政策解读

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5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，监管部门接连落地多项举措，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等。“一揽子”政策落地对市场情绪带动明显，多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升，但由于网签数据存在一定滞后，目前网签成交量改善尚不明显。5月27日，上海出台房地产新政，大力度优化限购限贷政策，一线城市政策发力有效地提振了市场信心，预计其他核心城市也将跟进优化相关政策。随着近期多项房地产政策落地实施，市场也有望加快筑底企稳。

表：4月以来重点城市限购政策优化内容

表：5.17新政后重点城市首付比例、房贷利率跟进情况

5.17新政后，各地快速跟进相关举措，截至5月27日，多个城市将首套、二套商贷首付比例下调至15%、25%，首套、二套商贷房贷利率也进一步下调，武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大。上海于5月27日降低首付比例和房贷利率，首套房贷利率降至3.5%。目前，北广深三个一线城市，杭州、成都、天津等二线城市暂未跟进相关政策，预计后续也存在优化调整可能。

图：1998年以来首套、二套商贷房贷利率下限变化

对比历史房贷利率下限，2015年10月，5年期基准贷款利率为4.9%，当时首套房贷利率下限为基准贷款利率的7折，即首套房贷利率下限为3.43%（4.9%*0.7），在5月17日央行取消全国层面首套、二套住房商贷房贷利率下限后，当前已有城市部分银行执行首套房贷利率3.1%左右，已降至历史最低。

多地新政落地，新房网签数据提升尚不明显，二手房市场成交规模维持高位

图：2022年以来重点30城新建商品住宅销售面积走势

新房市场：根据中指数据，5月前四周（4.29-5.26），重点30城周均成交面积较4月周均下降3.7%，在去年同期基数逐渐回落后，5月以来同比降幅较4月收窄约5个百分点。整体来看，新房网签数据相较于4月尚未出现明显好转，从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间，同时政策效果持续性也仍待观察。

图：2022年以来重点11城二手房周度成交套数走势

二手房：根据中指数据，5月前四周（4.29-5.26），重点11城周均成交套数较4月周均下降16.1%，较上年同期下降6.6%，5月同比降幅较4月小幅收窄。新政后首周（5.20-5.26），重点城市二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%。

部分核心城市市场活跃度回升，政策效果初显

表：重点城市近期新房市场表现

图：北京、深圳、成都、杭州新房、二手房周度成交走势

从重点城市市场走势来看，多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升，部分城市新房、二手房成交数据好转，具体来看：

北京：4.30增加五环外购房指标后，五环外项目到访量、活跃度提升，但政策效果尚未在成交数据中明显体现，新政后（5.1-5.26）新房日均成交面积较4月及去年同期均有下降，新房市场表现较为平淡，5.17新政落地后，18、19日以及25、26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显，但由于时间较短，成交暂未体现在网签数据中，预计二手房短期将延续活跃态势。

深圳：在5月6日限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，二手房市场表现较为活跃，政策落地后（5.7-5.26），二手房日均成交套数较4月日均增长6.6%，在去年同期低基数下，同比增长42%，延续前期温和修复态势。上周（5.20-5.26）深圳二手房成交量保持在高位，同比增长45.4%，增幅较前一周扩大，5.17新政进一步助力市场修复。

成都：5月15-5月19日，四个改善新房项目入市，其中麓湖生态城、保利新川天珺，开盘去化率达100%，项目多处在核心区，高去化率带动短期新房成交规模回升。5月以来成都新房日均成交规模较4月日均小幅增长。二手房成交规模维持较高水平，上周（5.20-5.26），二手房成交量环比增长3.2%，与去年同期基本持平，但内、外圈层存在一定分化，核心区保持活跃，外圈层二手房成交难度增大，买家压价情况增多。

杭州：5月9日取消限购后，新房、二手房咨询量明显增加，部分热点项目入市带动市场情绪提升，如绿城宸岸印月项目整体中签率约14%，项目触发“拼社保”，入围社保时间长达118个月。从成交数据来看，新政后杭州新房成交量较4月日均增长接近三成；二手房在以价换量带动下表现较好，全面取消限购后日均成交量较4月日均、较去年同期日均均增长，同比增幅超四成，活跃度回升。上周（5.20-5.26），杭州新房、二手房成交量环比均增长。

南京：4月底以来“以旧换新”全面推进，截至5月20日，“以旧换新”项目案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交，对市场产生了积极影响。5.17新政落地后，市场情绪进一步修复，部分项目成交好转，根据中指监测，上周（5.20-5.26），南京新房共认购877套，认购量为今年以来周度第二高水平，环比增长37%。

武汉：在5月6日“新汉十条”落地后，叠加房交会举办及快速跟进下调首套、二套房贷利率等，市场情绪有所回升，新房成交规模也有所增长，政策落地后（5.7-5.26），新房日均成交面积较4月日均增长46.1%。

整体来看，在众多利好政策落地后，短期内重点城市购房情绪出现回升，部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长，二手房整体延续3、4月活跃态势，成交规模维持较高水平。但当前网签数据尚未出现明显回升，这跟政策落地时间偏短，政策效果未能完全显现有关。

短期来看，预计更多城市将跟进首付比例、房贷利率下限的调整，各地房贷利率或将进一步下调，继续降低居民购房成本。若北京广州深圳及核心二线城市能够及时落地相关举措，结合地方国企收储未售新房工作的持续推进，有望对居民购房信心产生更大的提振效果，促进市场更快筑底修复。