政策解读

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7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）全文公布，其中，在健全社会保障体系中，较大篇幅提及住房保障和房地产相关内容：

（44）健全社会保障体系。……

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

【中指观点】

1、全文罕见重笔提及房地产，彰显房地产在整个经济社会发展中的重要性

与十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文中涉及的房地产内容相比，本届三中全会《决定》全文，在健全社会保障体系中，用了整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产，一方面表明中央对于房地产行业发展的重视，另一方面，也为未来几年房地产政策指明了方向。

2、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式居于首位，未来几年保障性住房供给或将明显放量

近几年，中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，本次《决定》中的相关提法居于房地产各项任务首位，同时进一步强调“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”，未来保障房建设和供给或将明显放量，其中保租房在“加快建立租购并举的住房制度”下，重要性或将更加凸显。

3、充分赋予地方调控自主权，一线城市限购政策有望继续优化

《决定》继续强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”，与此前提法基本一致，表明各地将结合自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策，优化限制性政策、降利率等或均在列；同时《决定》中进一步强调“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，当前仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策，短期广州、天津、海南省部分地区取消限购政策存在较强预期，北京、上海、深圳取消限购或仍需时间，短期或仍以渐进式推进为主。

“取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着在税费缴纳等过程中，非普宅与普宅将执行同等要求，有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放，该举措也是“支持城乡居民多样化改善性住房需求”的一种有效措施，也有助于“好房子”建设。

4、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，未来取消商品房预售或是大势所趋，但短期推动或仍将循序渐进

近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一，住建部此前就已明确“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已有多地试点现房销售。本次《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，或意味着未来预售制改革进程将加快，取消预售制或是大势所趋。

房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。另外，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。

5、完善房地产税收制度，短期房地产税出台预期或较弱

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文中，在“深化财税体制改革”章节的“完善税收制度”中，指出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，本次《决定》中相关提法出现在“健全社会保障体系”中，明确指出要“完善房地产税收制度”，中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。除此之外，完善房地产税收制度中，降低交易税费，如降低契税税率等，也是支持住房保障的重要举措。