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岁月不居，时节如流，回望2024年物业管理行业的发展印迹，政策频出规范行业发展，“高质发展”成为业界焦点。物业服务的价值在房地产市场“止跌回稳”的大趋势下进一步得到凸显，提供“好服务”成为当下物业企业达成的普遍共识。大环境背景下，陕西省物业行业发展态势如何？中指研究院通过梳理行业政策，结合典型企业经营现状，用十大“关键词”揭晓答案。

 关键词一 “秦人”登陆资本市场

2024年7月3日，西安经发物业股份有限公司（股票代码：1354.HK）在香港联交所主板正式挂牌上市，成为陕西省第一家物业港股上市企业，也是陕西省第42家境外上市公司。

图：经发物业上市敲钟仪式

从地方区属国资物企走向国际化资本市场，从西安城北一枝独秀发展到领先中国西北部，经发物业的崛起是内外因共同作用。城市行政中心的地理优势、作为开发区下属国企的担当，给经发物业的成长带来了黄金机遇。而经发物业也抓住机会呈现出优秀的服务能力，以服务为本、科技赋能，积极拥抱市场，优化资源配置，调整发展战略，为陕西物企树立了发展新风向。

物业的本质是管理设施、服务业主。资本的加持，会让经发物业未来在智慧化平台搭建、设施设备维护更新、人才体系建设等方面有更多的可发挥空间，从而不断助推服务模式升级，以更高质的服务反哺业主与客户。

除经发物业已成功上市外，2024年度陕西省上市后备企业名单中还有西安荣鑫智生活服务股份有限公司（B档），西安荣鑫物业管理股份有限公司（C档）位列其中，表明荣鑫服务正处于积极筹备上市进程中。此外，2024年以来，陕西部分国资属性物企也在积极整合有效资源，独立品牌形象，加快市场化拓展步伐，预计2025年部分企业陆续会对外释放上市计划，进入陕西省上市物企“储备池”，“秦人”也将在资本市场物业板块“集合”。

 关键词二 品牌焕新赋能服务升级

2024年4月11日，西安高科物业整合了高科集团旗下的紫薇、高科、高新等物业板块资源，正式发布了全新的高科物业品牌形象。新品牌以“暖心服务爱筑美好”为核心精神，坚守服务的初衷，以全新的面貌，持续秉承国有企业责任与专业服务，致力于为业主打造更多充满美好与温馨的幸福生活。

图：高科物业全新品牌logo

文化内敛于心，品牌外露于形，行业发展新格局下，企业文化和品牌在助力企业赢得业主信任，进而实现规模和业绩增长等方面的作用愈发突出，加强企业文化建设、强化品牌策略，全面提升公司软实力是高科物业在新发展周期中的重要举措。高科物业此番品牌焕新，也为陕西省物企提供了迈向高质量发展的新路径。

品牌焕新的驱动力来自品牌企业积极拥抱行业变化和发展趋势，主动对品牌进行管理，以适应时代的变化，凸显物业服务的新特色、新方向，使品牌战略与企业发展战略同频共振。另一方面，经历了近几年地产行业的重大变局，物业服务企业受到关联方影响较大。然而，这也成为推动物业品牌崛起、独立发展的契机和驱动力，品牌独立已逐渐成为物业企业探索转型发展的第一步。

在当下激烈的市场化竞争中，陕西省广大物企一方面要埋头苦干，踏实做事，护好基本盘，另一方面也要积极寻求品牌焕新，向市场积极发声，推出顺应时代发展和客户需求的品牌定位、品牌形象、品牌价值主张，强化自身品牌的独特性和服务优势，用品牌彰显服务实力。

 关键词三 安全警钟长鸣

2024年，安全管理贯穿陕西省物业行业发展整个周期，从省、市到区、县再到协会、企业，形成了协同配合，共同发力的安全管理机制，通过文件下发、培训宣贯、考核巡查等多种方式汲取各类事故经验教训，未雨绸缪防范事故再生。

政策端，省安委办印发通知，要求进一步加强小区物业安全管理和防范工作，不断健全完善联合协调机制，切实采取有效措施，确保小区物业安全管理工作落到实处、取得实效。省住建厅印发通知，要求自管住宅小区管理单位要参照物业服务管理安全防范工作要求，做好小区安全生产事故预防工作。西安市、宝鸡市、汉中市等多地住建、消防等部门联动物业管理协会积极号召物业企业稳固安全生产防线，并进一步通过微信公众号、视频号、公共媒体等渠道向广大业主宣贯安全意识，有效遏制了各类潜在风险隐患。

企业端，物业公司积极响应号召，以实践实操落实安全责任生产主体责任，为广大业主的“岁月静好”保驾护航，如高科物业深入贯彻落实总书记关于安全生产重要论述和重要指示精神，动员全体项目开展“安全生产月”活动，凝聚全员安全发展理念，以新安全格局保障新发展格局。

图：高科物业“安全生产月”启动仪式

经发物业下发《安全生产治本攻坚三年行动重要任务》和《岁末年初安全生产大排查大整治“百日攻坚战”实施方案》，各大区、项目进行统一部署，全员参与，以制度落地规范安全管理工作。

图：经发物业安全管理制度

广瑞物业通过构建双重预防机制，专项整治习惯性违章等一系列举措，有效减少了违章行为的发生，提升了整体的安全生产水平，为员工和业主创造更加安全、便捷的生活工作环境。

图：广瑞物业编制《员工作业安全风险手册》

 关键词四 党建引领红色物业

2024年7月11日至12日，陕西省物业管理协会以“党建引领红色物业”为契机，在革命圣地延安组织召开党建工作座谈交流会，与会各地代表分别以“党建引领红色物业融入基层治理”为主题，就深化党建工作，加强基层社区物业治理的做法和经验进行了热烈交流分享，这是近年来陕西省物业行业始终高举党建引领大旗，大力推行创建红色物业的一个典型缩影，陕西省的红色物业创建工作现已形成省、市、区、街道、企业多重联动效应。

从典型城市来看，2024年西安市、区两级住建部门筹划组建物业行业党委，推动物业服务企业实现党的组织与工作“两个覆盖”，进一步强化基层党组织对业主委员会的指导，持续开展“红色物业”创建行动，加快推进住宅小区物业管理融入基层社会治理体系。宝鸡市则始终坚持以人民为中心的发展思想，将加强社区物业党建联建，强化物业服务市场监管作为增进民生福祉、为民办实事的重要抓手，相关主管单位通过党建引领，指导物业管理协会创新运用“七联七促”党建工作法，提高基层红色效能。

企业践行层面，诚悦物业服务集团党支部以各小区物业服务为切入点，着力推动品质提升、服务融合，使物业党建联建成为提升基层治理能力的有效抓手，各项目负责人积极参与以社区党组织为核心召开的党建共建联席会议，锁定居民最直接、最现实、最迫切的问题精准发力，提升居民小区的安全感、幸福感和获得感。

图：诚悦物业召开党建联建会议

陕西东岭物业以自身为试点，率先打造宝鸡市首个红色物业，形成管理机制一张网、治理资源一盘棋、统筹协调一股劲的局面，创建出一条“党建引领，社区治理，红色物业”的社区物业基层社会治理新路子。

图：东岭物业红色物业获业主认可

 关键词五 业委会作用放大

业委会在住宅小区管理中扮演着至关重要的角色，是业主利益的守护者，也是促进小区和谐、监督物业管理的重要力量，近年来陕西省及各市针对业委会成立、业委会委员候选人选举、业委会依法履职等多方面发文明确、宣贯，旨在通过规范业委会的组建和运行机制，进一步推动业委会高效、快速建设。

以西安为例，据西安市住建局官方网站发布，计划利用三年时间，到2026年12月底前实现业委会全覆盖。加大对业委会建设扶持力度，充分发挥动业主委员会调动业主参与小区事物的积极性、化解群众矛盾纠纷的主动性、监督物业服务质量的能动性，提高履职能力，使业委会建设走上规范化轨道，成为居民和谐幸福生活的重要组织、城市管理和文明建设的重要力量。

榆林市、区分别成立了政府分管领导牵头抓总、住建行业综合统筹、各相关部门协调配合的物业管理工作领导小组，积极推进业主委员会建设。2024年，市住建局指导街道办、社区成立物管会49个，业委会9个，成立小区党支部4个、物业企业党支部1个；指导住宅小区通过业委会、物业企业代管75个，成立自管小组管理261个，使小区实现了基本物业服务。

对广大物业企业来说，业委会的普遍成立是当下行业与时代发展的必然趋势，相信通过各方的持续监管和专业指导，业委会也会切实反映广大业主的真实声音，企业要坦然接受监督，提高服务服务质量，尤其是在公共收益移交、维修资金动用等重大事项决策层面应建立更完整的标准化工作流程，日常工作中与业委会建立良好的沟通机制，共同维护业主利益，共建美好家园。

 关键词六 信用评价体系完善

2024年3月18日，陕西省住房和城乡建设厅印发了《陕西省物业服务企业信用评价管理办法》，旨在进一步规范物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康有序发展，要求各市、县、区住房城乡建设主管部门负责行政区域内物业服务企业信用信息的采集、评价、公布、使用、更新等管理工作。

西安市按照对全市物业服务企业进行分级分类动态监管的思路，进一步优化《信用信息管理办法》，一方面定期公布物业企业信用评价结果，激励先进、鞭策后进，促进物业服务行业健康发展；另一方面建立市区两级物业服务“红黑榜”，引导企业开展“比服务质量、比服务意识、比业主口碑、比社会评价”的良性竞争，逐步形成优胜劣汰的良好环境。同时创新实施企业项目经理信用档案管理，让信用贯穿企业经理职业生涯，进一步提升项目经理专业管理水平，通过专业化管理，推动服务质量提升。

图：西安市物业信用扣分企业通告

宝鸡市则以季度为发布时间节点，将申报的物业服务企业经信用评价系统自动打分，并依据得分从高到低分为AAA、AA、A级和不定等四个等级向社会公布，通过不同得分等级的企业公示，让社会各界对物业服务企业进行持续性公开监督。

图：宝鸡市物业信用评价通告

信用评价体系在物业服务领域不断完善，一方面对物业服务企业的行为起到规范作用，激励物业企业更加注重服务质量的提升。另一方面，也有助于企业进一步获得业主和潜在客户的信任，高信用评级的背书也能让企业在市场化竞争中获得先天优势。建议更多的物企重视企业及从业人员的信用建设工作，共同推动陕西省物业行业健康发展。

 关键词七 提供好服务

2024年10月30日，陕西省住房和城乡建设厅网站发布了陕西省住房和城乡建设厅等7部门关于印发《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，从6个方面提出21条具体措施促进房地产市场止跌回稳加快构建房地产发展新模式，大力推动房地产市场高质量发展。文件中明确要加快“好房子”建设，提升物业服务质量。

建设“好房子”是2024年住建领域的高频词汇，也贯穿了从全国到省、市房地产领域的全年工作内容，当前，地产开发与物业管理构成了一个完整的居住生态系统，开发商建设好房子，物业企业提供好服务，两者缺一不可。

2024年，高科物业全面开启“新服务”专项行动，聚力服务质量提升，从细节出发，围绕红色物业创建、标杆品牌树立、服务团队深化、服务窗口打造、快速相应反馈、多维服务保障、承诺体系满足、暖心活动打造等八大创新举措，全方位保障服务品质。

图：高科物业品质服务场景

经发物业则通过加强员工培训、搭建标准化体系、完善服务标准、坚持品质行动、制定多样化服务、建立兜底程序、打造自驱动质量管理新模式等方式，培养专业素质高、服务意识强的管理团队，不断提高服务质量。

图：经发物业品质服务场景

沣东商服集团通过构建全方位、多层次的客户反馈机制，深入了解客户需求与期望，将每一个服务环节精细化雕琢，从日常的设施维护到紧急情况的快速响应，都力求做到尽善尽美。

图：沣东商服品质服务场景

天朗物业通过持续在各项目推进“朗进计划”提升行动，从业主生活的视角出发，围绕设施换新、工程维修、保洁绿化等基础服务进行改善和提升，每一处细节，是对业主美好生活的守护，用看得见的品质提升，让美好生活延续。

图：天朗物业品质服务场景

“好服务”关键并不在于绝对的高品质，而在于契合业主真实需求的务实服务。陕西省典型物企通过提供精细化服务，注重细节，全面提升服务水平，助力客户满意度不断提高。根据中指院发布的《2024中国物业服务满意度研究报告》，2024年行业物业服务满意度相比上年有小幅提升，客户评价普遍回暖。

 关键词八 追求质价相符

2024年，重庆、银川、青岛、武汉等针对普通住宅前期物业服务收费相继推出了政府指导价格，明确规定收费上限，物业费限价相关政策成为行业关注热点。

2024年8月27日，陕西省发展和改革委会员等三部门联合发布公告，《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格〔2019〕924号）在有效期届满后继续实施。而西安、咸阳、宝鸡、延安等多数城市近年来均已实行物业费“一费制”收费政策，政府指导价实行按服务等级定价并设定最高限价，现已运行相对较为成熟。

非市场化的物业费定价从长远来看有碍行业高质量发展，物业企业服务质量与价格匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志，营造质价相符的市场环境是行业良性发展的关键。高质高价是行业最理想的质价相符模型。高质高价市场原则能够驱动公平竞争，优化行业资源配置，激发企业服务创新，有助于企业实现高质量发展，提升行业社会价值和地位。

图：物业收费价格与服务品质关系组合

物业费限价是当前物业行业整体规范程度有待提高现状下的适应性政策需求，要真正地推动行业实现“质价相符”的良性发展格局，我们建议从企业端提供更多的经营智慧，探索如何在降低运营成本的同时提升服务质量。如在保证服务品质不缩水的基础上，通过提高已进入区域的服务浓度，来摊薄和降低整体运营成本；押注物业服务和运营的“长尾市场”，将客户个性化、零散需求形成的“长尾”市场，作为企业主要利润来源；提升供应链管理能力，打造良性供应链生态，降低运营成本，提高运作效率；积极推广高压清洗机、扫地机器人、智能客服等设备的运用与推广，显著提高物业运营效率，实现业务发展新模式。

图：物业企业管控成本措施

 关键词九 市场竞争激烈

近年来，部分企业为提高项目中标率，以“带资进场”、“低价竞标”等方式掀起行业“价格战”，这种现象也在陕西省内多个项目发生，舆论影响颇高。

脱离市场真实情况的低价策略可能会形成对客户决策的误导，不利于行业高质量发展。客户站在非专业、非理性角度可能会对物业服务价值产生误判和低估，进而过度追求超低价物业服务。而物企不是公益组织，作为经营性单位，面对极限低价，只能提供有限甚至“缩水”的服务，长此以往，行业可能落入“低水平循环陷阱”。

图：行业良性发展导向示意

完善拓展机制是高质量外拓的关键。我们建议企业应全面优化市场拓展机制，建立可衡量的市场评估及管控机制，持续关注高品质投拓标的。坚持“投前测算-投后管理”一体化运营，避免投前投后两张皮。形成一套完善的外拓投资制度，涵盖运营人员参与项目前期尽调、投前测算、投资决策会议等细节，需要物业企业各部门长期磨合，多部门有效协动作战。坚持战略定力，实施更具目的性的外拓。无论是加大重点区域的外拓以提升管理密度，还是聚焦一两个细分赛道如：学校、医院、公共等，打造细分赛道标杆，提升细分赛道竞争力和构筑护城河。

根据中指数据库物业版统计，2024年陕西省物管行业相关招标信息近4000条，其中非住业态项目占比超90%，陕西省物业企业应审时度势，关注非住宅物业管理赛道，精耕优势领域，将“卷”价格变为“卷”服务，以品质服务赢的得未来市场。

关键词十 探索多元服务

社区生活服务是值得物业服务企业持续探索并取得突破的业务方向，在社区增值服务板块中的重要性有望进一步提升。一方面，近几年来，政策层面一直鼓励物业服务企业发展“物业+生活”服务。2024年8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》中提到的6方面重点任务，第一点就是挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，再次为物业企业发展社区生活服务提供了有力的政策支持。

另一方面，家政、零售、餐饮、养老、托育、教育等都关乎居民基本的日常生活，需求旺盛且具备一定的消费刚性。因此，物业服务企业可结合自身情况有所侧重地进行业务布局，培育新的业绩增长点。目前西安市、商洛市、安康市等多地均在积极探索“物业＋养老”嵌入式服务模式，从政策支持及方案扶持等多方面均为企业布局养老提供了便利，物业企业也可借此机遇突破传统业务，转型为现代化、多元化、精细化的社区服务商。

图：住宅业态部分增值服务内容

近几年，物业企业对非住宅领域的探索逐步深入，通过并购、搭建专业团队、战略合作、品牌化等方式布局创新型业务。在布局IFM领域的实践过程中，物业企业主要聚焦在团餐、设施管理、泛行政服务等。目前，物业企业布局数量最多的业务是团餐，如金科服务、雅生活服务、新城悦服务、新希望服务、保利物业、远洋服务、特发服务、星盛商业、世茂服务、绿城服务、经发物业等十多家物企纷纷涉足团餐相关业务，市场空间广阔，但非住业态对服务企业的专业服务水平和综合服务能力要求高，现阶段，市场需求远未满足，物业企业应不断提升服务能力，加强服务深度探索，为客户提供物有所值的全维服务。

图：非住宅业态部分特色赛道

总结

功不唐捐，玉汝于成，2024年陕西省物业行业在各级主管单位的科学指导、物业企业的扎实干事和广大业主的大力支持下，服务质量有效提升，行业风向整体向好。行而不辍，未来可期，陕西省物业行业将会秉持服务初心，聚焦服务本质，向着高质量发展目标持续迈进。