政策解读

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3月5日上午，第十四届全国人民代表大会第三次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，对过去一年的各项工作进行回顾，并阐述了2025经济社会发展总体要求、政策取向和工作任务，其中房地产相关内容重点提及持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

表：两会政府工作报告住房相关政策取向

宏观环境：经济增长目标定在5.0%左右，有利于稳定市场预期；赤字率提升、地方政府专项债额度增加等，意味着财政政策将明显发

表：近几年主要宏观指标对比

2025年是高质量完成“十四五”规划目标任务，并为实现“十五五”良好开局打牢基础的关键一年，此前多家国际机构上调了对我国2025年的经济增长预测值，联合国、经合组织预测值在4.7%-4.8%，本次政府工作报告综合考量国内外形势及各方面因素，将GDP增长目标设定在5%左右，延续2024年的增长目标，向社会传递信心，有利于稳定市场预期。

为了实现5%左右的经济增长，政府工作报告强调要施行更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，整体延续2024年底中央经济工作会议基调。财政政策方面，今年1-2月，财政政策已经在靠前发力，地方债发行额达到近几年的同期最高水平，本次政府工作报告明确了财政发力的多项举措，如赤字率拟按4%左右安排，较2024年增加1个百分点，地方政府专项债额度为4.4万亿元，较2024年的3.9万亿增加了5000亿元，并指出“重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”，土地收储和收购存量商品房是今年专项债重点发力的方向。

货币政策方面，政府工作报告提出“适时降准降息，保持流动性充裕”“优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展”，进一步明确适时降准降息，且对楼市的支持给予明确表态，预计2025年针对房地产的降息空间仍较大，5年期以上LPR有望继续下降，进一步降低居民购房成本。

楼市定调：“稳住楼市”写入政府工作报告，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”目标不变

2024年12月中央政治局会议首提“稳住楼市”，楼市的稳定与否已经上升到宏观全局，今年也将相关提法写入政府工作报告，表明2025年楼市稳定的重要性，也表明中央要稳住楼市的决心。2025年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的目标明确，年初以来，31个省市中多数地方在两会等重要会议中均提及“止跌回稳”目标，部分地方定调更为积极，深圳强调要推动“房地产投资尽快恢复增长”，重庆强调“全力推动房地产和建筑业企稳回升”，各项配套政策有望继续完善，力促目标实现。

促需求：因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力

本次政府工作报告明确了多项促进购房需求释放的政策方向，重点围绕调减限制性政策和城中村改造等方面。

因城施策调减限制性措施方面，2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北上放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。另外，加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方式亦是鼓励需求释放的重要举措，更多二线和三四线城市或聚焦在这些方向。

城中村改造方面，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署， “加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为多地部署今年城中村改造的关键词，预计2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施或将带动更多购房需求入市。

优供给&防风险：合理控制新增房地产用地供应；盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房；拓展保障性住房再贷款使用范围等

2024年9.26中央政治局会议首次提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，本次政府工作报告围绕这些关键词进一步明确具体举措：

第一，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。对于库存量较大的地区或片区，新增土地供给或将明显缩量，从源头上改善市场供求关系。

第二，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房。针对存量土地，今年2月末，广东率先发行超300亿元专项债券用于回收闲置存量土地，广东成功发行专项债回收闲置存量土地，对市场预期产生了积极影响，也为其他地区落实相关政策提供了参考借鉴，短期来看，使用专项债收购闲置存量土地的相关政策有望进一步完善，比如优化收储价格标准、扩大企业范围等，推动各地加快相关收储进程，改善市场供求关系，促进市场进入新循环。

针对存量商品房，根据中指监测，2024年以来，超80城（区）发布收购存量房作为保障性住房的公告，进入2025年，各地收购存量商品房征集公告发布频次有所减少，部分地区收购项目的资金逐渐落地。本次政府工作报告进一步强调“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓展保障性住房再贷款使用范围”，预计未来配套政策将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途等，均有望推进各地收储工作进一步落实，在此过程中，基于较大的库存规模以及谈价空间，收购存量商办项目或更具备可操作性，也是盘活商办用房的有力方式。

第三，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。据金融监管总局在部长通道采访时披露，截至目前，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额超6万亿元，房地产融资协调机制已经支持了超1500万套住房建设交付。房地产融资协调机制对于保交房工作起到了关键作用，继续做好保交房工作，有助于供给端加快修复，对于修复居民购房信心，促进市场企稳也有积极影响。

中长期改革：有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式

“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”与此前中央经济工作会议提法基本一致，本次将相关内容写入政府工作报告，或意味着2025年房地产中长期改革的相关举措有望逐步落地。从行业角度，构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。针对住房保障体系的构建，结合加力实施城中村改造、收购存量商品房等举措，预计2025年保障性住房的筹集力度仍较大，保租房亦有一定纳保空间（根据中指数据，受去库存政策等影响，2025年1月中国住房租赁企业开业规模榜TOP30中地方国企系开业规模较2024年1月增加5.3万间，增幅显著），进一步改善新市民、青年人的居住环境；另外，金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度改革也有望持续推进，未来配套政策或将逐步落地。

表：2025年1月中国住房租赁企业开业规模榜TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计

“好房子”：首次写入政府工作报告

近几年，住建部多次提出“好房子”要具备绿色、低碳、智能、安全等特征，2024年中指研究院结合国内外住宅评价标准，也归纳出“好房子”的六大特征，包括：绿色低碳、安全耐久、健康宜居、科技智能、全龄友好、协调美观等。本次政府工作报告强调要“完善标准规范”，预计未来将有更多城市因地制宜出台细化政策。值得关注的是，如何减弱“好房子”供给量增加对新房现有存量项目的影响，未来或有进一步政策跟进。（点击咨询中指好房子评选）

城市更新：持续推进城市更新和城镇老旧小区改造

城市更新自2021年被写入政府工作报告后，近几年政策加快完善。2024年以来，全国层面的城市更新相关表态/政策频次维持较高水平，主要呈现五个方面的特征：第一，城市更新稳投资、扩内需层面的重要性进一步提升；第二，规划及土地端政策发力明显；第三，重视可复制经验及做法的宣传推广；第四，中央财政对重点地区、重点领域城市更新项目的支持力度明显增强；第五，实施城市更新行动过程中与阶段性的房地产去库存任务实现更好协同。

今年以来中央多次强调城市更新，本次政府工作报告继续提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，体现出中央对于城市更新的重视及支持。预计2025年将有更多城市更新项目落地，各地也将加速构建符合当地实际的可持续发展新模式，完善相关配套政策，未来政策或更加注重优化规划及土地管理政策、构建可持续的资金支持机制、调动市场主体参与积极性等方面。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”企业城市更新业务专项发展研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。（点击咨询中指城市更新服务）

整体来看，本次政府工作报告从宏观、财政、货币政策到楼市政策均释放了积极的信号，强调“出台实施政策要能早则早、宁早勿晚”，财政、货币政策将持续发力，特别是财政政策不断落位，有利于改善地方回收闲置存量土地、收购存量商品房等的推进节奏。从房地产政策方向来看，本次政府工作报告用了较大篇幅提及房地产各项举措，整体要求与以往提法大致相同，2025年房地产政策或更加注重各项举措的实质性落地。落实中央要求，监管部门和地方政府在多个方面仍需加力，如，第一，核心城市继续调减限制性政策，发挥带头效应；第二，参考借鉴广东发行专项债回收闲置存量土地，各地加快落实相关举措，推动政策显效；第三，打通收购存量商品房的相关卡点，给予更多政策支持；第四，完善融资“白名单”机制，推动资金实质性落地，改善企业资金压力等。

从房地产市场来看，2025年开年，核心城市优质地块竞拍热度不减，房企参拍积极性提升，补仓意愿增强。随着核心城市楼市交易及土地市场回暖，叠加政策支持及传统营销季推动，3月房地产市场有望延续回稳态势，核心城市或出现“小阳春”行情。