住宅市场

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9月2日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“金九银十”来临，楼市何去何从？为主题，中指研究院对2024年1-8月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场总结与趋势展望

一、近期房地产市场情况

1.房价：8月，百城二手房价格连续28个月下跌，8月环比下跌0.71%，100个城市环比均下跌。百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.11%，涨幅收窄。

2.销售：新房方面，1-8月重点100城新房销售面积同比下降31%，8月同比下降17%，降幅较6月有所扩大，新房市场仍面临较大的调整压力。
二手房方面，“以价换量”带动二手房成交表现持续好于新房，1-7月重点城市二手房成交量同比下降3.2%。8月以来（7.29-9.1），二手房周均成交套数较7月周均下降11.6%，低基数下，较上年同期增长22.3%，增幅较7月有所收窄。

3.供应：1-8月重点城市商品住宅批准上市面积同比下降34%，整体供应处在低位，8月供应量环比基本持平，同比下降40%。

4.土地：1-8月全国300城住宅用地推出和成交面积同比均下降约四成，各线城市土地出让金降幅均超四成。8月，上海、杭州等部分核心城市土拍热度尚可。

二、房地产政策&市场趋势展望

中央层面，8月国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部对构建房地产发展新模式的六项重点工作进行介绍，具体包括：完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；有力有序推进现房销售；建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度；建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

地方层面，8月各地政策优化持续推进，相继出台政策超50条。其中成都、长沙等地优化限贷政策，按区认定首套房。深圳、长沙发布征集商品房用作保障性住房的公告，截至8月底已有约30城发布国企收储公告。

接下来市场将进入“金九银十”传统旺季，短期内核心城市新房市场活跃度或将小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。“以价换量”下，预计重点城市二手房市场有望保持一定活跃度。

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2024年1-8月房企经营业绩解读

房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-8月，TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，降幅较上月继续收窄1.6个百分点。8月单月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。其中，典型企业如电建地产、远洋集团、中国金茂等8月当月销售增长强劲。

分阵营来看，2024年1-8月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1302.2亿元，较上年下降30.8%；TOP11-30房企销售额均值为339.5亿元，较上年下降42.6%；TOP31-50房企销售均值为155.2亿元，较上年下降47.0%；TOP51-100房企销售额均值为78.3亿元，同比下降45.2%。2024年1-8月，销售额千亿以上企业6家，同比减少6家；百亿以上企业61家，同比减少29家。千亿与百亿企业数量较2021年峰值相比减少约2/3。

房企拿地方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。8月上海、北京、杭州、南京等一、二线城市虽有土地推出，但整体成交略显平淡，仅少数核心地块溢价率较高，TOP100企业拿地总额同比降幅继续扩大。

从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1-8月，长三角TOP10企业拿地金额1011亿元，继续居四大城市群之首，增长较快，主要由于8月上海、杭州、南京、无锡等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额810亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额389亿元，位列第三。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。

房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至8月29日，当月房企信用债共发行39笔，发行金额361.6亿元，同比下降22.0%，其中，民企和混合所有制企业发行方为滨江、美的置业、卓越，发行金额29.3亿元，发行企业家数较上月增加；ABS发行总额约199.1亿元，同比下降3.1%。2024年1-8月，信用债发行金额2397.7亿元，同比下降27.8%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降50.6%；ABS发行金额1248.7亿元，同比下降31.0%。

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