住宅市场

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8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏，政策优化方向主要集中在放松限购、执行首套房“认房不认贷”、调整公积金政策等方面。“认房不认贷”政策落地带动重点城市二手房挂牌量明显增长，供给增加背景下，9月百城二手住宅价格仍波动调整。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

十大城市二手房价环比全部下跌，整体房价环比跌幅收窄

图：2023年9月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2023年9月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年9月，百城二手住宅均价环比下跌0.44%，跌幅较8月扩大0.06个百分点，前三季度累计下跌2.02%；9月，十大城市二手住宅均价环同比均继续下跌，环比跌幅为0.28%，较8月收窄0.05个百分点，同比跌幅为1.43%，较8月扩大0.34个百分点，前三季度累计下跌1.01%。

环比来看，十大城市二手住宅价格全部下跌，其中武汉、南京跌幅相对较大，均在0.7%（含）以上；重庆（主城区）、杭州跌幅在0.5%（含）-0.6%之间，成都、天津、深圳、广州跌幅在0.2%-0.5%之间；上海、北京跌幅相对较小，均在0.1%以内。同比来看，十大城市二手住宅价格二涨八跌，上海、北京上涨，涨幅分别为2.13%、0.29%；下跌城市中重庆（主城区）、武汉跌幅相对较大，均超5.0%。

北京：二手住宅成交量环比增三成，房价趋稳

图：2020年7月至2023年9月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

9月，北京二手住宅成交量继续增长，房价趋稳。成交方面，9月北京落实“认房不认贷”政策后，二手房市场活跃度显著提升，二手住宅成交量超1.4万套，环比增长30.1%，同比基本持平，前三季度成交套数同比小幅增长6.8%。价格方面，9月北京二手住宅价格趋稳，环比仅微幅下跌0.02%，跌幅较8月收窄0.20个百分点。

图：2023年9月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

上海：二手住宅市场活跃度提升，房价环比跌幅收窄

图：2020年7月至2023年9月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比

9月，上海二手住宅市场活跃度提升，房价环比跌幅进一步收窄。“认房不认贷”政策落实后，上海二手住宅挂牌量增长的同时带看量、成交量均有所增长。价格方面，9月上海二手住宅价格环比跌幅收窄至0.08%，各主要市辖区价格环比七涨九跌，黄浦区涨幅最大，崇明区跌幅最大。

图：2023年9月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

广州：二手房挂牌量显著增长，房价环比继续下跌，增城、南沙跌幅相对较大

图：2020年7月至2023年9月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

9月，广州二手房挂牌量显著增长，房价环比跌幅扩大。9月，“认房不认贷”、限购区域优化等政策带动下，广州二手房市场成交端有所改善，但由于短期内挂牌量增长明显，房价依旧承压，二手住宅价格连续四个月环比下跌。9月，广州二手住宅价格环比下跌0.23%，跌幅较8月扩大0.07个百分点；各主要市辖区中仅天河区二手住宅价格环比上涨，下跌辖区中增城区、南沙区跌幅相对较大，均在0.8%以上。

图：2023年9月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

深圳：二手住宅成交量保持稳定，房价环比继续下跌

图：2020年7月至2023年9月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

9月，深圳二手住宅成交量保持稳定，房价环比继续下跌。成交方面，9月，深圳二手住宅挂牌量、带看量均有提升，但成交端未见明显起色，成交套数稳定在2400套，环比基本持平，同比增长38.2%，前三季度成交套数同比大幅增长52.7%。价格方面，9月深圳二手住宅价格环比下跌0.24%，跌幅较8月扩大0.02个百分点。

图：2023年9月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

杭州：二手住宅市场整体表现平淡，房价环比跌幅收窄

图：2020年7月至2023年9月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

9月，杭州二手住宅市场整体表现平淡，房价环比跌幅收窄。成交方面，9月，杭州二手住宅成交套数约2200套，环比下降31.6%，同比下降16.3%，前三季度累计增长36.0%。价格方面，9月杭州二手住宅价格环比下跌0.50%，跌幅较8月收窄0.21个百分点。

图：2023年9月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

南京：二手住宅成交量保持稳定，房价环比跌幅扩大

图：2020年7月至2023年9月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

9月，南京二手住宅市场成交量保持稳定，房价环比跌幅扩大。成交方面，9月南京二手住宅挂牌量、带看量增长，成交套数稳定在6600套左右，环同比均基本持平，但因上年2-5月基数较低，前三季度二手住宅成交套数同比仍增长30.4%。价格方面，9月南京二手住宅价格环比下跌0.70%，跌幅较8月扩大0.02个百分点。

图：2023年9月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

武汉：二手住宅市场情绪有所恢复，但以价换量态势下房价环比跌幅扩大

图：2020年7月至2023年9月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

9月，武汉二手住宅价格环比跌幅扩大。9月，武汉发布“汉十条”，包括全面取消限购、支持多孩家庭购房等多个方面，叠加“认房不认贷”等政策带动，武汉二手房市场情绪有所恢复，挂牌量、带看量均有增长。价格方面，部分业主下调报价以加快成交，9月武汉二手住宅价格环比下跌0.76%，跌幅较8月扩大0.02个百分点；各主要市辖区二手住宅价格环比均继续下跌，武昌区跌幅最小，蔡甸区跌幅最大。

图：2023年9月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

成都：二手住宅成交量回落，房价环比跌幅扩大

图：2020年7月至2023年9月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

9月，成都二手住宅成交套数回落，房价环比跌幅扩大。成交方面，9月成都二手住宅成交套数回落至1.5万套以内，环比下降8.6%、上年低基数下同比翻倍，前三季度同比增长48.9%。价格方面，9月成都二手住宅价格环比下跌0.42%，跌幅较8月扩大0.07个百分点。9月下旬，成都发布楼市新政，从限购、限价、信贷、税收等多个方面优化楼市政策，预计未来市场信心有望提振。

图：2023年9月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

重庆（主城区）：二手住宅市场延续以价换量态势，房价环比跌幅扩大

图：2020年7月至2023年9月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

9月，重庆二手住宅市场活跃度有所提升，但房价仍延续下跌态势。9月，重庆二手房成交端有所改善，市场呈以价换量态势，二手住宅价格环比下跌0.57%，跌幅较8月扩大0.02个百分点；主城九区二手住宅价格环比均下跌，九龙坡区跌幅最小，南岸区跌幅最大。

图：2023年9月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

天津：二手住宅挂牌量增长，房价环比跌幅扩大

图：2020年7月至2023年9月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

9月，天津二手住宅挂牌量有所增长，房价环比跌幅扩大。9月，受新政带动，天津二手房市场挂牌量有所增长，但成交端未见明显改善，部分业主下调报价以求成交，9月天津二手住宅价格环比下跌0.32%，跌幅较8月扩大0.10个百分点；各主要市辖区二手住宅价格仅津南区环比上涨，下跌辖区中宝坻区、武清区、北辰区跌幅相对较大，均超1%。

图：2023年9月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

支持政策或将继续发力，四季度核心城市二手房市场有望企稳

当前，核心城市二手房挂牌量有所增长，但短期内成交端恢复尚不明显，预计未来支持政策将继续发力，以助力市场加快恢复。政策优化方向或以下调首付比例、降低房贷利率、减免交易税费等为主，同时一线城市郊区和核心二线城市主城区限购优化预期增强。整体来看，若政策持续优化到位，四季度核心城市二手房市场有望企稳。