土地市场

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10月23日，北京丰台和通州各有一宗土地成交。

丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块，R2二类居住用地，由金茂摘得，成交价40.13亿元，溢价率0%。成交楼面价5.57万元/㎡，销售指导价10.75万（±8%）。通州梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块，R2二类居住用地国有建设用地，由招商摘得，成交价9.92亿元，溢价率0%，成交楼面价2.86万元/㎡，销售指导价6.2万元/㎡（±8%）。

中指研究院分析，金茂时隔两年再度拿地，对丰台情有独钟。上一次是在2022年9月，金茂在与金隅经过5轮竞价后，以4.1%的溢价率和总价38.1亿元成功摘得丰台大红门一期0008地块。该项目永定金茂府的网签去化率达到94%，接近完美收官。本次东铁营地块占地面积3.33万平米，建筑规模约7.2万平米，体量不大且被分割成2个小地块，形状不规则，户型排布难度大，预计每个地块200-300套房源，社区规模较小，园林设计发挥空间不大。参考之前金茂在北京的项目布局及定位，猜测此地块仍可能延续其“府系”产品。地块周边次新房较少，老旧小区居多，城市界面一般。距离地铁5号线刘家窑站步行1.1公里，10号线和亦庄线宋家庄站步行1.2公里，教育配套有北京教育研究院丰台实验小学，丰台东铁营第二小学，北京市第十八中学。商业配套齐全，底商较多，生活方便。当前新房市场内卷，如果开发商肯“薄利多销”，则该项目具有一定性价比。

通州梨园镇6001地块同样面积不大-约1.6万平米，建筑规模约3.47万平米，容积率2.17，300套房源左右，总层高11-16层，以洋房和小高层为主。地块在通州5-6环之间，与1号线八通线梨园站步行距离800米左右，“含铁量”较高。可承接国贸、东单、王府井、望京板块工作人群居住需求。项目周边目前在售项目京玥兰园，璀璨公元，颐瑞府，帅府·京彩世界，指导价均是6.2万元/㎡，实际成交价在5.5-6万元/㎡，以上这些项目目前市场库存量较大，存在一定竞争空间，但由于此地块成交楼面价较低，开盘价相对灵活有空间，叠加临铁优势，后期值得关注。