政策解读

2024年以来，全国房地产市场延续调整态势，中央和监管部门频繁释放政策利好，并接连落地稳市场具体举措，对市场情绪产生较大提振效果，随后各地积极落实相关举措。根据中指监测，上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条。从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，二季度各地政策出台频次明显上升，5.17新政后，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，明显提振了市场情绪，带动购房需求释放，部分核心城市政策效果显现，但新房市场整体调整压力仍在，市场仍处于筑底阶段。本文通过梳理九大政策关键词，回顾2024年上半年房地产政策脉络，并展望下半年楼市政策趋势！

关键词一：去库存

4月30日中央政治局会议召开，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房地产政策指明方向，短期政策聚焦向“去库存”。6月7日国常会再提“去库存”，明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，为市场释放了更加积极的信号。

中央定调后，监管部门持续落地具体举措。一方面，5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，国企收储未售新房成为政府主推的消化存量房产的方式；6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，指出“借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至市县。

另一方面，5月17日自然资源部相关领导明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。6月24日，自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训，研究出台了三个方面18条政策措施，其中收回收购土地用于保障性住房的，提出可通过地方政府专项债券等资金予以支持。另外，4月底，自然资源部发布通知，指出各地未来新增住宅用地供应量与当下商品住宅去化周期、盘活存量规模关联，消化存量土地的配套政策也在逐渐落地。 从各地落实情况来看，近两个月广州增城区、杭州临安区以及贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。

关键词二：以旧换新

当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，以旧换新、以小换大等需求获得了更多的政策支持。2024年以来多地推进住房“以旧换新”，根据中指研究院监测，截至6月30日，全国已有超90城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。

“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的第一阶段模式就主要是由南京安居进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从南京第一阶段效果来看，由于南京安居旗下在售项目较多（14个项目可选），房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极，相应的住房需求得以及时释放。截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。

随着政策的推进，南京6月开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外新增21个项目2780套房源，各楼盘实行“一盘一策”，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定。从参与房企来看，仍以城投或国企为主，部分项目为民企与国企合作项目。项目覆盖区域则增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以旧换新”基本铺开到了南京全市。而后，江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点活动，其中江宁区房地产企业联盟（9家房企）10个楼盘提供了1000套房源，浦口、建邺区分别收购存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企业更为丰富，更多民企项目参与其中。

除了国企收购存量房产外，部分城市还鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行以旧换新。比如，南通海安在城区核心区内组织实施商品房“以旧换新”政策；开发商可根据开发进度和可售房源情况，分批次推出“以旧换新”房源清单，面向全市自主发布房源信息；旧房和新房价格由业主和开发商共同协商确认。

整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。与国企直接收储未售新房相比，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，“国企收旧换新”模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。

关键词三：降首付，降利率

5月17日监管部门落地多项举措，从贷款利率、首付比例两方面进行调整。一是下调首套和二套首付比例，调整后，首套房首付比例下调至不低于15%，二套首付比例不低于25%。二是取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。三是下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套公积金贷款利率由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%。政策调整后首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有利于提振居民购房意愿。

上半年各地限贷优化政策加速落位，降低首付比例方面，一线城市均下调了首付比例，其中北上深下调后仍高于全国下限水平，北京、上海执行最低首套20%，二套30%-35%；深圳执行最低首套20%，二套30%。广州及二线、三四线城市首付比例均降至全国最低要求，执行首套商贷比例不低于15%，二套不低于25%。降低商贷利率方面，2月央行5年期以上LPR下调25个基点，5.17新政后多数城市落地相关举措，一线城市中广州取消商贷利率下限，北上深均对商贷利率进行下调，其中广州利率调整至最低首套3.4%/二套3.8%；北京、上海首套商贷利率降至3.5%/二套3.7%-3.9%；深圳降至首套3.5%/二套3.9%；部分二线城市主要银行首套房贷利率降至3.05%、二套降至3.15%，下调幅度较大。

表：重点城市首付比例及房贷利率政策跟进情况（截至6月30日）

注：商业房贷利率为当地部分银行执行最低水平。

资料来源：中指研究院综合整理

表：2020年以来全国重点城市首套及二套平均房贷利率

资料来源：网络公开资料，中指研究院综合整理 优化公积金贷款政策仍是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，5.17新政后，各地均落地执行了最新的公积金贷款利率。2024年以来各地出台的公积金政策主要可分为两大类，一是在原有公积金政策基础上持续降低居民购房成本，如优化二套房认定标准、降低首付比例、提高公积金最高贷款额度、增加公积金贷款次数等；二是继续扩大公积金使用范围，如公积金支付首付款、公积金异地贷款、公积金法拍贷、支持商转公等政策。公积金较低的贷款利率可以带动购房者置业情绪和意愿提升，同时有利于减少家庭贷款利息支出，降低购房成本。

4月8日，北京、广州同日出台公积金新政，均针对购买绿色低碳建筑的购房者给予公积金额度的上浮，其中广州整体上调了公积金贷款额度，并对绿色建筑及装配式建筑额外上浮贷款额度10%-20%，北京则针对超低能耗建筑额外提出政策支持，最高贷款额度提至160万元。5月27日，上海公积金最高贷款额度首套由120万提高至160万，多孩家庭可上浮20%；二套由100万提高至130万。5月28日，广州对购房人申请住房公积金贷款时缴存年限由连续足额缴存住房公积金1年（含）以上调整为6个月，允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。

另外，7月5日，南京对存量住房“以旧换新”实施公积金支持，也为其他城市提供了参考借鉴。如原旧房曾经使用住房公积金贷款且已结清，在购买新房使用住房公积金贷款时，公积金贷款次数和名下房产套数情况仍按购买原旧房使用住房公积金贷款时的认定结果执行。参与存量住房“以旧换新”活动，新购房使用住房公积金贷款最高额度上浮20％，即个人60万元、家庭120万元。

关键词四：取消限购

2024年上半年，多地限制性政策逐步放开，限购政策持续优化。二线城市中，杭州、长沙、西安、成都、苏州等城市均全面放开限购政策，其中杭州在3月取消二手房限购后，5月全面取消限购政策。截至6月末，二三线城市中除海南省部分城市，仅天津核心区仍维持限购政策。

一线城市多方面优化限购政策，北上广深部分区域降低了购房门槛，上海非本地户籍家庭购房社保年限由5年降至3年，深圳非核心区非本地户籍家庭社保年限降至1年，上海、深圳多孩家庭可多购一套、并支持企业购房解决员工住房等需求，广州取消120平方米以上限购，北京允许部分人群五环外新购一套住房，并取消了离婚限购政策。

关键词五：好房子

今年以来“好房子”建设多次被提及，4.30中共中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，6.7国常会强调要“顺应人民群众对优质住房的新期待”，“好房子”建设和供给已经成为未来行业发展共识，建设节奏加快有望进一步促进改善性住房需求释放。同时，住建部倪虹部长在民生主题记者会上针对建设好房子也明确“将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，我们也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。”

同时，各地持续优化供给端政策，为房企建设“好房子”提供了更好条件。如今年3月，上海在第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均做出一定优化，深圳取消了“70/90”政策。4月30日，北京海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例，宁波6月7日推出的2宗宅地均未设置地价上限，同日，上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，当前仅剩北京、深圳等少数城市仍保持宅地土拍最高限价政策。另外，江西省、南京、临沂等地均发布住宅品质提升设计相关文件，北京要求“开展保障性住房居住品质调查，提炼‘好房子’基本要素和关键指标，研究制定保障性住房‘好房子’建设实施意见和配售型保障性住房建设导则”。

关键词六：项目融资“白名单”

年初，住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制，随后相关制度不断完善，助力企业项目获得融资支持。4月3日住建部明确，我国地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制；截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元；6月金融监管总局和住建部联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，要求完善房地产融资协调机制，充分发挥地方政府的积极作用，进一步提高运行效率，提高“白名单”项目质量。随着各地项目白名单逐步落地，“推送-反馈”工作闭环下，房企的项目获得融资支持的机会也有望增加，有利于进一步稳定市场预期。

表：2024年上半年部分省市项目“白名单”推送情况

资料来源：中指研究院综合整理

关键词七：保障性住房

3月，《政府工作报告》提出要加大保障性住房建设和供给，随后在民生主题记者会上，住建部部长倪虹要求“一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给”。今年以来，住建部分别在福州、西安、杭州多次召开保障性住房建设工作现场会，要求“尚未出台实施意见和配套政策的城市要充分学习借鉴，加快推动政策出台，尽快形成保障性住房政策体系”，各地以配租型保障房和配售型保障房为主体的保障性住房体系建设进一步加速，未来随着“去库存”相关政策加速落地，保障性住房供给量有望明显增加。

此外，针对保障房建设的资金支持持续落位。去年12月和今年1月，中国人民银行共向三家政策性银行投放抵押补充贷款（PSL）5000亿元，货币政策工具积极发挥作用，一定程度上为保障性住房建设提供了低成本资金支持。截至4月末，农发行对接保障性住房项目15个，审批保障性住房开发贷款2.04亿元。截至5月27日，国开行已发放保障性住房开发贷款8.19亿元，支持新建保障性住房超过3100套。

关键词八：购房落户

今年以来已有多个城市出台购房即可申请落户的政策，包括杭州、南京、武汉等核心二线城市以及金华、东台、克拉玛依等三四线城市。同时，部分城市出台租房即可落户的政策，进一步加大对人口、人才的吸引力度。

当前多数二线城市已将落户门槛降至专科学历或取消落户门槛，并加大对各类人才、人口的吸纳力度，为城市注入新鲜活力。允许购房落户、支持人才购房将住房政策与人口、人才政策相结合，有利于促进人口人才流入，一定程度对购房需求释放也会起到促进作用。目前来看，人口、人才仍是城市间竞争的重要资源，各地对人口、人才的需求强劲，未来各地引才、落户政策有望继续加大力度，部分城市或与购房政策进一步结合，更好地满足新市民的住房需求。

关键词九：购房补贴

今年以来多地启动新一轮购房补贴，部分城市对此前的购房补贴政策进行延期，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

如3月21日，上海青浦区举行的“青峰”人才政策2.0版新闻通气会，指出毕业三年内青年人才在青浦就业、创业的，符合条件者可获总额最高5万元租房补贴；35周岁及以下优秀硕士和45周岁及以下优秀博士，可获最高50万元购房补贴。6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组发布通知，实施换购住房个税退税优惠（执行至2025年12月31日）；实施购房契税补贴（执行至2024年12月31日），对购买新建商品住房的给予50%契税补贴（最高不超过房屋契税计税依据的1%），对“卖旧买新”的实施分层次购房契税补贴。6月6日，石家庄对购买新建商品住房<90平方米补贴5000元/套；购买新建商品住房建筑面积90平方米-144平方米，补贴10000元/套；购买新建商品住房建筑面积>144平方米，补贴15000元/套。此外，南通、滁州市凤阳县等地对自愿放弃宅基地并进城购房的人群发放购房补贴。

整体来看，2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，4.30政治局会议为今年房地产调控政策定调后，6.7国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。

从政策趋势上看，需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策，优化郊区限购、大户型限购等具备可能，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，同时购房政策也可与生育、人才等政策结合，从而增加特定人群购房名额。各地降低房贷利率、降低交易税费等仍然具备空间，同时各地有望加大居民购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补人头”。

供给端，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持；另一方面，预计项目融资“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。

从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。同时参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。