二次元live剧场等业态，每日推出20场互动演出。