房企动态

点击获取更多房企数据

浙江省是我国房地产代建发展相对成熟的区域之一，从1995年宁波就在海曙、江东、江北三区安居工程中尝试了委托代建，到2005年首创安置房引入代建机制，再到2017年安置房全过程代建机制的实施，浙江省房地产代建政策层面愈加完善。基于此，浙江省代建企业也形成了颇为强劲的整体实力，或具备一定的规模先发优势，或提出更新的代建理念和代建模式，或纵深拓展更广泛的代建领域等。

2024年，浙江省代建市场主要活跃的企业仍以本土企业为主，除此之外，润地管理、旭辉管理、金地管理等企业也有项目拓展落地。在高度竞争的市场环境下，委托方对代建企业的要求也愈加严苛，更加注重代建企业的综合实力、专业素养、产品能力、服务品质，甚至是运营服务等多方面因素，无疑对代建企业提出了新的挑战，也将促使代建企业不断提升自身实力，以适应市场的变化与发展，在激烈的竞争中脱颖而出。

特别声明：

（1）数据依据企业2024年1-12月在浙江市场的代建新签约规模进行统计；统计范围包括商业代建、政府代建和资本代建等业务数据。

（2）数据来源：中指数据CREIS（点击查看）、企业填报、公开数据收集等。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

竞争加剧，浙系企业稳守高份额

2024年以来，浙江省房地产代建市场更为“内卷”，在激烈的代建市场环境中胜出的企业，基本为本土深耕企业或头部外来企业。

■ 本土企业占主流，稳守全国市场高份额

2024年，在中指研究院发布的全国房地产代建企业新签约规模排行榜中，有35家企业上榜，其中9家为浙系本土房地产代建企业，占比25.7%。从新签约规模来看，2024年浙系代建企业的新签约规模累计7437万㎡，占比约为35.6%。综合来看，企业数量占据榜单四分之一的浙系代建企业，贡献了市场超三分之一的业绩份额，成为推动全国房地产代建行业发展的关键驱动力之一。

从浙江房地产代建的年度榜单来看，仍是本土房企占主导，尤其是绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城等头部企业，以及浙商绿建集团、而今管理等中坚企业拓展表现优异。更值得一提的是，这两家企业均于2024年更名，以筹谋更多元的发展。

2024年11月，而今管理完成企业更名，协同而今资本正式入局资本代建。而今管理的资产盘活业务模式，则是和其独立并行的专业资产管理公司“而今资本”形成协同组合，这也是业内首家拥有独立资管公司，构建业务闭环的企业。而今资本负责前端的项目筛选、风险隔离、资本接入，而今管理负责项目的开发变现。

再比如，德信绿建集团引入国资背景、实力雄厚的浙商资产，正式更名为浙商绿建集团。国资平台入股，一方面是对企业发展能力的肯定，另一方面从长远来看，也能提高浙商绿建集团的稳健性和规范性。未来，浙商绿建集团在国企背书下，将积极投入到纾困类项目的代建之中，在更复杂的项目运作中积累经验。

■ 布局多元代建领域，差异化破局发展

2024年，浙系企业在自身熟悉的代建领域之外，更积极布局多元化的代建领域。

比如，以政府代建为核心业务的中天美好·光影管理，在商业综合体项目、产业园项目、公建配套项目等领域积极拓展。自2023年下半年至2024年，其先后成功签约金华婺州之心、江山小微企业产业园、杭州华云科创园、安吉两山梦想产业园、建德下涯中心小学代建等多个代建项目。特别是凭借安吉两山梦想产业园代建过程中优异的项目品质和服务品质，光影管理被业主单位评为“2024年度优秀代建服务供应商”。

以住宅项目代建为主的浙商绿建集团在2024年新签约顾家家居和你好集团杭州总部、联晟生物总部等多个总部大楼的代建项目；蓝绿双城签约富阳高端装备制造园项目代建；滨江管理签约浙江自贸试验区（宁波片区）产业总部产业基地等代建项目。开元建设首次代建的纾困项目——温州开元樾品园，从24年初结顶到24年底竣备的快速推进，将业主数年来对美好生活的向往付诸成为24年底盛装实景交付。

除此之外，部分企业还在代建延伸的产业链布局，如管理咨询、代销等领域。如浙商绿建集团中标杭州浦乐单元地块保障性住房共有产权房销售代理项目；华润置地中标杭州市钱塘区江海商务中心（暂名）及智慧谷酒店项目管理咨询服务。

规模下滑，政府代建“1+N”模式盛行

据中指研究院对于招投标市场的监测数据显示，2024年浙江省政府代建的招投标规模同比下滑超过30%，一方面是市场空间承压的背景下，对代建企业要求越来越高；另一方面，严峻的市场形式也迫使浙江市场的代建企业积极寻求差异化的发展路径，向公建、产业园、甚至造价咨询等多个维度拓展业务。

2024年，在浙江政府代建领域中，绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、而今管理、中天美好集团、宋都管理等企业都有新增项目。

表：2024年浙江省内政府代建项目的中标情况（部分）

数据来源：中指·代建云（点击查看）中指研究院监测

■ 政府代建多为全过程代建，对企业提出更高要求

目前，多数政府代建采用全过程代建、全过程工程咨询等模式进行招投标，在全新的模式之下，一般由代建企业+施工+设计等中标联合体方式中标项目。

图：独立代建模式与全过程代建（1+N）模式对比

资料来源：中指研究院综合整理

比如，杭州建德原客运中心改建工程全过程代建开发项目，由蓝城集团和浙源建设有限公司组成的联合体中标，此联合体凭借卓越的实力与丰富的经验，在众多竞争者中脱颖而出，赢得了这一极具挑战性与影响力的项目。

台州的路桥区蓬街全域土地整治安置房工程（全过程代建开发项目），则由绿城管理和浙江中维建筑工程设计有限公司、天颂建设集团有限公司联合中标。这三家企业各具优势，在代建领域、建筑设计、工程建设等方面均有深厚造诣，此次携手合作将为路桥区的安置房建设带来高标准、高品质的保障。

■ 绿城管理和而今管理分获配售型保障性住房代建

绿城管理竞标成为杭州市西湖区转塘单元XH1803-11地块一期、二期项目的代建团队，该项目是浙江省首批奠基开工的配售型保障性住房项目之一。其中，一期总建筑面积约3.9万平方米、二期约4.8万平方米，总体以中小户型为主，规划住宅总量近600套。这是绿城管理在“三大工程”领域的首次突破。

而同为配售型保障性住房的杭州之江度假区XH1705-05地块项目的中标团队则为而今管理。项目总建筑面积约8.9万平方米，规划有9幢住宅及社区服务用房、物业用房、体育健身场地、景观绿化等配套服务设施。

去化承压，城投代建挑战重重

中指研究院收集到的中标信息显示，国资城投平台成为商业代建的委托主体，且企业要求越来越高。这主要是因为2021年以来，在房地产市场形势不稳的背景下，城投托底拿地成为一种普遍现象，持有大量土地的国企平台正成为房地产行业越来越重要的中坚力量。

表：2024年浙江省国资城投平台委托中标情况（部分）

数据来源：中指·代建云（点击查看）中指研究院监测

■ 项目质量要求高，强调社会价值

城投平台作为当前代建市场抢手的委托方，在选择合作方时拥有较高的话语权。这类委托方由于自身属性，既要求项目有一定的经济效应，同时也要会强调社会效应，有的还会提出单项创优等要求，这对代建方的能力要求不言而喻。

比如，铁建城发中标的丽水市遂昌县星辰国际项目，不仅要求全过程代建代销，还要求代建方承担所有前期招商和后期运营、前期物业管理的所有相关工作。在此基础上，委托方对项目本身也提出了更高的要求，在施工过程中要求项目达到丽水市安全文明标化工地，且必须创建丽水市建设工程九龙杯(优质工程)奖。

■ 多数项目要求代建代销，一般代销费高于代建管理费

在市场预期不明朗的前提下，城投平台在代建委托中，除了资金诉求之外，目前代建费更倾向于“基础费+销售挂钩委托费”的模式。

从中指研究院监测的重点项目来看，一般国资平台代建协议签订过程中，更偏向于代销费用高于代建管理费，且代销费费用与去化情况挂钩。一般来说，市场去化难度越大，代销费用的占比越高。

比如蓝城集团中标的绍兴下辖的嵊州市艇山名苑（暂定名）全过程代建代销开发项目，代建费仅约为481万元，项目重要的款项全部放在了代销费用上，后期项目开盘的去化情况直接决定了企业收到代建管理费的收入。

规模超六成，城投解锁多元开发路径

2024年，浙江省涉宅经营性用地（含综合用地）成交中，本土城投单独拿地的规划建筑面积达到2212.8万㎡，占本年度成交的总体涉宅经营用地的60.9%。尤其是温州、宁波、金华、湖州和绍兴五个城市的城投托底拿地规模均逾250万㎡。

表：2024年浙江省涉宅经营用地中城投拿地的城市规模

在中指研究院对城投托底地块的跟踪中发现，目前城投托底地块的开发模式有三种：一种是找品牌企业代建开发，第二是与品牌企业合作绑定；三是内部消化，并承接一系列相关城投公司的项目代建。

■ 模式一：代建开发，低成本锁定利润

在一般认知情况下，代建代销发生在市场去化相对较差的三四线城市的概率更高。2024年上半年，绿城管理中标的市商旅运河集团位于运河新城单元项目改变了这一认知。在市场去化预期良好的情况下，城投公司也开始倾向于从合作开发转为代建开发，低成本锁定利润。

绿城管理中标市商旅运河集团位于运河新城单元 GS1001-05 地块、GS1002-11 地块开发全过程委托管理服务。项目计划总开发周期32个月，拿地金额累计16.2亿元，货值约为32亿元。代建费包含两部分：基本管理服务费率为0.77%，与销售挂钩的委托管理服务费率0.91%。如果项目进展顺利，绿城管理通过该项目获得的代建费预估约为5371万元，最高代建费率仅为1.68%。

而与此同时，绿城中国自投项目绿城·宸岸印月是运河新城板块在5月新政后诞生的首个拼社保项目。该项目2023年12月28日拿地，5月首开，6月初清盘收官，从拿地到售罄仅不足6个月。自投项目热度下积累的有效客户将延续到代建项目中，客户基础优异。目前代建项目已取得施工许可证，计划将于2025年上半年开盘面市。

因此，无论从哪个角度来看，代建都是商旅运河集团两宗地块成本最低、效益最大化的最优解。

■ 模式二：合作锁定，携手共破发展新局

城投公司与品牌房企合作开发项目，并非市场的新鲜事。而在2024年，一家民营企业与城投公司联合成立新公司则刷新了业内的认知。

2024年4月，由宁波城投和宁波江山万里置业等企业合作，正式成立宁波地产，并在此之后多次在宁波土拍市场崭露头角。宁波城投凭借其丰富的资源和经验，一直是参与一级土地开发的重要主体，旗下拥有市土整、东投、两江、海城等多个一级开发主体，实力雄厚。此次与江山万里携手成立的新平台，经过市国资委的正式批复，将采用市场化运作模式，专注于打造高品质住宅项目，以满足市场的高端需求。“宁波地产发展有限公司”不仅赋予了它国资的稳健背景，更注入了民企的灵活机制。

除此之外，蓝绿双城与地方城投公司合作成立了多个共建平台，开启了一系列合作项目，旨在推动区域发展和房地产市场的转型升级。比如，蓝绿双城与苍南城投合作始于2022年，目前合作的项目已有10余个。

■ 模式三：内部消化，城投公司提高市场能力

2024年以来，城投公司内部消化托底项目的数量有增加的趋势。

在这种模式下，具备能力的城投公司常常会采用两种策略：一是亲自操刀项目开发，凭借自身积累的开发经验、专业技术团队以及资源优势，将项目从蓝图构想逐步变为现实；

二是将项目委托给体系内的其他城投公司代建开发。这种代建开发模式能够充分发挥不同城投公司之间的专业化分工优势，例如由擅长工程建设管理的城投公司负责项目建设的质量把控、进度安排等环节，以提高项目的整体运作效能。

总结

据不完全统计，自2021年以来，代建行业新入局企业数量已超70余家，累计涉足代建企业超一百家，且2024年仍有招商建管、远洋建管、复地管理等企业持续入局。

在浙江市场这一轮的发展中不难发现，市场竞争对代建企业的要求越来越高，不仅考验住宅层面全方位的代建管理能力和销售去化能力，更考验企业在商业、酒店、产业园等多元业态的综合建设能力和运营能力。

当前市场环境下和竞争压力下，代建进入“让利时代”。能否抓住未来3-5年的代建机会不仅有赖于代建企业对委托方需求的把握，更取决于代建企业的核心竞争力，既要有对委托方需求的精准把控，又要有专业精湛的项目管理团队、强大的资源整合能力等，持续为代建项目创造价值。