物业云-行业研究

广州地铁&越秀地产

强强联合共同发展“轨道+物业”模式，促进广州TOD发展

TOD综合开发是广州地铁的战略核心业务之一，广州地铁坚持“以城为本，以人为本”的发展理念，致力于成为“TOD轨道都市美好生活运营商”。越秀地产是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一；2019年，越秀地产引入广州地铁成为战略股东。

广州地铁和越秀地产见证了广州TOD的发展：为切实推进轨道交通场站一体化建设，广州地铁与越秀地产合作，在“土地整备、物业开发、城市运营”三大层面实现协同共建、价值共创，共同推动广州 TOD 的发展。

广州品秀星图：广州首个轨道交通车辆段上盖物业

2017年，广州市政府印发《广州市轨道交通场站综合体建设与周边土地综合开发实施细则（试行）》，提出轨道交通场站周边综合开发，基于 TOD 理念建立集交通、商务、文化、教育、居住为一体的城市功能区。为推动此政策，广州地铁和越秀地产共同开发了广州首个轨道交通车辆段上盖物业开发项目——品秀星图。

品秀星图：从平面空间和立体空间两个维度充分挖掘地块潜在价值

项目特点：

（一）以“一站式多功能复合”的设计理念，打造城市综合社区在车辆段盖板上布置楼距100m以下的舒适性住宅，周边的白地以点式高层及超高层围绕。通过活力商业街、风雨连廊连接公共交通、全龄化活动场所、台地多重绿化、健康跑道等园林景观设计，形成“一站式多功能复合城市综合社区”。

（二）以“云上绿洲”为园林理念，营造绿色生态社区由于车辆段上盖与平地存在一定高差，整个小区抬高了约8米以上。项目利用车辆段上盖独有高差，借鉴TOD国际先进范本六本木新城理念，打造五维六级递进的“台地层级立体园林”，使社区每一个角落都有独特的景致。 这种多维度的景观设计理念，极大消除车辆段盖板及上盖对于城市界面的孤立与厌恶感，并有利于形成友好互动的城市界面和活跃的城市空间，与周边环境融合一体。

越秀·星图花园作为以公共交通为导向的，融合了居住、教育、交通、商业等功能的社区型TOD项目。越秀服务创新TOD一体化管理模式，既对盖上星图花园项目进行住宅物业管理服务，也为盖下官湖车辆段提供轨交物业管理服务。区别于普通住宅的传统物业服务模式，星图花园TOD综合物业服务需要保障住宅区域与公共交通之间的通勤衔接。

万科集团：上海万科天空之城

万科是国内较早进入TOD建设的企业之一，2010年后，万科迈入TOD业务发展快车道，从站点上盖单一的住宅开发逐渐发展为多业态复合的综合体物业开发。2017年，深圳地铁集团成为万科集团第一大股东，双方共同推进“轨道+物业”发展战略。截至2020年，万科TOD项目共87个（已获取49个，待获取38个），总投资额预计4207亿元。

核心能力：万科通过多年探索实践，在TOD领域逐步培养并具备了洞悉城市发展趋势、发挥混合所有制结构优势、积累多业态开发运营经验、沉淀TOD设计建造技术、探索多种政企合作模式等五大核心能力。

面对大尺度、高差显著的用地，上海万科邀请了多家经验丰富的设计团队参与投标，最终选择了株式会社日建设计提供的三轴方案。该方案从“最快速的链接人与城市”理念出发，以在地块内创造人的最快到达动线为目标，规划 “水、光、绿”三轴，串联被红线割裂的不同地块。通过三轴，所有地块均能在800m内到达地铁站或商业设施，实现人的活力聚集，并前瞻打造15min生活圈。

重庆龙湖光年：国内首个商圈高铁TOD项目

龙湖重庆光年是国内首个商圈高铁TOD项目。项目位于成渝高铁线中的重要节点——沙坪坝站之上，建筑总面积达48万平米，是一个集公共交通枢纽（含高铁、三条地铁线、公交、出租等公共交通）、商业、办公、酒店及酒店式公寓的一体开发/复合型交通上盖项目。

重庆龙湖光年在所有公共交通流线的交叉点上设置了车站核。在实现流线明晰化的同时，在其地上部分设置具有识别性高的地标，建立垂直流线。通过垂直流线，达到地铁与公交、出租车及周边的无缝衔接。车站核配备了商业设施。通过流线引导，人流自然而然地进入区域内的商业设施，同时公共交通利用者也能顺畅高效地穿过商业设施进入地下空间。