住宅市场

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近日，李强总理在参观调研中国建筑科技展时强调，“要以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求，特别是适老化、儿童友好等新需求，因地制宜推进好房子建设。”未来，建设适应人民群众新期待的“好房子”将是推动构建房地产发展新模式、实现行业高质量发展的关键举措，也是满足人民安居需求、实现高品质生活愿景的有益实践。

为深入了解居民对“好房子”的需求与期待，中指研究院于2024年9月开展了“好房子”需求问卷调查，旨在挖掘居民住房需求趋势，为房企未来的产品打造提供参考，助力行业高质量发展。本次调查共收回27774份样本，问卷具体包含户型设计、理想居住面积、物业服务、社区配套等方面内容。

根据中指调查数据，居民对“好房子”有诸多期待，如：户型方面更关注全明设计及灵活改造空间，理想户型面积集中在90-144平区间；居民更偏好可以结合自身需求进行精装清单选择的交付方式；物业服务方面，除基础服务之外，居民最期待物业能够提供装修服务。结合“好房子”需求调查结果与国内外住宅评价标准体系，我们归纳出“好房子”应具备绿色低碳、安全耐久、健康宜居、科技智能、全龄友好、协调美观等特征。

“好房子”特征偏好分析

（1）理想居住面积：超六成受访者倾向选择90-144平户型

图：受访者当前居住面积与理想居住面积分布

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

调查结果显示，受访者当前居住面积集中在70-90平及90-120平，两个面积段的样本合计占比达66%。在考虑家庭结构及支付能力的情况下，超六成受访者理想的居住面积集中在90-144平，其中，90-120平的样本占比为36%。90-120平户型区间覆盖客户面相对较广，既能满足首次置业者对于总价控制的需求，又能在一定程度上满足改善客户对于居住空间升级的需求。

（2）户型设计期待：受访者更关注全明设计及灵活改造空间

调查结果显示，对于当前住房户型的痛点问题，承重墙多难改造、室内层高太低、动静不分区、餐客厅面积小等问题排名靠前。相对应的，对于“好房子”户型的期待，全明设计、空间便于灵活改造、动静分区等是受访者相对集中的诉求。可以看出，居民对于户型设计的灵活性、私密性、舒适性等方面要求更高。

图：受访者在户型设计方面的痛点与期待

注：痛点问题仅统计商品房小区受访者，对“好房子”期待的统计包含商品房和保障房小区全部受访者，下同。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

进一步，通过与受访群体年龄结构交叉分析发现，30-50岁群体最关注户型空间的灵活性，这主要源于该群体家庭结构和生活阶段发生变化（如新婚、有小孩、老人同住等）。就50岁以上群体而言，户型南北通透以及拥有宽敞的客厅，是他们更注重的因素。

图：不同年龄段人群对“好房子”在户型设计方面的期待

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

关于主卧功能方面，44%的受访者希望主卧具备充足的收纳空间，37%的受访者注重主卫实现干湿分离。此外，主卧配备步入式衣帽间以及采用大阳台设计的诉求，同样占比较高。

图：“好房子”应具备的主卧功能

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（3）社区配套需求：受访者更关注会客空间、小型运动场、环形跑道等配套设施

图：居民对“好房子”社区配套的期待

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

调查结果显示，受访者对于社区会客空间、小型运动场、环形跑道等配套的需求排名靠前。社区会客厅作为一种集休闲、娱乐、交流、议事等功能于一体的综合性空间，能够满足居民多样化的需求；小型运动场、环形跑道可以满足居民运动、娱乐等需求，这些配套设施在提升居民生活质量方面发挥着重要作用。

（4）物业服务期待：出入口管理、车辆管理仍有待加强；希望提供装修服务的呼声最高

图：受访者在物业服务方面的痛点与期待

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

调查结果显示，当前居住房屋物业服务的痛点问题主要包括社区出入口管理松散、车辆管理不到位等。出入口管理直接关系到社区安全秩序，需要引起物业服务公司的重视。此外，近年来随着私家车数量快速增长，部分小区停车位不足的问题暴露出来，车辆乱停乱放现象较为普遍，这需要物业公司提高车辆管理水平。

在“物业除了提供社区安保、清洁等基础服务外，还应提供哪些服务”的调查中，装修服务、快递/外卖无接触管控、租车接送服务等排名靠前。其中，装修服务的呼声最高，物业公司或可探索相关业务方向。此外，30-50岁群体对物业提供儿童托管服务有较高的诉求，50岁以上群体对物业提供家政及养老服务有较高的诉求。

图：不同年龄段居民与物业服务诉求交叉分析

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（5）科技系统诉求：智能安防系统占据首要位置

在“好房子应具备的科技系统”调查中，智能安防系统优先级最高，占比59%。其次为智能家居控制系统，占比为34%。随着物联网、云计算、人工智能（AI）等技术的快速发展，使家居设备能够互联互通，为居者提供了更高效、智能、便捷的生活方式。

图：“好房子”应具备的科技系统诉求

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（6）交付方式偏好：居民期待可以结合自身需求进行精装清单选择的交付方式

图：受访者对“好房子”交付方式的期待

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

调查结果显示，在交付方式选择中，六成以上的受访者倾向精装交付，其中49%的受访者选择“可选精装”的交付方式；仅13%的受访者更偏好毛坯交付。随着现代生活节奏的加快，越来越多的购房者希望购房后能够直接入住，避免繁琐的装修过程。同时，购房者也有自身的个性化需求，希望可以结合自身需求选择精装清单的交付方式，从而获得更高的装修自由度。

“好房子”应具备绿色、安全、宜居、智能、友好、美观等特征

从住宅发展历程上看，社会对于“好房子”的认识持续更新迭代，国内外住宅评价标准普遍经历了从相对单一向综合全面的演变过程。20世纪80年代，住宅评价标准更为关注安全耐久，如日本提出的百年住宅评价体系更侧重住宅的安全耐久性；到2000年左右，住宅发展方向转向绿色低碳领域，如美国发布的LEED体系、日本的CASBEE及中国的2006绿色建筑评价标准；2015年左右，住宅在健康宜居这一方面受到广泛关注，如美国WELL健康住宅标准等。

图：国内外住宅评价标准演变过程

资料来源：中指研究院综合整理

在总结国内外住宅评价标准体系，并结合本次“好房子”需求调查的基础上，我们综合归纳“好房子”应具备“6S”特征，包括初级特征：绿色低碳（sustainable）、安全耐久（safe）；中级特征：健康宜居（salubrious）、科技智能（smart）；高级特征：全龄友好（suitable for all ages）、协调美观（stylish）。

图：“好房子”应具备的“6S”特征

资料来源：中指研究院综合整理

随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐从高速发展进入到高质量发展阶段。当前，全国城镇住宅套户比已超过1，已经迈过住宅绝对短缺阶段，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，从“有房住”变为“住好房”。在新形势下，房地产企业应顺势而为，以回归居住本质为导向，以居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等作为切入点，用心建设真正的“好房子”，在行业发展的新阶段，提升企业的市场竞争力和可持续发展能力。