政策解读

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2024年5月27日，上海四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。具体内容如下：

中指观点

一、上海多方位优化楼市政策，力度超预期

表：5月27日上海购房政策变化对比

此次上海政策调整涵盖多方面、多层次，涉及内容丰富，外地户籍、多孩家庭、离异家庭、企业等层面均有调整，是对前期中央部署的工作落实，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广。

除了在上表列出的限购、限贷政策优化外，此次政策还涉及土地和住房供应优化，完善人房地联动机制，并进一步健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购房源，优化住房保障供给。同时，政策提出支持居住困难家庭改善，对符合“以旧换新”的居民家庭给予住房置换期间的租房补贴，以更好的推动改善性住房需求释放，有利于更好引导市场预期。

从市场表现来看，上海今年以来已多次优化楼市政策，1月底优化非沪籍单身外环外限购政策后，市场活跃度略有回升，但持续性不足。新房方面，今年上海新房市场冷热分化现象明显，部分价格倒挂的热点项目开盘即罄，但多数郊区项目表现仍偏弱，1-4月新房成交面积同比下降超三成，5月前四周（4.29-5.26），新房周均成交面积较4月下降，较去年同期降幅亦较大。二手房方面，二手房市场整体活跃度尚可，成交规模保持较高水平，在去年同期高基数下，1-4月二手商品住宅累计成交套数同比下降约20%，5月以来（5.1-5.27），二手商品房成交超1.5万套，整体延续3、4月活跃度。本次政策落地有望带动上海新房、二手房市场活跃度提升，成交量或将逐渐修复。

二、北广深政策跟进预期明显增强，多项举措有望落地

表：北广深近期房地产市场表现

从市场的角度来看（点击回顾：5.17新政落地10天后，房地产市场回暖了么？），4.30政治局会议后，北京、深圳接连放松限购政策，对市场情绪产生积极影响，5.17新政后，政策效果进一步强化，新房访盘量、二手房带看量均有所提升，二手房表现明显好于新房，18、19日以及25、26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显；深圳二手房市场表现较为活跃，上周（5.20-5.26）二手房成交量保持在高位，同比增长45.4%，增幅较前一周扩大。新房方面，5月以来，北京、广州、深圳新房成交面积同比降幅仍较大，新房市场调整压力仍在。

表：北广深限购、限贷政策现状(截至5月27日)

从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位；深圳限购政策亦较严格，核心区非户籍购房需要3年社保/个税，广州核心区120平方米以下限购，广深首套、二套首付比例均为30%、40%，房贷利率处于较高水平，均具备优化空间。

上海5月27日全方位优化楼市政策，给北广深提供了重要参考和借鉴，预计近期北京、广州、深圳将有所动作，积极落实5.17新政。从需求端政策优化方向来看：

■ 北京政策优化方向

①降低非京籍社保/个税年限要求，5年改3年，或针对不同区域调整年限要求；

②针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；

③放开大面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型；

④降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求；

⑤提高公积金贷款额度、降低交易税费、降低存量房贷利率等也是重要方向。

■ 广州政策优化方向

①进一步优化限购政策，不排除全面取消限购的可能；

②给予多孩家庭更多购房名额；

③首套、二套首付比例降至20%、30%可能性较高；房贷利率方面，首套有望降至上海水平（LPR-45BP），二套有望低于上海；

④降低交易税费等。

■ 深圳政策优化方向

①继续降低外地社保/个税年限要求，非核心区取消限购存在一定预期；

②核心区给予多孩家庭更多购房名额；

③放开大面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型；

④首套、二套首付比例降至20%、30%可能性亦较高；房贷利率下调空间或与广州基本一致；

⑤降低交易税费等。

除了以上政策方向外，针对提高住房品质、统筹增量与存量、畅通一二手链条的配套政策也有望跟进落实，如推动住房“以旧换新”、优化土拍规则、调整土地容积率1.0限制等。

整体来看，本次上海大力度优化楼市政策，积极落实4.30政治局会议和5.17新政要求，释放了更加积极有力的信号，也体现了政府稳定楼市的决心，对于当下提振市场预期、促进购房需求释放将产生更大效用。上海楼市新政为其他城市提供了参考借鉴，北广深政策优化节奏有望加快，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。