住宅市场

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6月7日，国常会强调“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，国常会释放出积极信号。从政策效果来看，自5.17新政以来，多个核心城市市场活跃度有所提升，特别是二手房市场成交开始放量，如上海在5月底以来二手房多日成交超900套，深圳5月二手房成交量同比增长超四成，但新房整体成交数据回暖尚不明显，政策效果仍需时间兑现。

上周端午假期是5.17新政和6.7国常会后的第一个小长假，从新房市场表现来看，端午假期期间，房企普遍加大力度去库存，叠加节前政策带动，多数城市售楼处到访量较高，但成交仍低于去年假期，根据中指数据，今年端午假期期间（6.8~6.10）30个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约16%，但较今年五一假期日均成交增长超六成。

图：2019-2024年端午假期30个代表城市新房日均成交面积

表：2024年端午假期（6.8~6.10）代表城市新建商品住宅成交情况（万㎡）

注：佛山、福州、无锡、岳阳、舟山、淄博暂无2024年6月10日数据

新房方面，今年端午假期期间，上海、广州、深圳、杭州、武汉等地看房量增加明显，其中广州、深圳、武汉端午假期日均成交面积较去年假期均出现增长，南京、郑州、天津市场区域分化现象持续，核心区项目表现尚可，郊区去库存短期仍承压。

表：2024年端午假期（6.8~6.10）重点城市二手房成交情况（套）

二手房方面，今年端午假期期间，重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出现增长。其中上海、深圳在前期政策影响下，市场活跃度提升明显；无锡、南宁、温州、佛山、湖州较去年端午假期基本持平。而北京目前尚未跟进5.17政策，部分购房者仍处政策观望期，二手房成交量较去年端午假期有所下降，降幅超10%。

• 北京：

新房方面，假期期间，多数新房售楼处加大促销力度去库存，整体以折扣和特价房源为主。受假期影响，新房活跃度有所下滑，假期第一日售楼处来访量较高，后两日来访明显回落。二手房方面，带看、咨询量尚能维持一定活跃度。
整体来看，北京4.30政策及监管部门5.17新政一定程度改善了市场信心，但5.17之后，北京仅落地了公积金降利率政策，对市场的拉动有限，由于购房者普遍预期北京将跟进降首付降利率政策，导致部分客户再次观望，等待政策落地以减轻首付及还贷压力。

• 上海：

受5.27上海“沪九条”政策带动，端午假期上海整体楼市表现活跃，特别是二手房市场。新房方面，假期内上海共8个项目开启认购，其中华发时代之城、虹口源717、中环置地中心润府认购表现较好。二手房方面，相比于去年端午假期，带看量及客户购买情绪均有所好转。节前上海新一批次土拍取消土地溢价率10%限制，也给市场带来一定积极影响，部分买家担心地价上涨后房价可能有所上涨，看房欲望有所增强。

• 广州：

假期期间，恰逢广州新政落地的第二个周末，多个楼盘借助新政利好加大营销力度，不少楼盘推出端午特惠房源、购房好礼等营销动作，并举办暖场活动吸引人气。受新政利好叠加假期营销活动，端午期间多个楼盘现场氛围较浓，人气较旺，客户到访量也较平时有明显增加，市场成交也有所回升。整体而言，当前广州市场在新政利好带动下，客户看房量及成交量均有所回升，后续仍有待政策利好的持续发酵。

• 深圳：

5月以来,深圳楼市迎来限购松绑、房贷首付及利率下降等政策优化，一些意向购房者趁端午假期到各大楼盘咨询。但此次端午假期叠加了高考，家长备考加上部分市民离深，对市场有一定影响。假期期间，市场行情冷热不均，核心区域的优质盘成交活跃度较高，而冷门板块的楼盘去化面临一定压力。

• 杭州：

假期期间，杭州楼市热度较春节、五一等假期明显升高。房企开盘积极性高涨，8大主城热点项目开盘摇号，吸引了将近8000组客户参与摇号登记，中签率低至15.69%。恰逢5.9“杭七条”新政满月和年中业绩冲刺两大节点，杭州市场供需两端活跃度均有一定改善。如霞映锦绣里首开，成为杭城时隔半年之后又一“顶格社保+限售”楼盘；勾庄绿城锦海棠端午期间连续加推2次房源全部售罄，新政后热度明显提升。

• 苏州：

近日，苏州出台16条楼市新政，涉及房贷利率、公积金、卖旧买新、房票、税费、高品质住宅等多方面。假期期间，售楼处咨询量、二手房带看量均有所上升，部分二手房挂牌房源出现提价现象，但购房者仍持谨慎态度，更追求高性价比。

• 南京：

6月7日晚，南京发布“关于推出住房消费第二批‘以旧换新’房源的通知”，8日江北新区、南部新城、栖霞、江宁、浦口等各区及开发企业相继出台“以旧换新”细则，加上第一批公布的楼盘名单，目前南京共有45家楼盘参与“以旧换新”。端午小长假期间，不少购房者到访售楼处，部分房源被锁定。除这些项目外，热门板块多个项目售楼处来访也明显增多，多数项目开展了多种多样的活动，手工团扇/抽奖，部分企业还举行了总经理签售会推出特价房源，认购量较好。

• 成都：

4月28日，成都出台新政，全市范围内住房交易不再审核购房资格、不再实施公证摇号选房，与去年9·26新政相比，此次新政实施后，市场短期反应较为积极。
5月31日，成都跟进5.17新政，降低首付比例及贷款利率，市场情绪一定程度被激活，基于4.28新政逻辑，需求分流愈发明显。端午节期间，核心区域优质项目实现热销，据走访了解，外地看房客群占比近五成，其中川内客群占一半。外围区市场分化进一步加重，部分区域以价换量，推出大折扣特价房、送车位等优惠，部分区域市场持续趋冷，看房人群有所减少。二手房方面，核心区域看房人群明显增多，成交量略微上升，以往关注外围新房、二手房的客群向核心区域流动，外围区域买家压价明显，成交难度增大。

• 青岛：

5月底青岛推出了一系列房地产新政，通过降低首付比例、降公积金贷款利率、提供购房购物券、房票补贴等方式进一步激发市场需求，6月初市场短期销量提升。端午期间在售楼盘陆续发布促销活动，个别楼盘通告涨价，节中市场表现一般。

• 郑州：

5.17新政后，郑州首付比例、商贷利率以及公积金政策均迅速跟进调整，叠加“以旧换新”政策的持续推进，政策合力对部分购房需求释放起到一定推动作用。端午假期，受连续高温天气影响，案场客户到访受到一定抑制，项目表现分化，热点项目保持较高的到访热度，个别项目延长晚间工作时长，但市场整体活跃度表现低于五一假期。

• 武汉：

5月下旬至6月6日，武汉有8个行政区在5月6日武汉市新“汉十条”基础上，进一步细化政策，发布本区的房地产平稳健康发展举措。各项政策持续发力，进一步提升市场信心，假期期间，新房成交同比去年假期增幅显著，但市场整体观望情绪仍在。

图：2021年以来重点20城商品住宅周度成交面积及同比走势

图：2022年以来重点11城二手住宅周度成交套数及同比走势

从周度数据来看，新房方面，根据中指数据，6月第二周（6.3-6.9）重点20城商品住宅销售面积环比下降24.0%，同比下降24.3%，6月以来高基数效应明显转弱，同比降幅有所收窄，但市场调整压力仍在。二手房方面，上周（6.3-6.9）重点城市二手房成交套数环比下降6.0%，同比增长5.7%，表现好于新房。

展望未来，政策层面，5.17房地产“一揽子”政策落地显示出中央“稳地产”的决心，明显提振了市场信心，6.7国常会进一步明确“去库存”、“稳市场”的政策导向，也为市场释放了更加有力的积极信号，市场不稳、政策不止。从政策趋势来看，稳市场方面，目前一线城市中仅有北京尚未跟进5.17新政，未来降首付、降利率等具有优化空间，除此以外，一线城市有望继续优化限制性政策，如优化大面积段限购、取消限价等，各地在降低交易税费、取消郊区容积率1.0限制等方面也有优化预期，这些政策措施不仅有利于缓和购房者观望情绪，也能够为建设“好房子”提供有利条件，进一步促进改善性住房需求释放；去库存方面，地方国企收储已建成未销售商品房的资金及配套政策有望加快落地，同时支持国企收旧换新、允许土地调规、支持收回/收购已出让闲置存量住宅用地等去库存政策也有望逐步落地，以激活市场并帮助企业解困。

市场层面，随着核心一二线城市逐步落实各项政策措施，接下来市场或将逐渐进入政策效果兑现期，同时6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，短期来看，核心城市市场活跃度有望好转，叠加高基数效应减弱，年中全国新房销售面积同比降幅预计将逐步收窄，但市场整体筑底节奏仍依赖于居民收入预期的转变。